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1、目 录第一章 项目总论第二章 市场调查及需求预测第三章 建设条件第四章 工程规划设计方案第五章 投资估算第六章 项目实施进度计划第七章 资金筹措及用款计划第八章 经济分析第九章 结论第一章 项目总论1. 项目概要1.1.1项目名称本项目暂定名称为XXXXXXXXX。1.1.2项目承办单位本项目由XXXXXXX房地产开发集团有限公司开发承办。公司董事长为XXX，总经理为XXX，本项目由XXX总经理总负责。1.1.3项目主管部门本项目行政主管部门为XX市XX区人民政府，X市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为XXXXX房地产开发有限公司。1.1.4项目拟建地点本项目建设用地位
2、XXXX市东南，XXXX市XXXX区XXXX村与XXXX村交界地段。该建设场地属XX市XX区管辖。1.1.5项目用地概况本项目建设用地面积为50.31公顷，部分为耕地,部分为荒地。场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。1.1.6项目可行性研究概况本项目可行性研究由XXXX房地产开发有限公司及XXXX建筑设计院共同承担。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括：投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调
3、查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。1. 2项目背景1.2.1项目提出背景本项目为XXXX房地产开发项目中的一项。市、区两级政府按照“十七大”指出 “努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养。”的精神和XXXX市及XXX区经济发展的需要，市，区两级政府决定委托XXXX房地产开发有限公司建设大型以老年公寓为中心的综合居住社区。该项目目前已完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。鉴于市区两级政府尽早开工的要求，目前基建项目已进入项目立项审批，工程详细规划设计等项工作，整个项目计划2008年初开工建设， 五年内全部完成并交付使用。1.2.
4、2承建投资方式本项目由XXXX房地产公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。1.2.3承建单位背景XXXX集团下设XXXX房地产开发公司、XXXX建筑安装工程公司、XXXX物业管理有限责任公司、XXXX农牧林综合开发有限责任公司及XXXX宾馆有限责任公司。XX集团注册资本金为人民币￥2亿元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥3亿元 。年开发及施工能力为100万平方米。第二章 市场调查及需求预测1.XXXX市房地产形势1.1经济适用房情况经济适用房建设力度加大，1-9月XXXX市在房地产开发投资中，经济
5、适用房投资增长迅速，比重加大，完成投资36778万元，比上年增长287.5%，占商品住宅投资的比重为7.56%，比上年提高了4.02个百分点，是XXXX市历史上对经济适用房投资最多的一年。1-9月经济适用房施工面积为114.38万平方米，与上年同比增长196.6%；占住宅施工面积的13.85%，比上年提高3. 59个百分点。在施工面积中新开工面积6.36万平方米，与上年同比下降58.4%；竣工面积14.53万平方米，与上年同比增长69.54%。1-9月，XXXX市经济适用房实际销售面积1.45万平方米，与上年同比下降78.86；（去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大），空置一年以上面积0.9
6、5万平方米，与上年同比下降了48.9。1.2房地产开发投资情况1.2.1完成投资情况 1-9月XXXX市完成房地产开发投资63.1亿，比去年同期增长65.18%，比上月增长61%。其中，商品房建设投资48.68亿元，占完成房地产开发投资的77.15，比去年同期增长76.3%； 1.2.2投资用途构成 1-9月，XXXX市房地产投资构成为：住宅48.68亿元，占房地产投资的77.14%，比去年同期增加6.93个百分点；办公楼2.31亿元，占房地产投资的3.66%；商业营业用房9.81亿元，占房地产投资的15.54%；其他2.31亿元，占房地产投资的3.65%，比去年同期分别增长17.85%、56
7、.96%和下降了27.1%；新增固定资产27.37亿元，比去年同期增加23.28亿元。1.2.3当年资金到位情况 1-9月，XXXX市房地产开发当年到位资金757668万元，比上年同期增长85.67%。从资金来源情况看，国内贷款79035万元，占到位资金的10.43%；企业自筹资金382914万元，占到位资金的50.4%；其他资金292519万元，占到位资金的38.61%；利用外资占到位资金的0.42%。国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92和11.11个百分点，其他资金增长幅度较大为13.63%。与上年同比国内贷款增长112%；利用外资增长100%；自筹资金增长52.2%；其他资金增长
8、186.81%。1.3土地供应情况 1-9月，土地开发投资2.57亿元，与上年同比增长6.53%；购置土地费10.98亿元，与上年同比下降15.46%。1-9月完成开发土地面积140.35万平方米，购置土地面积134.34万平方米，待开发土地面积298.17万平方米。与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41和121.64万平方米，待开发土地面积增长92.02万平方米。（表1）表1 2007年9月与2006年9月土地供应增长情况 单位：万平方米2007年9月2006年9月2007年比2006年增减本年完成开发土地面积140.35150.76-10.41待开发土地面积298.17
