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1、 经济地理学期末调查与分析报告学年学期： 2013-2014（下） 课程名称： 经济地理学 授课老师： 杨荧彬 作业题目： 长安镇商业街零售业区位因素调查与分析报告 【主联系人】 ：宋玲【电话号码】 ：【组 员】 ：唐晶晶，宋玲 日期：2014 年 6 月 15 日成员1姓名学号班级成绩唐晶晶122020020712财政2主要完成工作及评阅主要完成工作（学生）：查找资料，发放问卷，实地调研，撰写报告。评阅（教师）：成员2姓名学号班级成绩宋玲122020021512财政2主要完成工作及评阅主要完成工作（学生）：回收问卷，整理数据，实地调研，撰写打印报告。评阅（教师）：成员3姓名学号班级成绩主要完
2、成工作及评阅主要完成工作（学生）：评阅（教师）：小组成员分工情况表：注：1、小组成员为2-5人，上述成员列表可自行添加。 2、成绩评定采用五级制（不合格、及格、中、良、优）长安镇商业街零售业区位因素调查与分析报告一、 调查区总体概述（一）、长安镇概况1、简介 长安镇位于钱塘江北岸，海宁市西部，北邻桐乡市，西南接壤杭州市余杭区。长安镇是全国重点镇、省级中心镇和海宁“副中心”。境内设有省级农业对外综合开发区。全镇总面积91.9平方公里，辖20个行政村，8个社区，镇辖区总人口12.5万人，户籍人口8万人，外来人口4.5万人。先后获得全国环境优美乡镇、省文明镇、省村务公开和民主管理示范镇、省教育强镇、
3、省体育强镇、省东海文化明珠镇、省级生态镇、浙江省卫生镇、嘉兴市双拥模范镇、省综治工作先进集体等称号。2、长安镇-连杭经济区东部的结点 在海宁市的西部，靠近杭州下沙、余杭的地方，有一个非常特殊的区域“连杭经济区”。它包括了海宁市的两个镇和两个区（长安镇、许村镇、农发区、临杭新区），总面积180平方公里，人口占海宁市1/3、面积占1/4，海宁西部这片与杭州地界交错相融的地块，将是海宁连接杭州都市圈的崭新开始。 政府的对于这块区域的定位也非常的明确：立足海宁，面向杭州，成为海宁与杭州都市圈实现连接的重要通道，在不久的未来成为杭州城市的副中心。 长安镇位于连杭经济区的东部，也将受益于连杭经济区的各种优
4、势，包括区域发展的优势、未来交通规划的优势和政府政策支持等等。随着杭州城市“东拓”的不断发展，在城市间的距离和层次上：长安与杭州相距46公里，与临平城18公里，下沙城25公里，与未来的大江东新城27公里。（二）、长安镇未来发展优势1、区域环境优势（1）长安镇处于海宁市西部，与杭州临平区、江干区接壤，与萧山区隔江相望，西南部直接与下沙对接，具有零距离接轨杭州的区位优势。（2）离上海、宁波各一个半小时车程，离美丽的西湖仅半个小时车程。经高速公路三小时可到达华东地区的主要城市，包括上海、苏州、宁波、南京、温州等。（3）“临杭新区”试点的成功建设，也将为日后连杭经济区的最后一片热土长安镇的发展做一个坚
5、实基础。（4）占地984亩的“财经大学下属东方学院的新校区”已经落户长安。这种文化上的与杭州进行软对接其背后所产生的隐性效应，将是无法用金钱可以衡量的。2、交通规划优势 （1）链接上海和杭州的主干线沪杭铁路、沪杭高速公路、01省道、杭浦高速公路穿境而过，均设站点或出入口于长安；320国道、杭东绕城公路出口处分别距镇区6公里、2公里。（2）地铁拟从临平汽车城站至长安镇修川路之间以接驳方式修建一条地铁专线，首期接通临杭新区，二期接通长安。 （3）人民大道直接链接长安镇与临平，使的长安镇到余杭区的车程不到20分钟，长安镇目前已经具备高标准的道路交通网，并且适应未来发展的需求。 （4）按照杭州大都市的
