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1、碧桂园财务部业务操作手册碧桂园财务部业务操作手册1碧桂园财务部业务操作手册卷首语目 录第一部分房地产板块 第一章绪0论 第一节房地产开发与经营基本含义 第二节房地产开发流程简述 第二章房地产企业财务岗位的设置 第三章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述 第一节前台开票员 一、业务流程简要描述及注意事项 、主要业务点 第二节系统操作员 一、业务流程 、业务操作介绍（明源系统财务操作说明） 第三节出纳员 一、业务流程简述 、业务要点说明一 第四节会计员 一、核算流程简述 、房地产开发企业主要会计事项举例 （一）公司成立初期 （二）公司开发阶段 （三）销售阶段 三、主要业务点 （一）合同管理一 （二）
2、收入确认 （三）租赁 （四）代收代付业务 （五）存货核算（材料、半成品、产成品的核算及确认原则） （六）长期股权投资 （七）预付税费处理 （八）转退楼、业主变更 （九）欠款的处理及履行担保责任 （十）固定资产核算 （十一）无形资产核算 （十二）工资福利碧桂园财务部业务操作手册2（十三）成本核算（十四）所得税费用的主要账务处理（十五）房地产企业所涉及税种简述第二部分物业管理板块 第四章物业管理公司财务岗位的设置 第五章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述 第一节前台开票员 一、业务流程简要描述及注意事项 、主要业务点论述 第二节系统操作员 一、业务流程 一、业务操作介绍（屋村管理收费管理系统操作说
3、明） 第三节出纳员 一、业务流程简述 一、业务要点说明 第四节会计员 一、核算流程简述， 一、物业管理公司主要会计事项举例第三部分酒店俱乐部板块 第六章酒店俱乐部公司财务岗位的设置 第七章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述 第一节前台收银员 第二节收银主管 第三节核数员 第四节核数主管 第五节成本控制员 第六节成本主管 第七节出纳员 一、业务流程简述， 、业务要点说明 第八节会计员 一、核算流程简述 、酒店公司主要会计事项举例第四部分建筑安装企业业务操作介绍及主要业务点论述 一、出纳员 =、会计员卷 首 语奔 跑即将逝去的 2007，洋溢着拼搏的汗水，夹杂着豪迈的激情，我们在决策层的正确领导下
4、，传承公司精神，肩负使命，开创了一个属于碧桂园人的时代。2007 年，是辉煌的一年，公司在香港联交所主板成功上市，经营业务飞速发展，伴随着企业规模的壮大，业务也日趋复杂，各项规章制度、流程体制亟待规范。作为管理部门的财务部，更应将统一、完善、规范放在8工作的首位。有鉴于此，我们将集团内主要会计业务梳理规范，形成一套操作手册，以此作为我们核算工作的统一要求，其中还包括了全体参与编写人员4对本行业的理解。希望能通过本手册的学习提高各财务人员的业务能力，为公司的发展壮大保驾护航。青春不只是个仓促的梦，走向成熟的我们期盼着明天的辉煌。只要我们心中有目标，有梦想，谁也阻挡不了我们前进的脚步，让我们一起努
5、力，走进 2008，迈向成功！碧桂园集团财务部2007 年 12 月 18 日第一部分 房地产板块第一章 绪论第一节 房地产开发与经营基本含义“开发”是生产者或经营者为实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发与利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上对土地的开发和利用；城市开发包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发。因此，从某种意义上讲，这些开发可以视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发活动主要是指依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基
6、础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。由于本文仅作为本公司的业务操作规范，所论述的仅为狭义的房地产开发活动。房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，不仅包括房地产生产过程的开发环节、流程环节的营销活动和中介活动，还包含消费环节的物业管理服务活动。第二节 房地产开发流程简述房地产开发流程一般包括四大部分，分别为前期准备、行政审批、施工建设、权属登记，下面将逐一简单介绍，具体见后附流程图。一、房地产开发公司的准备工作首先需对意向土地进行公司内部的可行性研究，通过后向国土局提交项目建设选址意向书 ，国土局将征询规划局意见后进入土地的招拍挂程
7、序。成功取得土地后，房地产开发公司应办理好土地出让手续，向计划委员会办理立项批文，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。二、行政审批部分1、规划局进行规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般进行以下程序：（1）规划部门对规划总图进行评审；（2）人防办进行人防工程建设布局审查；（3）国土资源局办理土地预审；（4）公安消防支队、公安交警支队、水利局、卫生防疫局、环保局、园林局、气象局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。2、向规划局办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，此阶段一般需对报建图进行以下专业的审查：（1）
