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1、京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知（2004年12月15日 京高法发】2004391号）北京市第一、第二中级法院：各区、县法院：为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了 农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买 卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。特此印发,请各院在审判 中参照执行。执行中有何问题和情况，请按业务归口与高级法院联系。农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于 目前相关法律、法规不够
2、明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产 生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问 题。为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合 召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专 门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人 诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村 村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易 发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，
3、有的甚至在10年以上；从合同履行 来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款， 但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多 缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高 于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已 经过装修、翻建、改建等添附行为。二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是: 首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁 止的.根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体
4、经济组 织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的关于加强土地转 让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得 批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅 发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局1990国土函字第97号关于以 其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复也明确规定:原宅基地使用 者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋 产权，是属“以其他形式非法转让土地的违法行为之一。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相 联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义
5、上是买房，实际上是买地， 在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的 权益，是法律法规明确禁止的.第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但 买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相 对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益.与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外， 如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定 合同有效.三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：第一，要
6、尊重历史，照顾现实.农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、 居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集 体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、 房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是 地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有 一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛 盾。第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有 纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导
7、，起到制约农民审慎处分自己房屋的 积极效果。第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当 事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人 因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房 屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥 善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人 带来的消极影响。特此纪要。海淀法院调研农村房屋买卖合同纠纷案件特点作者：金川马敬发布时间：2010-0707 09： 43:18随着我市城乡一体化工作的加快，海淀法院山后法庭所辖多个地区均面 临大面
