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2、发发土地地增值税税清算鉴鉴证业务务准则的的通知国税发200071132号号各省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市国国家税务务局、地地方税务务局：现将将土地地增值税税清算鉴鉴证业务务准则印印发给你你们，请请你们依依此监督督指导税税务师事事务所和和开展土土地增值值税清算算鉴证业业务，执执行过程程中如有有问题，请请及时上上报税务务总局（注注册税务务师管理理中心）。本准准则自220088年1月月1日起起施行。附件件：1.涉税鉴鉴证业务务约定书书（参考考文本）2.土地增增值税清清算税款款鉴证报报告（参参考文本本）（适适用于无无保留意意见的鉴鉴证报告告）3.土地增增值税清清算税款款鉴证报报告（参参考文本
3、本）（适适用于保保留意见见的鉴证证报告）4.土地增增值税清清算税款款鉴证报报告（参参考文本本）（适适用于无无法表明明意见的的鉴证报报告）5.土地增增值税清清算税款款鉴证报报告（参参考文本本）（适适用于否否定意见见的鉴证证报告）6.企业基基本情况况和土地地增值税税清算税税款申报报审核事事项说明明及有关关附表国家家税务总总局二七年年十二月月二十九九日土地增值值税清算算鉴证业业务准则则第一一章 总则第一一条 为了规规范土地地增值税税清算鉴鉴证业务务，根据据中华华人民共共和国土土地增值值税暂行行条例及及其实施施细则和和国家家税务总总局关于于房地产产开发企企业土地地增值税税清算管管理有关关问题的的通知（
4、国国税发200061187号号）以及及注册册税务师师管理暂暂行办法法及其其他有关关规定，制制定本准准则。第二二条 本准则则所称土土地增值值税清算算鉴证，是是指税务务师事务务所接受受委托对对纳税人人土地增增值税清清算税款款申报的的信息实实施必要要审核程程序，提提出鉴证证结论或或鉴证意意见，并并出具鉴鉴证报告告，增强强税务机机关对该该项信息息信任程程度的一一种鉴证证业务。第三三条 纳入税税务机关关行政监监管并通通过年检检的税务务师事务务所，均均可从事事土地增增值税清清算鉴证证工作。第四四条 在接受受委托前前，税务务师事务务所应当当初步了了解业务务环境。业业务环境境包括：业务约约定事项项、鉴证证对象
5、特特征、使使用的标标准、预预期使用用者的需需求、责责任方及及其环境境的相关关特征，以以及可能能对鉴证证业务产产生重大大影响的的事项、交交易、条条件和惯惯例及其其他事项项。第五五条 承接土土地增值值税清算算鉴证业业务，应应当具备备下列条条件：（一一）接受受委托的的清算项项目符合合土地增增值税的的清算条条件。（二二）税务务师事务务所符合合独立性性和专业业胜任能能力等相相关专业业知识和和职业道道德规范范的要求求。（三三）税务务师事务务所能够够获取充充分、适适当、真真实的证证据以支支持其结结论并出出具书面面鉴证报报告。（四四）与委委托人协协商签订订涉税鉴鉴证业务务约定书书（见附附件1）。第六六条 土地
6、增增值税清清算鉴证证的鉴证证对象，是是指与土土地增值值税纳税税申报相相关的会会计资料料和纳税税资料等等可以收收集、识识别和评评价的证证据及信信息。具具体包括括：企业业会计资资料及会会计处理理、财务务状况及及财务报报表、纳纳税资料料及税务务处理、有有关文件件及证明明材料等等。第七七条 税务师师事务所所运用职职业判断断对鉴证证对象作作出合理理一致的的评价或或计量时时，应当当符合适适当的标标准。适适当的评评价标准准应当具具备相关关性、完完整性、可可靠性、中中立性和和可理解解性等特特征。第八八条 税务师师事务所所从事土土地增值值税清算算鉴证业业务，应应当以职职业怀疑疑态度、有有计划地地实施必必要的审审
7、核程序序，获取取与鉴证证对象相相关的充充分、适适当、真真实的证证据；并并及时对对制定的的计划、实实施的程程序、获获取的相相关证据据以及得得出的结结论作出出记录。在确确定证据据收集的的性质、时时间和范范围时，应应当体现现重要性性原则，评评估鉴证证业务风风险以及及可获取取证据的的数量和和质量。第九九条 税务师师事务所所从事土土地增值值税清算算鉴证业业务，应应当以法法律、法法规为依依据，按按照独立立、客观观、公正正原则，在在获取充充分、适适当、真真实证据据基础上上，根据据审核鉴鉴证的具具体情况况，出具具真实、合合法的鉴鉴证报告告并承担担相应的的法律责责任。第十十条 税务师师事务所所按照本本准则的的规
8、定出出具的鉴鉴证报告告，税务务机关应应当受理理。第十十一条 税务务师事务务所执行行土地增增值税清清算鉴证证业务，应应当遵守守本准则则。第二二章 一般规规定第十十二条 税务务师事务务所应当当要求委委托人如如实提供供如下资资料：（一一）土地地增值税税纳税（预预缴）申申报表及及完税凭凭证。（二二）项目目竣工决决算报表表和有关关帐薄。（三三）取得得土地使使用权所所支付的的地价款款凭证、国国有土地地使用权权出让或或转让合合同。（四四）贷款款合同及及贷款利利息结算算通知单单。（五五）项目目工程建建设合同同及其价价款结算算单。（六六）商品品房购销销合同统统计表等等与转让让房地产产的收入入、成本本和费用用有关
