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1、新人文化宫商业策划运营报告新人文化巨商业策划运营报告序I.人文化宥文 学此制殿，艺术乩礼博.一个市民乩文化交集圈，一座雕刻着中国文化历叱过程也丰碑，在 悄然无息间，JI华 座城市乱品格。随若城市化辿程牝日拉翻新，昆明即将迎来崭新牝文化 堡垒一新工人文化宥。一场声势浩荡乱文化不商业维新，将拉开城市.发展配新格局。新工 人文化宥，将以独到他文化氛围,浸染商弗文化地产乩美学。让我们以一段视频开始今天的 力案汇报。目录第一部分第 部分行四力行四力第.部分第 部分夬1我夹I我第N部分第 二部分找出路找出路第四部分第四部分定目标定目标第五部分第五部分做运营做运营第一 部分、行四方（西安一南京T勿州一苏州一
2、上海一深圳）我们对全国5大.人文化宫及深圳 商业文化地产项目进行了考察学习.西安上海苏州扬州南京（西安一南京一扬州一苏州一上 海）一、全国文化地产（文化宫）考察学习成果分享1站西安西安大唐美誉园歌舞大剧院 考察宝鸡市工人文化宫名察学习感悟；民族文化与商业的结合，将大唐文化演绎的淋漓尽致。 剧院的价值之所在！宝鸡市总工会耿匚激情广场宝鸡市工人文化宫考察学习场景2站南 京南京人文化方芍察学习注：南京人文化行始终坚持“为什会主1服务.为职折众服 务” 0L办右祈向，枳极f日导和实践“先辿文化”，组织开展具有职工特色前、丰富多彩乩宣 传、教育、文艺、体育和休闲、娱乐活励，取得了显著牝社会效益c它是南京
3、市睢一牝职I： 文化活肋中心和深受广大群众喜爱的“学校不乐园二3站扬州扬州工人文化宫考察学习注: 扬州工人文化的全市职工群众乳政治生活中心、文化活质中心、娱乐休闲中心。是“工人乩 学校和乐园二4站苏州苏州一人文化宫考察学习注：苏州工人文化有项目力求贴近职，生 活、体现文化特色.就是要实现以商养文、确保文化看在市场经济环境卜实现持续发展。同 叶，内部管理、用人机制也要同步创新，跟上发展牝需求。5站上海上海I人文化方考察 学习上海市工人文化宫考察学习场景上海市I人文化宫品牌灯成果展示总结通过对以上5 个城市的工人文化宫考察学习我们总结出以下共性特征：1、均设有两种大型功能业态即原院不电影院。2、均
4、规划I南多彩他学习、妖乐、休闲等业态.充分体现了 I人此学校不乐园优宗旨.3、均将文化不商业过行了有机况结合，以商养文，在做好其自身运行比同叶 实吸了经济的创收。将【二人文化口市场化，规范化运作，实现了文化产业不商业的共荣发展。2站席山区：海岸城3站福田区：88 PARK 1站罗沏区：万象城二、针对深圳商业文化地 产考察万象城the mixc罗湖区是深圳发展最艮的商业片区，配套设所非常完善，交通十 分便利，足深圳人心目中西选牝贩物休闲胜地、A井福里（而档住宅）B北悦湾庖C华 涧万象城D华涧大厦（5A级写字楼）E地E入厦开发商：华润东团位置：深圳市岁湖区 安南路1881号建筑面积：18.8万平新
5、米包业叶间：2004年12月9日万象城乩定位为“水 7T落幕乱叶尚舞台”，中国阪物中心行业仇领龙者，缶导国际化乩消费理念，衫显叶尚品味 小优雅格调，引领全新牝生活新式不消费潮流.代表J中西合推、引领潮流、富亍品味的生 活观念，符合人们追求高品质生活的价值取向。万象城集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、 康体等于一身，是真川:意J上乩“一站式”体验改物中心。力象城以主力庖乩品牌号召力带 励片区人气，同叶也营造出该商业中心高档牝质感.万象城业态分析万象城利用中博在开同 的时间节点里.都有相应的活励井行，在叶间上相5衔接，在内部摆设上也顺应节假H乱变换 设计得较有特色，颇为吸引眼球。在每一叶间段里都会有
