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1、苏州住宅宅需求市市场区域域需求转转向分析析一、苏州州住宅市市场历史史吸纳能能力探析析1、时间间序列图图分析通过对苏苏州住宅宅市场历历史吸纳纳能力的的分析，利利用时间间序列图图，察看看曲线的的运行趋趋势并预预测未来来某时间间点的估估计值。在在此，通通过对苏苏州住宅宅市场220055年7月月到20006年年8月的的月成交交套数和和周成交交套数时时间序列列图，分分析并预预测未来来走势以以及特定定时间点点的成交交套数预预测值。从上面的的两个时时间序列列图可以以看出，该该曲线整整体呈现现螺旋上上升的态态势，虽虽然曲线线中途有有一时间间段的下下滑，但但整体曲曲线上升升态势明明显。结结合地产产市场的的具体事
2、事件对月月成交套套数时间间序列图图进行说说明如下下：政策对刚性需求者的影响快速弱化，成交量再次呈现上升态势6月1日 国六条颁布投资（投机）者基本被清理市场2005年3月26日 国八条2005年4月27日 新国八条国家对房产市场宏观调控的开始，带来的影响是苏州住宅市场在短短3个月内成交量下降到3月的1/3左右。大量小户型集中上市，有效拉动了刚性需求，连续3月刷新纪录政策影响逐渐弱化，需求市场经过4个月的观望又陆续进入市场，小户型“推波助澜”部分嗅觉灵敏的投资（投机）者的撤离分析：经过两两次深度度政策调调控，以以及两次次加息，尤尤其是对对二手房房征收营营业税的的颁布，需需求市场场从最初初的投资资需
3、求和和刚性需需求“并驾齐齐驱”到目前前的“刚性需需求”一支独独秀”，在这这个过程程中，需需求市场场的变化化是非常常明显的的。调控对对投资需需求尤其其是投机机需求的的影响是是深度的的，国八八条后，二二手房市市场出现现大量的的期房和和次新房房的房源源，一度度被市场场认为是是恐慌性性抛房的的开始，在在这个时时间段，嗅嗅觉敏锐锐的置业业炒家完完成了出出仓，而而刚性需需求和长长期投资资需求经经过4个个月的观观望期后后，又陆陆续进入入市场，当当然这和和供应市市场顺应应市场需需求投放放大量小小户型住住宅有着着必然的的联系。国国六条后后，市场场和国八八条反映映相差很很大，并并没有对对市场造造成预计计的影响响深
4、度，短短短的11个月后后，市场场又开始始复苏，而而国八条条给需求求市场带带来了整整整4个个多月的的观望。经过两两次高频频度的调调控，需需求市场场的“抗政策策影响”能力增增强，调调整期大大大缩短短。2、未来来几月成成交量预预测通过对数数据进行行ARIIMA模模型、多多元线性性回归法法和灰色色系统模模型分析析比较，用用ARIIMA模模型的二二阶滑动动平均模模型效果果比较理理想（过过程略），得得到20006年年9月、110月、111月、112月的的成交预预测值如如下表：9月10月11月12月ARIMMA模型型预测值46811.111211148988.244609951155.38800775332
5、2.5114055二、需求求市场购购买力时时间序列列变化探探析时间序列列图单套成交交总价自自相关图图单套成交交总价偏偏相关图图分析：从上面面统计分分析的结结果来看看，两个个时间序序列（单单套成交交面积和和单套成成交总价价）具有有稳定性性（部分分SPSSS执行行数据和和表格以以及图表表太多，略略）随着国国六条的的颁布实实施，需需求市场场的结构构进一步步纯净，投投资者和和投机者者基本撤撤离出市市场，从从两个指指标的运运行来看看，单套套成交面面积稳定定在1220平米米/套左左右，单单套成交交总价稳稳定在660万/套左右右，剔除除别墅类类的高档档住宅的的成交拉拉动影响响，目前前普通住住宅的单单套成交交
6、面积应应该浮动动在900-1000平米米/套之之间，单单套成交交总价应应该浮动动在400-500万/套套之间，进进一步验验证了刚刚性需求求是目前前需求市市场的主主导力量量的假设设。三、中心心城区需需求市场场和边缘缘地带（城城乡结合合部）需需求市场场吸纳能能力对比比PS：数数据为220066年1-8月周周成交套套数时间间序列，分分析方法法为时间间序列图图运行对对比。分析：从上面面的吸纳纳能力对对比可以以看出，新新区和吴吴中区的的吸纳能能力不断断增强，中中心城区区呈现不不断衰减减的态势势 结合合市场实实际情况况： 中心心城区可可供于住住宅开发发的土地地基本消消耗了，目目前在售售房源主主要为别别墅和
7、大大套型高高档住宅宅，针对对改善型型居住需需求而设设计的，而而针对目目前市场场主力首次次置业需需求和部部分改善善性需求求的住宅宅基本形形成“真空”状态，故故该区域域对需求求市场的的吸纳能能力逐渐渐减弱。 边缘缘地带从从今年开开始向市市场投放放了大量量的小面面积、低低总价针针对首次次置业需需求的小小户型住住宅，推推出后得得到了市市场的追追捧，无无论是年年前的山山水华庭庭还是最最近推出出的新创创理想城城都被需需求市场场一抢而而空。 我们们可以断断定，中中心城区区的客源源在中心心城区已已经形成成“供应真真空”的状态态下，不不得不把把目光转转向城市市边缘地地带，而而城市边边缘地带带例如新新区和吴吴中区
8、接接壤区域域、沧浪浪新城、新新区北部部和浒关关接壤的的区域正正好承接接了这部部分需求求。四、需求求市场变变化总结结通过上面面的分析析可以得得出一下下观点：1、目前前需求市市场形成成刚性需需求（首首次置业业为主、改改善型需需求为辅辅）支撑撑的局面面，这个个局势在在未来22-3年年内（剔剔除重大大利好政政策的拉拉动），市市场将持持续刚性性需求一一支独秀秀的态势势。2、日益益发达的的交通道道路网线线无形中中拉长了了需求市市场的触触角，同同时也扩扩大了边边缘楼盘盘的影响响半径。3、中心心城区针针对刚性性需求房房源的“真空状状态”，使得得该区域域内需求求不得不不转向边边缘地带带，从而而拉动边边缘地带带的兴起起和地产产的蓬勃勃发展。4、边缘缘地带大大量的中中小户型型产品承承接了中中心城区区客源的的需求，“蚕食”了中心城区客源
