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1、江北商贸区域调查分析报告一、区域环境研究1、区域综述江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径 1000 米内区域。商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。随着观音桥商圈的重新规划并开始实施2003年龙湖北城天街、协信黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初
2、具雏形2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方面的文化消费内涵2005 年 2 月，2 万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中， 观音桥商圈面积将达到42 公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈2、商圈环境分析商业环境人流量（日 / 万）辐射消费范围商业营业面积 （万）商业形态20 万江北、渝北、70百货、家电、建材、北部新区余万餐饮、娱乐等大型商业项目： （分类）购物型商业：龙湖北城天街 （名店坊、 华联商厦、 远东百货）、天街 2 号、AEPC
3、 香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸） 、金源地下城等，家电买场：国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等建材卖场：青田家私广场、营业面积4 万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等大型超市：家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等餐饮、娱乐项目：分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐饮、 娱乐项目主要为商圈配套的点缀， 未能形成商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。交通环境观音桥位于
4、江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20 分种车程， 到沙坪坝约 30 分钟，到南平约30 分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20 分钟以内均可到达。人口及产业构成* 当前情况目前观音桥商圈的商业辐射区域主要包括江北区、渝北区、北部新区，辐射人口100 万以上，江北、渝北不属于传统意义上的经济强区，但随着区域房地产市场的开发，大量的中、高档楼盘的兴建，北部新区的兴起，城市居民纷纷选择该区置业，仅此带给北部新区的新增人口达 10 万以上， 且北部新区逐渐形成重庆主要的富人聚居区域之一，彻底颠覆了该区域传统的人口结构。区域主要以二、三产
5、业为主，汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为区域的主要支柱产业，江北是重庆北部商贸中心，观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二。* 未来发展随着区域房地产市场开发的进一步深入，江北城CBD 的兴建，北部区域新增人口将达20万 30 万，大量城市配套的建设将大力促进区域第三产业，尤其是餐饮、娱乐以及流通商业的发展。二、主城区各区商圈对比分析1、商业体量商圈当前供应量预计近期供应量预计远期供应量2005 年2006 年2010 年解放碑商圈100 万30 万75万沙坪坝商圈20万30 万40万南坪商圈26万30 万45万杨家坪商圈20万34 万40万观音桥商圈70万32 万45万2、商
6、圈特色内容吸纳和辐射面步行街商业面积特殊题材商圈名（人口）建成时间最早，市内影100 万平方解放碑100 万以上中央商务区响范围最大 8 万平方米米以上在全国较有影响，8 万20 万平方三峡文化、人性化、沙坪坝100 余万人平方米米左右文化区变数最大的步行街，33约26万平吃在南岸，住在南南坪60 余万人万平方米方米岸，旅游在南岸有最高的玻璃塔， 18.9约20万平轻轨横贯，周围有杨家坪近 100 万人万平方米方米重庆动物园市民期待最多， 42万平70 万平方附近桥梁最多，临观音桥80 余万人方米米左右近北部新区三、区域板快分析1、商圈各区块分析北城天街 区块* 区块范围洋河大道及建新北路沿线
7、* 概述步行街外商圈的主要商业分布区，集中了北城天街（北京华联、远东百货）、香港城、天街2号、茂业百货、新世纪百货等观音桥商圈的主力营业店* 商业类型大型百货商场、品牌店、零关税商场、特色餐饮、休闲娱乐、快餐店、移动通讯城、电影城等* 主要商业营业面积名称世纪新都茂业百货北城天街天街 2 号CEPA香总 营 业 面港城积营业面积1.4 万方8万方14 万方2万方2万方约 38万方*租金价格带CEPA 香港城租金情况楼层经营范围租金情况出租情况5F茶餐厅、美容、服饰80 200 元 /M250%4F服饰、美容、居饰100 200元 /M280%3F服饰、美容200 250元 /M290%2F服饰
8、、美饰、皮具等250 300元 /M295%1F餐饮、通讯、服饰等300 450元 /M295% 以上 天街租金情况楼层经营范围租金情况出租情况5 F电影娱乐城150 元/月4 F特色餐饮、娱乐150 元/月100%中西快餐、 家居城、 速博3 F2 F1 F G F运动城200 300 元 / 月95%服饰、化妆品、通讯200 400 元 / 月95%时尚女装街300 500 元 / 月95%时尚精品街300 500 元 / 月98%* 消费区间及消费特征该区块集中了观音桥商圈的主要商业形态，为商圈的核心区域，区域内有远东百货、茂业百货等中、高档商业，也有香港城、北城天街、北京华联等面向普通
9、阶层的大众商业，购物环境及氛围较好，另外区域内有少量的特色餐饮、茶餐厅及美容等商业内容，一般情况下，该区域为观音桥商圈的主要购物区块。* 区块市场特征及发展趋势目前区域市场已基本定型，主要是购物特征，由于区块处在步行街外，各类交通车可直达，紧邻的欧式一条街有一定量的餐饮，目前尚未形成此类业态的氛围，未来比较看好。金源地下城区块* 区块范围金源大酒店地下商城，嘉陵公园下面* 概述金源不夜城位于观音桥步行街金源饭店下一层。上面是江北区 “市民中心” ，与规划中的轻轨站3 号线相连。建筑面积45000 平方米，业态划分为三条街：美食街、休闲街、服饰精品街。集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所。*
10、商业类型现目前 金源不夜城内主要商业项目有时代俱乐部、永辉超市、金源海鲜城以及不分服装饰品、主题餐饮、游戏厅等。其中，经营较好的部分包括时代俱乐部的歌剧院、慢摇酒吧、KTV 和福建的永辉超市。* 营业面积金源地下城规划商业面积近3 万方，目前在营业商业面积约2.8 万方左右。* 租金价格带入市时，开发商承诺租金80 元 /M2 ， 8 年不变。* 消费区间及消费特征在餐饮、娱乐方面，如时代俱乐部、金源海鲜城以及各主题餐饮等，主要面向中、高端客户，在服装、 居饰等方面， 价格一般较高， 其中也有大部分 A 货，福建永辉超市因其价格比较优惠，在周围居民当中口碑甚好。* 区块市场特征及发展趋势按照开
11、发商金源大饭店的最初设想，金源不夜城不仅仅是饭店的一个集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所，还应成为重庆娱乐休闲的新地标。而园林景观与拉斯维加斯建筑风格的完美融合，相当于一般地下商场两层的层高，良好的换气系统正在向我们张显它一流硬件设施的气派。随着轻轨 3 号线的建成，届时金源不夜城的市场前景更加看好。家乐福 区块* 区块范围建新东路口至建新南路沿线* 概述该区块为观音桥商圈重要的一极，重点商业项目有家乐福超市以及协信黄金海岸等，因项目落户较早，且自身品牌有一定的影响力，在周边居民心目中有相当的份量。* 商业类型购物超市、家电卖场、餐饮娱乐、临街小商铺等* 营业面积商业项目黄金海岸家乐福超市其他营业面积2.9 万方1.5 万方合计约 1万方合计5.4 万方* 租金价格带临街商铺：租金带在80 200 元 /平米黄金海岸：底层临街，租金350 450 元 / 平米；逐层递减，其5 层近 4000 方，被音乐龙整体租下* 消费区间及消费特征该区块现目前除传统的商铺在经营电子、通讯类商品、及部分餐饮小店外，其他主要分布在协信黄金海岸和家乐福，对于家乐福
