《20222颜枫第三章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20222颜枫第三章（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本科生毕业论文题 目 我国房地产信托融资风险及其防范探究学 院 公共管理学院 专 业 土地资源管理 学生姓名 颜 枫 指导教师 廖喜生 学 号 2 年 级 2014 摘要房地产业属于第三产业，是一种包括房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，其具有风险性、带动性以及基础性。且随着经济发展及政府的重视，房地产行业资金来源面临极大挑战。在传统的房地产市场上，房地产融资主要通过银行贷款，形式单一且效率不高。因政府重视而不断出台的房地产政策对银行融资难度进一步提升，房地产开发商开始寻找不同的融资渠道，但是随着国家对这些融资渠道的限制，房地产开发商资金问题尚未得到实质性的解决。因此，开拓新的融资方式和
2、融资构造成为房地产开发商急需解决的问题。在基本国情与对房地产相干常识了解的基础上，对房地产业融资相干风险与防范进行分析。首先从房地产融资理论入手，阐述了国内外金融融资模式与其发展现况；其次从金融融资风险防范特征以及风险防范各角度研讨探究金融融资风险；最后对房地产信托融资风险提出相关政策及解决方法。关键词：房地产信托融资、风险分析、风险防范目录摘要11绪论5研究背景和意义51.1.1 研究背景51.1.2 研究意义5国内外研究现状5国内研究现状5国外研究现状6研究内容与方法61.3.1 研究内容61.3.2 研究方法72基本概念与理论基础82.1 基本概念82.1.1 房地产信托融资82.1.2
3、 房地产信托融资风险92.2 理论基础92.2.1 MM理论92.2.2 企业融资的权衡理论92.2.3 房地产信托融资的特征分析102.2.4 房地产信托融资的动因分析103我国房地产信托融资风险识别与评价113.1 房地产信托融资风险识别113.1.1 政策因素风险11流动性风险11经营管理风险113.1.4 市场风险113.1.5 其他风险123.2 房地产信托融资风险评价123.2.1 财务杠杆系数法123.2.2 多级模糊综合评估法134我国房地产信托融资风险的影响因素分析144.1 融资渠道单一144.1.1 对信托融资机构融资过度依赖144.1.2 房地产预售风险大154.1.3
4、 直接融资难度大15环境因素154.2.1 政策环境因素154.2.2 金融市场因素164.2.3 土地政策因素164.2.4 税收政策因素164.3 银行信贷风险大16信息不对称165我国房地产信托融资风险防范的对策建议18完善房地产信托法律法规体系18明确保障受益人权益的立法18完善房地产信息披露制度185.1.3 加强房地产信托的监管机制185.2 加速房地产信托市场的融合195.2.1 建立信托产品二级市场195.2.2 实现信托产品交易市场的融合195.3 加速推动REITs在我国的发展195.3.1 REITs的优势195.3.2 REITs发展过程关键205.4 提高信托融资风险
5、管理水平205.4.1 加强第三方保证205.4.2 增级结构化信用215.4.3 设立危机预警点和止损点。215.4.4 提供抵押或质押215.4.5 对项目公司股权的买卖控制216结论22致谢231绪论研究背景和意义1.1.1 研究背景在中国目前的房地产融资主要是以银行信贷为主要融资方法，其他融资方法作为辅助方法。房地产业发展越来越繁荣，而且需要极大的资金帮助，可是房地产企业的资本来源单一，通过银行信贷的方式无法取得足够资金，而且巨额贷款将面临较大风险。实际上，我国目前还存有大量民间资本，但是没有合适的投资渠道。房地产信托以其特点吸引了不少房地产企业还有投资人的目光，房地产信托随着时间快速
