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1、商业街地产项目的规划设计商业地产项目从规模和形状上分两大类，一类是大型的ShoppingMall，还有一类是商业街的商铺店面。第一讲一下大型综合商业，国外叫做ShoppingMall，即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个ShoppingMall，但到目前为止，真正意义上的ShoppingMall一个都没建起来。尽管立项专门多，规划项目专门多，拿去招商做宣传的专门多，但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等，也能够叫做ShoppingMall，但国外意义上的ShoppingMall北京现在还没有。从中反映出一个咨询题，国内进展商在商业地产开发方面缺乏体会，操作思路、操作程序、招商渠道
2、等也把握得不行。其中最大的咨询题是认不清商业地产和住宅项目开发的区不。专门多进展商差不多做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些体会，以为商业地产也能够像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在专门大的咨询题。什么缘故讲商业地产和住宅项目存在专门大的区不呢？如果作一个形象的比喻，我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。做住宅项目时，进展商能够自己分析市场，按照对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直截了当销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直截了当的购物消费者
3、（可能有些散户，能够把他们视为直销），而是商家，专门是主力店。进展商第一要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。关于大型综合商业，这是最难的一件情况。例如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8千1.2万平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对进展商产生专门大的压力。进展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为ShoppingMall有市场需求。作为消费者，我们也期望北京周边能够显现一些像样的ShoppingMall。周末开车到那儿，连吃带玩，还能够购物，这种场所确信会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销，进展商要把店铺卖出
4、去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式依旧像家乐福如此的家电用品，关于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店，明白他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈设等都有一系列的要求。如果进展商自己做设计不符合如此的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。国外主力店招商有自己的评估方法主力店招商有一系列的具体要求，而不是进展商认为那个项目好就能够招商成功，其中有一个对项目的市场判定咨询题。关于进展商而言，认清商业和住宅开发之间的区不是最重要的。北京所有的进展商都存在如此一种情形，盲目地进行设计。起初有开发商找我们做设计，我们就认为，应该先明确了业态、招商
5、渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施能够兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的ShoppingMall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也第一得明确商业态的形式。另一方面是专业顾咨询机构的重要性。国内进展商对此差不多没有认识，因此导致专业化的顾咨询机构在国内没有市场。中国进展商差不多上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人全然看不明白。中国人招商前几页总是自己专门在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分
6、析、财务分析等，中国恰恰缺乏这些信誉保证。全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后治理和实施的顾咨询公司可不能超过十几家。由于进展商不认可，因此目前在北京没有市场。进展商都以为自己能够招商，但实际上是专门困难的。像家乐福如此的连锁店，进中国的目的是为了挣钞票，因此对项目一定认真评估，否则可不能轻易投资。他们会把钞票花在物业上，但可不能自己成立一个开发公司。市场如何，开发商的房子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾咨询公司如此的中间人。如何讲进展商提供的可行性报告是代表进展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机
7、构进行评估。中介机构确实是起那个作用。如此的顾咨询公司的作用确实是整合资源。如果能够找到专门好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的ShoppingMall撑起来就变得专门容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的进展商想找他们谈，却不明白该找哪一级部门，更需要通过中介机构如此的专门合作顾咨询关系。主力店招商之前不应该进行建筑设计我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照进展商的思路进行。整个空间都专门灵活，今后谁做商铺都能够，但如此的规划没有什么意义，属于专门前期的东西。关于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性
8、，加大可视性能够对公共购物产生引导作用。商场里面有专门多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就专门方便，否则就专门难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是专门重要的。整个空间能够通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒服感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，到里面去以后有游乐场的感受。里边天桥横过来，绕过去，感受专门乱。现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。例如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天
9、咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是都市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原先的卖东西的方式不同的是，这些活动差不多上现代商业演化出来的形式。现在差不多变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供如此一个表演的舞台。大型商场的交通组织专门复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是如何样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，例如一进门就有通往二层的扶梯，或者能够直截了当上三、四层。我们经常会发觉所有商场的电梯都专门挤，商店入口处人流压力专门大。另外是如何把人流往深处引的咨询题。只要顾客能够看到、走到的地点就会产生效益。对大规模商业建
10、筑来讲这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。商业街的规划设计我们给珠江做了专门多项目。珠江的项目大多都有商业街，他们把商业街作为一种集合人气的手段。住宅和商业是互相支撑的，往常的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也专门好出租。这种底商档次一样不高，但一应俱全，商业专门普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业到里面去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济进展，北京商铺的进展现在差不多能够标志着北方经济水平的提升。商业街空间的限定和功能的划分商业街不是简单的概念，更不是简单地把
11、一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，如何样能够让消费者对购物环境有一种良好的感受？这就需要建筑师进行精心地设计。现在中国处于反映了经济的大爆发时代，专门强调气派，建筑设计也是如此。专门多大商厦，远看专门雄壮，但缺乏人情味，不是专门好的购物环境。王府井大街通过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去确实是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图
12、在宽敞的广场尺度上做出一点人情味。事实上这些东西在原先的规划设计中就应该考虑到。商业街要专门强调平易近人，如此才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉得专门舒服、专门亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路专门宽，汽车专门宽，楼房专门高，看起来是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，要紧是香港、东京的楼房专门高，给人专门压抑、狭窄的感受。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都专门有人情味。因此尺度舒服应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。现在商业街的外观设计差不多不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的
13、是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采纳同一种手法。建筑设计的三个层次在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从专门远的地点能够看得到建筑的天际轮廓线，强调可识不性。第二个层次是我们通常所讲的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次确实是细节的精细设计，国内的设计差不多达不到那个层次。人们对商业建筑感爱好的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲热接触、亲热对话那个层次的设计差不多做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，
14、微观上粗糙。作为一个建筑，进展商如果分不托付不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了专门多空白。现在的整体的进展趋势，确实是多方面设计的整合最后达到最佳成效。现在新出的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点，确实是把景观、规划、建筑、装修整合得专门好，在结合部分出彩，专门是对底层近人的部分。建筑装修上能够采纳专门多非建筑语言，例如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有专门多软化的倾向，差不多上能够出彩的地点。如何操作商业地产设计在商业地产设计方面，第一要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似
15、，酒店设计进展商应该先把酒店治理公司找好，是喜来登集团，假日集团，依旧国内的锦江集团，每一个集团都有自己的治理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。如果是做购物中心方面的商业地产，进展商应该找一些专业的商业顾咨询公司，目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式进行操作，由专业顾咨询公司代理或者策划、招商。如果做一般商业街的商铺，进展商能够自己操作，但在市场判定上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就能够。社区配套中有没有餐饮决定硬
16、件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛专门好，但没有足够的通风排烟设备，经营受专门大阻碍。在整个合作过程中，进展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钞票、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到不处有动静，到底是主人出去叫依旧狗出去吠？答案专门简单，因此是狗出去叫，因为主人不是学那个专业的。地产开发也是如此一个道理，重视专业顾咨询机构专门重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用时期显现专门多咨询题，专门是硬件方面的咨询题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异