8、公安消防支队进行消防设计审查；（2）人防办进行人防设施审查；（3）建设局、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查；（4）规划部门对总平面设计审查。3、施工报建阶段，此阶段办理以下事项：（1）建设单位办理施工报建登记；（2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包；（3）建设局组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证，施工方进场施工。4、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下事项：根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法我们在预售某项物业前须遵守以下条件：（1）已全数缴付土地出让金，并
9、已取得土地使用权证；（2）持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（3）将预售物业单位的房地产开发项目所注入的资金，须达到有关项目总投资额的 25%或以上，该项目须符合有关政府规定，并已确定建筑工程的预期竣工日期及交付日期；（4）已取得县级建设局或房地产管理机关的预售许可证。根据广东省商品房预售条例规定：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程及封顶、七层以上的，完成三分之二结构工程，可办理预售登记。5、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下事项：（1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查；（2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核
10、实验收；（3）规划部门、市政部门、水利局、环保局、卫生局、公安消防支队、气象局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收；（4）建设局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。三、房地产项目权属登记阶段1、申办项目取得竣工验收备案后向房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记，简称确权，即将产权确入公司。2、凭房地产转让合同及其他资料办理产权转移，分割至购房客户。以上几个阶段，各地根据实际情况，会有一定的差异。但大体流程相差不大。所需要的费用，由于相当部分
11、属于地方收费，各地均不一致，所以就不再明细列表。四、业务流程图示业务流程图示第二章 房地产企业财务岗位的设置根据公司实际情况，房地产板块设有六岗位，分别为前台开票员、系统操作员、工资核算员、出纳员、会计员、图章管理员、财务主管。各岗位职责说明如下：前台开票员岗位说明书统管理员岗位说明书工资核算员岗位说明书出 纳 岗位说明书11会计 员岗位说明书图章管理员岗位说明书财务主管岗位说明书第三章 各 岗位业务操作介绍及主要业务点论述第一节 前台开票员一、业务流程简要 描 述及 注意事 项（ 一 ）领取 发票定期定量领取发票、收据并在票据登记本上签名确认。（ 二 ）不同缴款方式 的 处 理 方法为进一步
12、完善公司财务制度，避免产生法律纠纷的风险，现针对各种缴款方式，将前台开票流程及注意事项描述如下，旨在规范开票过程所涉及款项内容的填写和明确缴款人和业主不一致的处理方式。1 、 现金：填写现金缴款单，如图：（1）缴款人：业主姓名。（2）款项来源：款项内容。（3）右下角空白栏：路址。注意事 项：（1）关于缴款人，不论办理缴款业务的当事人是否是业主本人，均以业主姓名填写此栏。（2）关于款项来源，请如实并逐项填写完整，不可错填或漏填，亦不能用“等”字进行简化，17若款项内容太多空白处不够，则将几笔款项分开填写现金缴款单。2 、 存折（1）当存折开户人和业主是同一人时，填写进帐单，如图：右下角空白栏（开
13、户银行签章处） ：依次如实填写业主名、路址、款项内容。如：张三缴交 雍翠湾一街 18 号 住宅 定金、楼款、待办房产证费用、物业维修基金。注意事 项：请开票员在开票过程中严格按照以上格式填写，特别是款项内容，定要如实并逐项填写完整，不可错填或漏填，亦不能用“等”字进行省略简化。（2）当存折开户人和业主非同一人时：开票员先帮缴款人以业主的姓名填写正确金额和款项内容的现金缴款单，缴款人到银行柜台办理业务时先提现，再用开票员开具的现金缴款单把款项存入公司帐户即可。现金缴款单的填写方法如 1 所述。3 、 刷卡（1）当持卡人和业主是同一人，则在刷卡成功后打印出来的刷卡凭条上签名确认即可。（2）当持卡人和业主非同一人，则开票员需在凭条背后注明业主名、款项内容，并让刷卡人签名确认。4 、 支 票在支票上用途一栏填写业主名、路址、款项内容，如图：18然后方可开具收票专用收条。5 、 汇款针对自行汇入的款项，分以下两种情况处理：（1）入账通知单能明确业主名、路址、款项内容的，可直接开具发票。（2）入账通知单未能明确上述内容，汇款人是代业主缴交款项的，请代交人出具书面证明，证明款项是代某人
