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1、目 录目 录1肆项目定位3一、项目市场定位31、功能定位32、档次定位33、客群定位4二、产品定位51、产品定位思路52、项目开发主题定位63、产品定位及阐述7伍产品建议8一、产品组合建议8二、规划设计建议101、总体规划布局示意102、景观规划：112.1景观设计理念112.2景观设计建议123、道路规划174、单体规划18三、建筑风格建议191、建筑风格定位思路191.1城市住宅建筑风格现状191.2城市商业建筑风格现状22四、区域分析与地块建筑表现建议241、区域远景规划242、区域区域现状253、建筑风格建议274、建筑表现形式27五、住宅产品设计建议291、退台式花园洋房292、错阳
2、台式情景小高层303、沿街多层314、立面细部材料提示32六、商业产品设计建议351、商业街与城市会所352、商业产品设计建议36建筑色系36建筑风格37骑楼步行街38单体商业建筑39灯光设置39材料应用40面积及布置41七、户型建议421、户型配比建议421.1花园洋房户型特征：421.2小高层户型特征：431.3沿街多层特征：432、经典户型推荐442.1花园洋房户型：442.2小高层户型：45八、部分公共配套建议481、会所483、其他配套设施494、智能化配套建议505、物业管理建议50肆项目定位一、项目市场定位1、功能定位六大生活系统复合型居住区q 居住平台：当地居民改善居住条件的第
3、一居所。q 社区服务平台：以智能化配套设施、细致周到的人性化物业管理,为业主提供温馨舒适的生活环境q 环境/空间：核心景观及细部景观相结合,景观小品和多层次的立体绿化布局,营造休憩闲适的生活空间；q 运动/休闲：将运动、休闲理念融入其规划设计中,部分底层架空处理景观、运动空间以及健身设施、慢跑道等配套让居民更健康、更快乐地生活其中；时尚主题会所与城市会所合而为一,为居民提供各种不同类型的交流场所q 商业/餐饮：商业部分功能定位为将以临安城市主题型商业的领跑者为目标,突出 城市休闲会所属性,辅于具有一定辐射作用的外向型社区商业满足部及周边需求。功能定位为外向型城市商业社区商业。q 就业/发展：引
4、入复合式社区规划,以区域级社区商业及城市商业的设置为社会提供服务行业就业机会,鼓励住户创业,自然形成良好的业态,并提供大量的社会就业岗位,促进区域的发展和增添社区的活力。注：城市休闲会所由三部分商业构成,包括时尚休闲风情商业街、时尚主题会所南面地块裙楼、高档休闲娱乐中心东面转角纯商业地块2、档次定位住宅城西中高档典尚人居目前临安城区住宅均价3500元/m2左右,主要是由于春天等个别体量较大、售价较高的拉动了区域均价的提升。从区域角度而言,城西目前在售项目仅有春天及玲珑花园,价格差距较大,从2800元-5900/m2不等,对本案借鉴意义不大。此外,临安城区销售项目均价大多不超过3000元/m2。
5、无论从售价还是项目品质方面等综合因素方面,本案都具备超越普通住宅市场均价、品质及综合性价比的先天条件和实力；但另一方面,项目缺少自然景观资源匮乏,区域认同度不高等劣势是本案打造临安高档住宅的主要抗性因素,综合评判,本案合理的定位应锁定于中高档次。商业集外向型中高档社区商业、高档城市商业于一体的城市休闲会所结合临安缺乏高档休闲娱乐场所、服务型配套商业量多质次的现状,从本案所处区域出发,提供与住宅档次相对应的外向型社区商业,在满足自身配套需求的前提下,对区域商业业态有益的补充,将是本案社区型商业的发展方向。位于万马路与石镜街交汇处地块交通便捷,高档餐饮消费场所锦泰来已得到市场及临安消费群体的认同,