8、积拆迁，尤其是唐家岭地区更是全市甚至全国关注的焦点，海淀法院山后 法庭受理的因拆迁产生的分家析产纠纷、继承纠纷、房屋买卖等纠纷明显增加。 为化解当地居民纠纷，维持地区稳定，海淀法院山后法庭针对农村房屋买卖纠纷 案件进行专项调研，发现山后地区农村房屋买卖纠纷案件呈现出以下五个特点：第一、原告起诉要求确认房屋买卖合同无效多数为拆迁利益驱动。拆迁 单位根据区位补偿价格对当地农民进行补偿，补偿结果大多为农民获得高额补偿 款或以优惠价格购买回迁房屋.所以在经济利益的驱使下，许多卖房农民反悔， 以当时不懂法或未经家人同意为理由要求确认之前签订的房屋买卖协议无效。第二、买卖纠纷多发生在农民和城镇居民之间。农
9、村房屋较为便宜，山 后地区距离城区较近，交通便利，当地农民将家中闲置房屋出售给城市居民，各 取所需.而农民本身有宅基地，并无扩大居住面积之需要或能力，故集体经济组织 成员之间或不同集体组织之间的房屋买卖则非常少见。第三、房屋数量和结构变化较大。买房人购买后因居住需要及生活水平 提高，一般将原有房屋进行翻扩建或者新建房屋，房屋现状（如面积、结构、建 筑材料）与购买时房屋情况差距较大。第四、交易双方法律意识淡薄。农村房屋买卖多数发生在上个世纪八九 十年代，买卖双方法律意识淡薄，对农村宅基地和农村房屋买卖的相关政策知之 甚少。买房人购买农村房屋后长期居住使用，形成生活习惯，多数不愿腾退房屋.第五、认
10、定买卖合同无效后相互返还存在一定执行困难。案件判决一般 为居民腾退现有房屋，农民根据房屋价值及地价按比例返还价款。购房人因在购 买院落内长期居住，存在无第二套居所的情况，腾退房屋后无处居住，存在一定 抵触心理和客观困难.农民因土地价值及房屋价值的提高，往往无力向购房人支 付动辄数十万甚至上百万的折价补偿款.为了妥善解决农村房屋屋买卖纠纷问题，化解社会矛盾，海淀法院山后 法庭针对本地区案件的特点提出如下应对措施：第一、有区别地制定调解方案，妥善化解纠纷。对于农村房屋买卖案件， 加大调解力度，协调双方当事人之间的矛盾分歧。针对拆迁地区实际情况进行调 研，了解不同地区的特殊情况,制定不同的调解方案，
11、有针对性地集中解决因拆 迁利益导致的民事纠纷，在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上处理当事人之 间的矛盾，综合平衡买卖双方的利益，促进双方纠纷的解决。针对腾房及支付折价 款执行难的问题,对拆迁地区或面临拆迁地区可采取当事人约定拆迁补偿款分配 比例的方法进行处理。第二、坚持“尊重历史、照顾现实”的处理原则。法官在处理农村房屋 买卖纠纷时应当充分考虑历史因素，对农村房屋买卖行为进行考量，并照顾现有 房屋居住使用以及新建、翻建的情况，对案件进行认定，判决应注重法律效果和 社会效果的统一。第三、统一司法标准.在尊重现有法律规定的基础上适当地考虑案件特殊性如当事人身份、买卖房屋时的过错程度,现有房屋居住
12、现状等，审慎处理当 事人纠纷。农村房屋买卖行为确认无效后，应当启动对应的当事人利益补偿机制， 确定补偿标准，使得双方当事人的合法利益得到应有的保障。第四、加大法律宣传力度，提供农民法律意识。加强与当地乡镇政府、 村委会和司法所的合作，法官定期下村入所，加强对村委会、司法所人民调解员 的指导力度，与基层组织干部和群众代表进行座谈，提高村民的守法意识和自我 保护意识。通过向社会媒体通报相关农村房屋买卖案件的审判情况，形成正确的 舆论导向和社会评价.无效房屋买卖合同所涉的农村房屋征地拆迁的处理土地管理法第47条规定：征用土地的，按照被征用土地的原用途给 予补偿；征用其他土地（耕地外的土地，应包含宅基
13、地）的土地补偿费和安置补 助标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准规 定。土地管理法实施条例第26条规定：土地补偿费归农集体组织所有；地上 附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。物权法也规定:征收 集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿 费等费用，并足安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维 护被征地农民的合法权益。据此，按一般法理推论，出卖人的宅基地使用权已经放弃，而买受人又 未取得宅基地地使用权，故征地拆迁时，对于涉及宅基地相应部分的征地补偿利 益无需在给与买卖双方，房屋相应部分的补偿及安置利益应当归于买
14、受人，视为 出卖人因宅基地的弃权及房屋的转让而一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利 益。但是，农村房屋补偿安置利于是与宅基地的合法使用人的集体经济组织成员 资格或者身份联系在一起的，非合法的宅基地使用人则依法不得享有此征地拆迁 补偿的利益。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或者单位一般仍然会认可农村 房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的情况给与补偿安置。 这样处理实质上是土地主管部门同意出卖人撤销其宅基地使用权弃权处分的行 为,认可其仍然享有宅基地使用权。此时的纷争或者诉讼不再是无效房屋的返还 问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般认为可 以按以下原则处理
15、：1. 无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让与买受人，买受人虽然不能 取得合法的房屋所有权，但是其仍然可以享有依附于无效合同权责关系的债权性 财产权利；同时，出卖人所取得的房款中，实际上包含了宅基地部分的非法收益， 在拆迁时于买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失.因此，对房屋征地 拆迁中价值转换形式的补偿安置利益，买受人应当享有一定的权利.一是房屋作 价款（一般是房屋重置价结合房屋成新情况）应当归买受人所有；二是带有出卖 人身份性质的安置利益，政府及相关用地部门一般会确认归于出卖人，则出卖人 应当以其中一部分作为对买受人因无效合同所致安居利益损失的赔偿。在审理过 程中应当综合考虑公平诚信
16、原则，根据导致房屋买卖合同无效的过错情况，出卖 人家庭成员拆迁收益情况以及买受人现实的居住情况，合理分配安置利益的归 属。一般情况下，买受人可以获得安置利益的大部分。2。根据安置利益的不同形态，可以做不同的处理。如果暗之利益为经 济补偿，则可以由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由 出卖人以其中一部分对买受人予以赔偿。如果暗之利益是优惠购买安置房屋，则 可以按安置房市场价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排 给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则应当由出卖人给买受人给与适当居住利 益损失的赔偿。3. 对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理，一般应当尊重政府部门 的处理与协调，并尊重房屋买卖双方的协议.此案判决结果在类似农村房屋买卖纠纷中很有代表性，是法院最常采用的裁 判思路。农村房屋卖于非本村村民的，为法律所禁止，因此是无效的。但如果任 由此类