9、的的其他证证明资料料。（七七）无偿偿移交给给政府、公公共事业业单位用用于非营营利性社社会公共共事业的的凭证。（八八）转让让房地产产项目成成本费用用、分期期开发分分摊依据据。（九九）转让让房地产产有关税税金的合合法有效效凭证。（十十）与土土地增值值税清算算有关的的其他证证明资料料。第十十三条 税务务师事务务所开展展土地增增值税清清算鉴证证业务时时，应当当对下列列事项充充分关注注：（一一）明确确清算项项目及其其范围。（二二）正确确划分清清算项目目与非清清算项目目的收入入和支出出。（三三）正确确划分清清算项目目中普通通住宅与与非普通通住宅的的收入和和支出。（四四）正确确划分不不同时期期的开发发项目，
10、对对于分期期开发的的项目，以以分期项项目为单单位清算算。（五五）正确确划分征征税项目目与免税税项目，防防止混淆淆两者的的界限。（六六）明确确清算项项目的起起止日期期。第十十四条 纳税税人能够够准确核核算清算算项目收收入总额额或收入入总额能能够查实实，但其其成本费费用支出出不能准准确核算算的，税税务师事事务所应应当按照照本准则则第三章章的规定定审核收收入总额额。第十十五条 纳税税人能够够准确核核算成本本费用支支出或成成本费用用支出能能够查实实，但其其收入总总额不能能准确核核算的，税税务师事事务所应应当先按按照本准准则第四四章的规规定审核核扣除项项目的金金额。第十十六条 税务务师事务务所在审审核鉴
11、证证过程中中，有下下列情形形之一的的，除符符合本准准则第十十七条规规定外，可可以终止止鉴证：（一一）依照照法律、行行政法规规的规定定应当设设置但未未设置账账簿的。（二二）擅自自销毁账账簿或者者拒不提提供纳税税资料的的。（三三）虽设设置账簿簿，但账账目混乱乱或者成成本资料料、收入入凭证、费费用凭证证残缺不不全，难难以确定定转让收收入或扣扣除项目目金额的的。（四四）符合合土地增增值税清清算条件件，未按按照规定定的期限限办理清清算手续续，经税税务机关关责令限限期清算算，逾期期仍不清清算的。（五五）申报报的计税税依据明明显偏低低且无正正当理由由的。（六六）纳税税人隐瞒瞒房地产产成交价价格，其其转让房房
12、地产成成交价格格低于房房地产评评估价格格且无正正当理由由，经税税务师事事务所与与委托人人沟通，沟沟通无效效的。第十十七条 纳税税人虽有有本准则则第十六六条所列列情形，但但如有下下列委托托人委托托，税务务师事务务所仍然然可以接接受委托托执行鉴鉴证业务务，但需需与委托托人签订订涉税鉴鉴证业务务约定书书：（一一）司法法机关、税税务机关关或者其其他国家家机关。（二二）依法法组成的的清算组组织。（三三）法律律、行政政法规规规定的其其他组织织和个人人。第三三章 清算项项目收入入的审核核第十十八条 土地地增值税税清算项项目收入入审核的的基本程程序和方方法包括括：（一一）评价价收入内内部控制制是否存存在、有有
13、效且一一贯遵守守。（二二）获取取或编制制土地增增值税清清算项目目收入明明细表，复复核加计计正确，并并与报表表、总账账、明细细账及有有关申报报表等进进行核对对。（三三）了解解纳税人人与土地地增值税税清算项项目相关关的合同同、协议议及执行行情况。（四四）查明明收入的的确认原原则、方方法，注注意会计计制度与与税收规规定以及及不同税税种在收收入确认认上的差差异。（五五）正确确划分预预售收入入与销售售收入，防防止影响响清算数数据的准准确性。（六六）必要要时，利利用专家家的工作作审核清清算项目目的收入入总额。第十十九条 本准准则所称称清算项项目的收收入，是是指转让让国有土土地使用用权、地地上的建建筑物及及
14、其附着着物（以以下简称称房地产产）并取取得的全全部价款款及有关关的经济济收益，包包括货币币收入、实实物收入入和其他他收入。第二二十条 税务务师事务务所应当当按照税税法及有有关规定定审核纳纳税人是是否准确确划分征征税收入入与不征征税收入入，确认认土地增增值税的的应税收收入。第二二十一条条 土土地增值值税以人人民币为为计算单单位。转转让房地地产所取取得的收收入为外外国货币币的，以以取得收收入当天天或当月月1日国国家公布布的市场场汇价折折合成人人民币，据据以计算算应纳土土地增值值税税额额。对于于以分期期收款形形式取得得的外币币收入，应应当按实实际收款款日或收收款当月月1日国国家公布布的市场场汇价折折合人民民币。第二二十二条条 有有本准则则第十六六条第（六六）款情情形，但但按本准准则第十十七条规规定接受受委托执执行鉴证证业务的的，税务务师事务务所应当当获取具具有法定定资质的的专业评评估机构构确认的的同类房房地产评评估价格格，以确确认转让让房地产产的收入入。第二二十三条条 纳纳税人将将开发的的房地产产用于职职工福利利、奖励励、对外外投资、分分配给股股东或投投资人、抵抵偿债务务、换取取其他单单位和个个人的非非货币性性资产等等，发生生所有权权转移时时应视同同销售房房地产，其其视同销销售收入入按下列列方法和和顺序审审核确认认：（一一）按本本企业当当月销售售的同类类房地产产的平均均价格核核定。