6、结合石镜街休闲娱乐商业分布较散的情况,集中高档休闲娱乐商业,通过保持区域形象一致,提升档次,将成为本案突出商业特色,提升项目的主要突破点。3、客群定位住宅部分：主力客群：新临安精英阶层,各行业中坚力量,有一定社会地位及相当的消费能力,对市场认识较为理性,期望现代城市生活和改善居住环境,具有花钱买服务消费意识的二次置业群体。标志性客群：区域企事业中高层管理人员,城市财富领袖阶层商业部分：主力客群：致力于投资兼顾部分经营休闲娱乐类服务行业的多元混合群体,包括企业、个人。对投资渠道及经营理念具有一定认识,倾向于中长期投资的投资群体。标志性客群：临安当地各种企业、区域餐饮娱乐经营户、区域企事业单位中高
7、层管理人员二、产品定位1、产品定位思路1.1开发商城市运营商临安是个古老而又年轻的城市,一方面她有着悠久的历史和深厚的文化积淀,钱王故里、吴越文化人所皆知,另一方面随着经济的快速发展,城市建设也日新月异,只是新的城市建筑和风格不仅对临安地域文化的涵无从体现,在城市化的推进中一些颇有特色的吴越文化遗留建筑却在消失,一些特有的城市风情资源在流失。土地零星、散漫的开发模式,小农意识泛滥,城市中更是自建房占了多数,使得这个城市更像个放大了的乡镇,整体缺乏特色和个性色彩。旧有的风情已逝,新的风情却一直未形成。在新一轮的城市建设进程中,一个有社会责任感的房地产企业不应再仅仅满足自身土地的改造开发,而是看的
8、更高更远,从城市运营的高度出发,让建筑成为城市的有机组成部分,在满足功能需求的基础上以富有创造性的表现彰显个性,塑造新的城市风景！1.2慢生活时代的思考约翰列侬曾说过：当我们正在为生活疲于奔命的时候,生活已经离我们远去。在当今的经济社会,人们追名逐利,紧忙碌,快节奏的生活,巨大的生存压力,压得人们喘不过气来。在不断亮起的健康红灯面前,人们也正逐渐的意识到要追求一种悠闲的生活方式,放松身心,慢酌细品生活的滋味。休闲,这个现在已经和改革、开放一样普及的说辞正是在这样的背景下为人们所熟悉的。反观临安人,勇于创业,却时常表现得小富即安,得天独厚的青山秀水培育了临安人骨子里的那份悠闲和从容,相对大城市而
9、言较慢的工作和生活节奏使得临安人有更多的时间和精力投入到休闲中去。目前临安各类档次的休闲娱乐业态基本齐全,但总体呈现量多质次、分布零散的特征,在缺乏知名品牌的支撑下,有限的消费力量被进一步摊薄,无法形成热点。就休闲娱乐而言,临安目前还没有一个具有代表性的热点区块,能为人所记住的只是某个店,而不是某条街,这与城市而言,更像是缺失了一名片；与消费者而言,则是无形中增加了消费成本。 临安需要一个休闲大本营,一个一站式的娱乐基地,一个集中的丰富的让生活更精彩的地方。而我们正是机不可失,责无旁贷。2、项目开发主题定位时尚的潮流的动感的标志性的城市级商业城市级消费城市名片城市运营城 市 风 尚 休 闲 领
10、 地规模的集中的街区的组合的专享的悠闲的生活放松的心灵舒缓的节奏雅致的情调自然的交流开发主题诠释：q 结合市场定位,本案商业部分由社区配套商业、城市主题商业构成,在满足自身及周边住户基本需求外,打造主题商业街区,面向城市中高档消费客群,以主动的姿态参与城市的发展运营,塑造城市会所的名片形象q 强调体现个性化特色,秉持时尚动感的风格,成为城市的个性标志和时尚领跑者q 通过富有变化和创意的建筑和景观,提供悠闲雅致的居住品质及互动和谐的交流空间；实现居住和休闲的平滑过渡,在生活与娱乐消费轻松切换；以点及面营造纯粹的休闲主题街区,将休闲进行到底q 通过各地块的不同功能组合分配,形成规模的系统的集中的生