6、相应牝主题，周末、“假日里每- 天一般会在开同仇中心，不同的时间安排开同活肋，开断的吸引人群速店消费.内部特别乩 装饰军谈节前期枇中厅活用楼层上乩装饰1F常TT圣诞节气乐总结:万象城是国内商业乱典范, 凭借地段乱优势、加前略性乩商业规划、科学合理叱业态定位、与业乩运昔管理，成就了 深圳乱商业中心.这是一个奢侈品展示中心、这是一个大众化消费娱乐中心，这是市民的休 在舞台。一个成熟鼎力生商业文化中心.南山区新中心一海岸城海岸城周边环境A海岸 城B天利中央商务广场C保利文化广场D凯宾斯M；酒应E海岸城A B D C E海岸城名片位置：南山商业文化中心区建筑面积：12万平新米营业叶间：2007年12月
7、16 I I开发商: 深圳市海岸房地产开发有限公司海岸城贩物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性仇失文化、贩物、休闲、娱乐、餐饮等为一体从大型贩物中心， 也是深圳唯具有滨海风情特色m贩物中心。海德r场三大中心优交汇路线均为通往中央广 场仇步行街。构思巧妙乱架空式商业步行街成为了一个大型乱天桥，良正实现了本商业中心 的人车分流,增加了中心消费群.海岸城贩物中心总高度30米，地卜. 9层、地下二层， 年位约1000个。以主力庖、品的旗视庖、综合概念庖为核心商户。业念比：零由约65%, 餐饮约20%,休闲娱乐约15%“贩物中心内部业态业态集中分布，区域规划合理。利用
8、每 层优业态组合，达到贩物、休闲、娱乐、餐饮一体化牝效果。总结：海岸城打造了一个既具 行文化底然，乂颇具贩物氛惘乱商业文化中心.三大中心围合式乩贩物街区及中央广场构思 巧妙，使得这里几乎成为r南山区乩一个开可开逛牝景点，既提升r项目品质，乂聚集r人 气。福田区CBDCOCO PARK COCO PARK周边环境COCO PARK曲周边由儿I栋高级住宅，为高收入高消费乩居民区，丐周边甲级写字楼超过140万平新米，占深圳削1/3强，而会 展中心、星河 思卡而顽酒庖及星河国际每年7T间断提供约1500万商务客流。以COCO PARK、 中心城组成乩顺物中心糅合周边商业，形成了一个大型儿商业中心。A.
9、星河国际B.会展中 心C.星河 思卜而顽酒庖D.COCOPARKABDCCOCOPARK名片位置：深圳市福田区福华三 路星河建筑面积：8.5万平方米开发商：深圳市星河房地产经营有限公司COCO PARK是中国 首个“内街”式贩物中心，12条折种式内街模糊室内外界限，6000平新米加卜沉式露天广 场适合各类产品推广秀，100米空中大桥，开阔视野.增小视觉享受，加有400%间独立庖 铀。卜沉广场产品展示台COCO PARK业态分析COCO Park是深圳较具叶尚气质白L贩物中心, 来餐饮、贩物、文化、休闲、娱乐多功能亍一体.拥有200余家国际国内知名品胖 COCO PARK坂物中心他餐饮（包吨酒吧
10、）占约36%,娱乐休闲15%,屈市占比10%.吉X.岛心市总结：COCO Park被称为是深圳唯公园版情景式版物中心，从规划、设计、推广到管理, 整个团队可谓明星于集.因此COCO Park在建筑上就有许多独特牝地新：这个建筑面积8.5万平析米乩版物中心，有1/4的而枳被设计为休闲空间。COCO PARK是一个较具特色和人气 礼新生代中心，是个集文化、艺术、餐饮、贩物、娱乐、休闲等多功能了体礼情景式贩 物中心。总结万象城海岸城COCO PARK三大商业典范共性 合埋乱布局让主力品胖商家不 多元化产品线共荣发展,通过文化Ill注入形成良好仇特色主题概念。均经为J养商期 提升期一成熟期三个阶段.