9、206.1592.02本年购置土地面积134.34255.98-121.641.4商品房施工、新开工及竣工情况 1-9月，XXXX市房屋施工面积为1112.56万平方米，与上年同比增长93.15%。其中，商品住宅施工面积为825.95万平方米，占施工面积的74.24%，与上年同比增长119.74%；办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为62.74、170和53.87万平方米，与上年同比分别增长23.33%、41.37%和85.63%。1-9月，在商品房施工面积中新开工面积255.15万平方米，与上年同比下降20.26%。其中，商品住宅为225.13万平方米，与上年同比下降12.93%；办
10、公楼、商业营业用房和其他用房分别为8.34、12.78和8.89万平方米，与上年同比办公楼增长77%，商业营业用房和其他用房分别下降72.18%和17.76%。1-9月商品房竣工面积159.97万平方米，与上年同比增长278.54%。其中，商品住宅竣工面积为106.65万平方米，与上年同比增长282.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为21.97、24.25和7.09万平方米，与上年同比分别增长1404.79%、106.03%和521.93%。（表2）表2 2007年9月、2006年9月房屋施工、新开工、竣工情况施工、竣工房屋面积及竣工价值施工面积（万平方米）新开工（万平方米）竣工面积（
11、万平方米）2007年9月2006年9月2007年9月2006年9月2007年9月2006年9月房屋建筑面积合计1112.56576.02255.15319.98159.9742.26按用途分： 1、住宅825.95375.87225.13258.55106.6527.89 2、办公楼62.7450.878.344.6921.971.46 3、商业营业用房170120.2512.7845.9324.2511.77 4、其他53.8729.028.8910.817.091.141.5房屋销售情况1-9月，XXXX市商品房实际销售面积63.42万平方米，与上年同比增长1.63，与1-8月相比增长18
12、.65%。其中，商品住宅销售面积48.45万平方米，同比增长7.1，与1-8月相比增长20.37%。商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多58.2万平方米。与1-8月相比，商品房销售面积增加9.97万平方米；商品住宅销售面积增加8.2万平方米；办公楼实际销售面积增加0.77万平方米；商业营业用房实际销售面积增加0.92万平方米；其他用房销售面积增加0.03万平方米。1.6商品房空置面积截至9月底，商品房空置一年以上面积为29万平方米，与去年同比增长2.69%，与8月底相比增加了5.48万平方米。其中，商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米，占商品房空置面
13、积的48.41；同比增长了30.56%；办公用房空置一年以上面积4.83万平方米，占商品房空置面积的16.66；同比下降了37%；商业营业用房空置一年以上面积8.81万平方米，占商品房空置面积的32.58；同比增长了3.16%；其他用房空置一年以上面积1.32万平方米，占商品房空置面积的4.55，同比增长了7.3%。2销售价格根据XXXX市场状况及XXXX集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下：经济适用住宅销售价格: 2000元/米2老年公寓销售价格: 3000元/米2多层商品住宅销售价格: 3000元/米2高层商品住宅销售价格: 4000元/米2
14、商业建筑销售价格: 6000元/米2学校幼儿园假定出让价格：2500元/米2第三章 建设条件3.1建设条件3.1.1场地条件XXXX工程建设场地基本平整，场地南北长度约1000米, 东西长度约500米, 场地北高南低,自然坡度基本在0. 3范围内，场地东为拟建20M红线的规划路，场地南为拟建40M红线的世纪十路，场地西为100M红线的二环路，场地北为拟建40M红线的滨河路及拟建20M红线的党校北路，拟建24M红线的党校南路东西向横穿地块，场地内无应拆除的建筑物及构筑物。工程建设场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。3.1.2供水条件本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自
15、来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。3.1.3污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。3.1.4雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。3.1.5供热条件本项目利用城市集中供热系统做为热源，目前二环路已铺设有热力二期供热管道可以使用。3.1.6燃气供应条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。3.1.7供电、电讯条件本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。第四章 工程规划设计方案4.1工程规划4.1.1规划布局XXXX四季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健服