11、活、休闲、娱乐、消费空间；同时以统一的休闲主题作为自然的身份识别,形成特定群体的交流活动圈层3、产品定位及阐述多功能休闲时尚会所+复合型休闲健康社区多功能休闲时尚会所：q 多功能：业态的多样性,商业业态由商务功能、休闲功能、娱乐功能、健身功能、休憩功能、配套功能等多功能组成；q 休闲：不论是建筑风格、业态设置、景观营造、消费心态等众多方面去创造、去感受休闲与放松；q 时尚：时尚的空间、时尚的享受、时尚的人群、时尚的空气怎能不让人不时刻身处时尚之中；q 会所：城市的、你的、服务的、多功能的,不仅是会所了！复合型休闲健康社区:q 复合型：沿街多层公寓花园洋房情景小高层公寓；q 休闲：这里的生活,清
12、晨是推开窗的绿色,中午是绿荫下的休憩,下午是水池边的欣赏,晚上是会所的娱乐与放松！q 健康：精致而充满绿色的环境、短进深通风采光优秀的住宅、各种配套健身设施、积极向上的生活方式,就是全方位的健康。q 社区：社区的原意是指关系密切的伙伴和共同体。 可见,一旦我们被这个叫社区的东西黏合到一起,就再也不是孤家寡人了,一旦有了社区,我们也将从原来的单位人变成社区人。伍产品建议一、 产品组合建议技术指标分析本案地块由四地块组成,如上图所示。从地块组成看,分散的地块使本案小区规模性缩小,在住宅空间营造等方面相对不利；而从商业角度分析,则是利好：如此分布,在商业规划上容易形成商业街区氛围；在产品组合上,既有
13、沿街商铺、又有大体量商业建筑,对各种形态商业引进、入驻有利,商业多样性便于组合。从商业体量看,1万至1.5万平方米商业面积既满足区域商业街区要求,又不存在太大风险。且出租、出售方式可灵活结合,尽量避免风险及达到利润最大化目标。A地块占地面积8222.4平方米,住宅容积率1.6；B地块占地面积14071.6平方米,住宅容积率1.6,商业容积率为2.1；且A、B地块间有大约12米宽、200米长原规划道路,现位于A、B地块间,则A+B共占地面积为24694平方米,约可建4万平方米建筑。层高限制为30米,则建筑形态为多层与小高层组合。C占地面积2893.4平方米,住宅容积率1.4,商业容积率2.0,则
14、约可建5000平方米建筑。建筑限高为25米,考虑商业与住宅组合,则应为单体小高层建筑。D占地面积3029.4平方米,商业容积率2.1,约可建6300平方米建筑,建筑限高25米,则应为多层单体建筑。结合本案开发主题-城市风尚休闲领地,则注定本案的物业类型不只是普通的市场类型,结合风尚、休闲、等产品调性,建议本案多层住宅物业为低密度花园洋房,小高层物业为带有退台、入户花园等功能的情景公寓。则底层商业街应充满风情,变化,包容的休闲商业街,在建筑造型上具有外向性、吸引性及持久性。而本案3号地块的单体商业建筑具有商业街入口及成为区域地标建筑的双重要求,故在建筑风格及造型上具有强烈的外向性及个性。产品类型
15、组合： 类别墅低密度4层花园洋房；情景小高层公寓；时尚休闲风情商业街2+2；休闲娱乐中心二、规划设计建议1、总体规划布局示意以地块条件为基础,以前述定位为方向,参考地块技术指标,部分地块考虑适当突破经济指标限制以达小区规划最优方案、风险与利润合适平衡点,则整体规划如下图：q 所有地块总建筑面积为54324平方米,其中住宅41112平方米,商业13212平方米。q 一号地块建筑面积43074平方米,平均容积率为1.744；其中住宅38662平方米,商业4412平方米。q 二号地块建筑面积4950平方米,平均容积率为1.71；其中住宅2450平方米,商业2500平方米。q 三号地块建筑面积为6300