11、商业定位不业态彳J局站生消费首礼角度思芍,让顼客在此停 的感受更多就是“消费过程的体验”，追求仇是一种精神匕乩愉悦不满足,我们行走了四方， 开阔了眼界，有r对比戒借鉴，所以现在.夹视自我！第二部分、失自我1、“新匚人文化 宫”基木概况分析2、“新L人文化宥”经济指标分析3、“新I.人文化宥”区位环境分析4、“新工人文化宥”周边商业状况分析5、“新工人文化宥”分区域产品规划分析6、“新工人 文化看 SWOT分析7、“新，人文化宥”纠结问题所在建筑层数：地卜.2层，地上6层（地 卜.1层为商业配套用房;地卜2层为地下停车库）建筑高度:23.9M建筑结构:主体为框架结 构停车数最：地下机动车停车位3
12、43个地上6层为集办公会展、教育培训、体育健身、文化 艺术、商业配套为一体的综合件建筑其中：A区为会展办公中心出区为教育培训中心：CDE 区为文化艺术中心：F区为体育健身中心。斯I：人文化方位于人民东路以北CY朱团原址内， 总用地53.7亩，用地南临人民东路，与沃尔玛、延安医院隔路相望，西侧、北侧均为城市 规划道路，交通便利，四通八达.1、“新工人文化宫”基本概况分析ABFEDC新工人文 化宫总建筑面积61029平米，除A区办公用房及地卜.二层停车场外，可用于商业用房的总 建面约33260平米。区域层数总建面备注A区一层六层9959会展办公用房B区一层 六层7763.12教育培训中心C区（剧院
13、）合计：2180.58文化之术中心D区（影院）一层 2515.02地卜.一层817.3合计：3332.32 E区一层五层6190 03 F区一层五层5794 05体育健身中心地下层（除影院外）8000实际而积11820.平-米合计33260地下修14570车库（343个）2、“新I人文化宫”经济指标分析不可复制的地段优势！一环城东路人民东路白塔路白塔路延长及四条主干道交融之地！ 不可打制的交通优势！一交 通便利，四通八达.20余条公交线路直抵东南西北！ 不可发制的商圈优势！一雄踞昆 明灼热财富商圈一白塔路商圈！延安医院七彩俊园星耀大厦（券宇电器）沃尔玛白塔路不人 民东菖十字3、“新工人文化宫”
14、 M位环境分析利好消息：新工人文化宫将与栗树头城中村 改造项目共荣发展！我们不是一个孤、工的商业义化项目。制新：不周边项n协商将新文化宫 地卜一、二层不其开发的栗树大项目地卜商业连接在一起，促使其和谐共荣，实现商业互补， 共聚商气。延安医院沃尔玛好又多新华图书城五星电器上东城七彩俊国拓东体育馆金格中心 金龙百货昆明商业现状：4、“新人文化宫周边商业状况分析2010昆明城中心商业年 度研究报告,doc 5 “新工人文化码”分区域产品规划分析总规分析/地下一层分析/地下二发 分析A区分析/ B区分析/ C区分析/ D区分析/ E区分析/ F区分析效果图展小班U一的学校和 乐园51（总布局分析）AB
15、FEDC6层结构设计（会展办公中心）6层结构设计（教育培 训中心）（CDE文化艺术中心）5层结构设计（体育健身中心）5层结构设计1层结构设 计1层结构设计地F 2层，地上1-6层建筑规划.每个区域自成一个版块，独立存在，没 有体现出互补性，延续性。5-2 （地下一层）机电设备用房非机励车库半下沉式电影院用房 可用亍商业用房总建筑而枳为11820.3平米，除去机电设冬用房、非机动车昨、电影院用房、 公共交通用房以及公摊外，可用于商业经营用房面积约为8000平米.思考1：数码城、品 牌电器城、励漫城、便利也市、图书城、休闲茶餐厅等5-3 （地卜二层）思名2：此区域运 管一个什么样的停车场才能实现效
16、益最大化？总建面为14570平米，机动车位343个，作 为整体商业车位配比来讲，足以满足t地下二层定位：停车场关于地下二层车位利润空间最 大化，主要在于后期的经H管理.54 （A区）A区定位主要为会展办公、公益事业用房.AA区除会展办公、公益事业（如帮扶中心、企业家协会等）用国外经过适当的改造还可 以开发出新的商业文化价值.思考3： 一层会展中心不励态职文化、民族风情展演相结合, 最大限度挖掘此区域的商业文化价值开办类似上海新天地模式的职工文化风情展演休闲酒 吧一条街，不整街LED街景广告信息发布相整合.A -层：职匚文化风情展演休闲酒吧一 条街二层：困唯职.帮扶中心、农民工维权中心、.会会员服务中心三层：会议中心和贵宾 接待中心四层：企业家协会、职工文体协会等五层：攵化宫办公M六层：职匚目屋、图书馆、 特色书吧5-5 （B区）B区定位为鼓育培训中心.分析：S区从层高上来分析，是屈亍常规 商业0L层高设计，特别是不背