6、发展，规模也越来越大。因为房地产信托的迅速发展，政府出台了相关通知以提高房地产企业的门槛，其贷款融资收到阻碍，投资人与企业转向信托融资，信托融资规模因此扩大，房地产信托产品比例也越来越大。2008年，美国经济危机影响了我国经济，房地产信托融资风险规模收到影响，逐渐缩小。但是近几年经济恢复，房地产信托市场慢慢回温，整体看来，我国房地产信托市场经历了先伏后仰的发展阶段。由于房地产信托规模扩张过快，相关规定无法对其进行制约，房地产在进行信托融资的同时依然面临极大风险，所以有效防范房地产信托融资风险已经是房地产业发展的关键。1.1.2 研究意义当前，房地产信托以其灵活性受到了很多投资人和房地产企业的青
7、睐，而且配合相关调理条规，房地产信托在稳定国家金融体系等方面有着重大意义。所以对房地产信托融资中所存风险进行研究，可以促进房地产业健康发展。以研讨探究融资风险相关理论为基础，连系当代中国房地产企业融资风险的特征，总结房地产企业融资风险类型和成因，进而对房地产企业融资风险的防范提出有效建议和实行方法，旨在通过对房地产新型融资方式的相关研究对房地产企业对融资渠道多元化探索并对房地产企业进行融资决策提供参考，进一步提高企业实力，提高盈利能力，保障房地产业稳定发展。国内外研究现状国内研究现状由于国内接触房地产金融的时间相对较晚，各方面的研究尚处于起步阶段，许多理论尚未成熟。2006年，徐景辉对房地产金
8、融风险的防范与管理进行了相关论文发表，他认为目前房地产金融风险极大，需要对其进行风险管理，提出了发展住房公积金制度、房地产信托住房抵押二级市场制度。2009年，刘小平根据房地产业资金规模庞大、商品价值大等特点，提出了放款金融管制，提高银行经营水平及相关人员的从业技能。房地产从取得土地到项目开发建设，需要经历不同阶段，各阶段的资金来源也不一样。主要可以分为两个部分：第一个是建设前，资金主要来源于企业自有资金；第二个是建设中，这个部分需要较大的资金作为基底。除此之外，随着项目的建设，房屋开始预售，来自买房者的定金和银行的按揭贷款也是重要的资金来源。在中国，采用预售形式的房产有70%，其他资金来源占
9、资金来源总额40%以上，这部分的资金基本来源于买房者的定金、银行的按揭贷款和所施工方的应付款项，表明房地产开发对于市场和销售的依赖性极强。企业信用环境不断改良，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也因此下降。而利用外资比例较低，可是其对房地产市场的介入依然极度重要，首要是境外房地产投资基金和风险投资基金与大量的个人资金，经由直接购买房产、项目互助、直接参股房地产公司等方式，会合投资首都经济圈和长江三角洲等热门地带。综上所述，中国房地产开发企业的资金来源主要=首要是由国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金所构成。国外研究现状在房地产新型融资
10、方式这方面，由于国情的不同，海外各国对于房地产企业金融融资风险防范已经进行了许多理论研究，也已经取得较大成果。1921年，美国经济学家Knight在风险、不确定性与利润一文中全面阐述了风险与不确定的关系，其重点是分散、规避想干风险。1963年，Sharpe构建单因素模型，1965年Sharpe和Lintner共同构造资本资产定价模型。1976年罗斯构造套利定价模型。1998年Young提出最大最小模型，他的观点是投资者总是规避风险，根据风险大收益大的，风险小收益小的原则，投资者会选择风险小收益大的方案。发达国家都依据基本国情计划并实施了相应的房地产融资模式。新加坡由于是个具有高效廉洁政府而且是