6、发展规划考虑，杭州“二环线”必将通过这里，才能把六组团全部围在里面，圈出一个真正的“大杭州”。（5）523路、868公交可直达杭州市区和下沙， 目前公交868已延伸至长安全程35公里，途经29个站点，使得长安镇的生活更加接近杭州。（三）、长安镇中心商业区 主要商业街：以汉帛金街，修川路商业街为主的商业街和以龙翔广场为主的商业中心。商铺种类：服装店，鞋店，零食铺，母婴用品店，超市等。二、 主要零售业现状调查（一）、调查目的和意义 经济活动的区位分析是经济地理学领域最古老和最重要的研究内容之一。由于区位是决定零售业成功的关键因素，商业区位研究一直受到关注。特别是随着城市规模的不断扩大和城市经济的日
7、益繁荣,关于城市内商业区位的研究已日益受到重视。本次调查的目的是根据课堂中介绍的零售业区位理论关于零售区位决策的基本因素，即消费市场、空间距离和交通条件、零售业间的竞争与合作、地价作用，结合长安镇商业区中零售业情况进行调查和。由此掌握理论知识与实践知识的结合，做到理论的再应用，培养分析能力。（二）、调查过程本小组采用问卷调查和实地访谈考察法，对长安镇商业街上的主要零售业进行了实地调查。从东方学院乘坐k81公共汽车到达修川桥站，延修川路对各零售业店进行访谈询问式调查，了解所需信息。之后，整理数据并进行筛选比较，制定大纲，查阅相关资料，撰写调查报告。长安镇商业街区位因素调查查阅相关资料实地访谈考察
8、设计调查问卷整理分析调查问卷和访谈结果实地发放调查问卷及回收撰写实践报告（三）、调查现状总体概况 1、长安镇商业街商铺类型以休闲娱乐类和服装饰品类居多，数码产品类较少。图3-1 店铺类型2、店主选择在长安镇商业街处开店的原因主要是因为这里有较高的市场潜力，其次是租金便宜、交通便利，另外随着人口的增加和经济的发展，有了较大的市场需求。图3-2 选择开店位置的原因3、经调查数据显示，长安镇零售业商铺的月租金总体上以3000元至5000元居多，不同地段月租金上有很大差别，越靠近中心区价格越高，且有一部分为店主私有，距离中心区较近的商铺月租金基本总体上处于5000元以上。例如，长安中路上的月租金大致为
9、15万一年左右，劳动路上的月租金为6000元左右，青年路上的月租金大部分是4000元左右。图3-3 店铺月租金4、 据调查得知，长安镇商业街商铺每个月纯利润情况以2500元以上的居多。例如，杂货店店主基本上收入稳定，普遍反应可以养家糊口，一个月的收入大致为3000元至4000元。长安镇上服装店很多，服装店替换快，营业较久的商店一个月可以盈利50000元以上，但逢淡旺季时有很大差别。（四）、调查具体概况-以美特斯邦威专卖店为案例的分析1、商铺位置：浙江省嘉兴市海宁区（县）长安镇青年路82号锦绣商厦82-10、82-11号 。2、月租金：7000元（租金占经营费用的很大一部分，装潢费用、加盟金、产
10、品成本、劳动力成本、运输等则占剩下的一大部分。）3、开业时间：2011年5月4、店主身份：李先生5、主要营业活动：主营男女休闲服饰6、营业规模与效益： 该美邦店属于加盟店铺，为了获得利益最大化，选址距离商业中心区域不能太近，且美邦服饰的风格以休闲为主，主要针对20-30年轻的收入比较低的人群，以大学生为主，所以规模不大。镇区的房屋布局适合经营，所以其门面较大，但是美邦在地上的店面面积不能满足其需求，所以在楼上有一间面积不大的仓库，总面积大致在150平方米左右。店内商品款式多样，且价格不高，在普通大学生一般的消费承受范围之内。每日顾客量和收益都很好，月盈利额在上万元。7、 营销方法： 美特斯邦威