11、典型小型开放经济的国家，适合通过强制储蓄的方法来进行资金的融通与市场的规范，如中央公积金制度、政府公营的政策性融资机构等；日本因受到战争重创，住房资源严重短缺，需要政府和个人协力发展住房市场，即适用住房互助储蓄、官方与民间混合的融资模式；美国房地产发展市场发达、体系健全而且产品丰富，适合实行资本市场的融资模式，如抵押贷款债券的买卖、抵押贷款证券化等。研究内容与方法1.3.1 研究内容 由于房地产价格居高不下，房地产问题已经成为当代社会重点聚焦的问题，不仅受到大众的关注，还会因为楼市股市的动静而牵扯着亿万人的心。即使政府相关部门已经出台了一些政策，例如限购令等，但在现实中的状况并没有得到良好改善
12、。本文以“我国房地产信托融资风险及其防范探究”为研究对象，是基于以下几点考虑：第一，在近几年来，中国房地产市场演变成“供需两旺”的局面，这种局面并不是正常市场条件下的供求态势，而是在特定历史条件下的市场形态。从近期发展分析，在近几年来我国房地产市场仍处于稳定状态，这表现在：房地产开发投资持续快速增长，而投资作为拉动经济增长的三大马车之一，是拉动了我国经济增长的重要力量；住房购买力上升，人民成为经济市场的消费主要支柱；房地产开发资金来源多样，首要投资主体为民营资本。但是从整体趋势分析，房地产市场依然存在着隐患，重点表现在房地产供需失衡：一方面，房地产开发投资与土地购置保持热度；另一方面，市场需求
13、逐渐回落，造成了供过于求的现象。这个现象容易造成房地产空置的现象，即房地产经济崩溃。为了防止这种状况的发生，只有彻底实现房地产商品并实现房地产经济外生撑持内生的可持续发展。第二，我国房地产信托融资仍然存有大量问题。尽管历经十几年的发展，我国房地产信托融资体系已经有了基本构成并得到了高速发展，但是目前我国的房地产信托融资在实际运作中仍然存在阻拦成长的问题。一方面是房地产金融的主体过少。历来，我国银行对房地产领域的贷款更多是以房地产开发商为主要对象，虽然这两年以消费者为对象的住房信贷得到了发展，但是在总体规模来看仍然相对过小。对于商业银行来说，在实际操作中难免会遇到财务方面的苦难，尤其是在现在我国
14、局面存款日期逐渐短期化的状况下，银行在平衡资金来源短期性以及资金运用长期性方面面临严峻考验。因此，只靠银行方面来支持房地产发展的情况已经越来越难，必须想办法找到替代融资方法。第三，我国房地产信托融资的风险种类多。近几年，伴随我国房地产市场的发展，不仅有效缓解了房地产供需之间的矛盾，而且为银行信贷减轻了负担，在转移重心和完善结构两方面提供了极大帮助。但是，在房地产信托融资的风险方面，并不容忽视。一方面，房地产开发投资资金来源对于银行过度依赖，目前房地产开发投资资金仍然有百分之二三十来源直接来源于银行贷款；另一方面，开发商预付款首要是房地产开发企业拖欠施工单位款项和供货商的质料款等。房地产企业拖欠
15、工程款和质料款已经成为业界惯例，而被拖欠的款项主要来源于施工单位和供货商得到的银行贷款。如果房地产开发商或者项目本身出现经营问题，所有涉及到的贷款在短时间内都会成为不良贷款，风险则一次释放。综上所述，我们必须在我国房地产信托融资风险及其防范加强研究。1.3.2 研究方法本文主要采取一下集中研究方法：（1）文献分析法文献分析法是依据一定的研究目的和内容，对相关文献进行搜集、整理、归纳并分析的方法。文献分析法是一种对目的的历史以及现状进行了解，形成对研究目的的一般印象，得到显示资料的比较资料且有助于了解研究事务全貌的方法。（2）经验总结法经验总结法对实践操作中的详细情况，举行归纳分析并使其上升为经验的一种方法。总结经验改进不足是人类史上长期运作且有效的方法之一。（3）宏观与微观分析相结合房地产信托融资问题是一种触及宏观和微观两方面的问题。在宏观角度上，主要体现在房地产市场和金融体系的运作方面，也涉及到相关政策因素；在微观