11、作为国内休闲服饰品牌的代表者一直致力于对外界塑造一个特立独行的品牌形象,整合营销传播的运用对其品牌的成功具有重要的意义。营销不仅考虑的是销售职能在传播过程中的作用,注意将产品、人员、广告、促销等职能内因素协调一致,更是要其他部门也都接受以消费者为中心的观念,从产品的研发、生产到销售和服务都最大限度地为消费者考虑。8、 企业目标：为消费者提供新时尚的舒适生活体验。三、 零售业区位的因素分析1、 消费市场 消费市场状况因素的作用主要是因为市场区域的大小、贫富和构成对零售业态选择和规模有着重要的影响作用。消费人口规模及消费者收入是影响零售区位的两个重要因子。海宁市长安镇，由于浙江财经大学东方学院的存
12、在，使该地区有着客源消费市场，因而没有出现明显的衰败，经济仍然比较繁荣。但已形成的商场格局无法改变，这也使得长安成了这里的“解放碑”小范围的商业中心，电影院、文化广场等分布在其周边，以龙翔为中心，呈射线状布局的几条街道也发展成了步行街。2、 空间距离与交通条件 消费者通常选择距离较短且交通便捷的零售点进行购买商品，而如果让消费者选择远距离的零售点去购买商品，这样消费者就需要多支付空间费或时间费；而如果多支付的空间费或时间费再加上商品的价格多于在近零售点购买支付的钱，那么消费者就亏了，理性消费者是不会做这样的选择的。所以说消费者支付的这两个费用是决定消费者选择购物地点的重要因子。再有交通设施条件
13、好的市场区域，消费者所需支付的空间费或时间费也会下降，这样就极有可能增加消费者的购买量，扩大商品的销售范围以及商业的规模等级。长安镇交通比较便利，与东方学院仅2-3公里，乘坐公交车只需10分钟，另外，学校门口常年有随叫随到的电动三轮，使得大学生这一消费群体愿意选择来此处消费。3、 行业竞争与合作零售企业的区位选择和与其在同一区域经营同类型的的零售企业的数量和竞争力有密切的关系。例如美邦所在的长安镇还有特步、安踏、李宁、361等都以休闲、运动风格产品为主的商店，所以美邦必须走自己的风格路线，形成自己的品牌优势。 区位间的空间竞争，如果是属于同业种间的竞争，可能会出现两种趋势：一是相互排斥趋于分散
14、，一是在竞争中产生联合，即由于外部规模经济而形成各种专业化的商业中心。美邦属于后者。在一定程度上，集聚比分散带来的效益多，所以由于竞争产生的一些负面影响，在调整商品价格、服务态度、售后服务、店面布局等软件设施则会消除一部分。4、 地价作用地价是土地价值的经济反映，企业愿意支付的地价价格取决于土地预期可获得的利润。地价的高低与土地的区位条件有关。交通的便捷性、空间的关联性和周边环境的满意度是影响土地购买者支付土地价格的重要因子。对于追求收入最大化的零售企业而言，最高地价区位是最佳选择，但这种选择必须支付高额地价，会造成成本增加，企业经营者必须慎重考虑这个问题。因此不同类型的零售业所能支付的地价能力才是决定其区位选择的重要因子。四、小组建议 通过调查结果的分析，我们了解到该地区零售业存在着很多问题，比如商品内容不全，技术支持、政策支持方面较弱，规模不大，知名度不高。因此，我们小组针对长安镇零售业的未来发展情况提出如下建议：1、 加大宣传，提高宣传手段，扩大知名度，打造品牌效应。例如一些服装品牌专卖店可通过多渠道宣传手段，吸引顾客，发挥品牌优势。2、销售淡季保销量。店家可以再淡
