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1、明明白白小户型近些年来，小小户型一一直是市市场追捧捧的热点点，很多多楼盘最最先售罄罄的往往往是位置置并不是是太好，但但总价相相对低一一些的小小户型。小户型型之所以以受到热热捧，原原因有三三：一是总总价相对对较低。尽管小户型的单价往往比同质的大户型要高，但对于买家来说，总的负担要小一些；二是出出租便捷捷。从北北京的租租赁市场场来看，小小户型求求大于供供，比较较容易成成交，因因而也最最易得到到投资型型买家的的青睐；三是容容易转让让。目前前二手房房市场办办理贷款款的手续续繁杂，大大多数卖卖家都希希望全款款一次转转让，这这就使得得二手房房的交易易实际比比新房还还难一些些，而小小户型因因总价低低，相对对
2、易于成成交。近一两两年，北北京商品品住宅销销售价格格稳中有有降，尤尤其是去去年122月末，每每平方米米平均售售价为444677元，比比上年末末下降了了2499元，降降到了近近几年的的最低点点。但是，由由于市区区内的土土地供应应量极为为有限，加加上拆迁迁成本居居高不下下，期望望过多地地降低销销售价格格，似乎乎不切实实际。从从目前一一些机构构的调查查结果看看，大多多数购房房者能够够接受的的房屋总总价为330-550万元元，一些些经济状状况好些些的，也也不超过过80万万。然而而，对于于经济相相对薄弱弱的年轻轻人来说说，500万以上上的总价价似乎是是可望而而不可及及。因此此，一些些开发商商瞄准了了市场
3、空空档，将将过去分分散在楼楼层中的的小户型型集中在在整栋楼楼甚至整整个社区区中推出出。继去去年第一一季度，一一些楼盘盘推出了了总面积积15-50平平方米的的酒店式式、商住住式小公公寓，以以相对高高的单价价和相对对低的总总价，得得到了年年轻人的的认同，掀掀起了热热销浪潮潮，但同同时也在在业界引引起了争争论，担担心这类类牺牲居居住功能能而求得得缩小面面积以达达到降低低总价的的住宅，会会成为过过渡型产产品。虽然小小户型热热销，但但市场的的供应量量非常有有限，主主要基于于以下几几点：开发成成本不低低。小户户型“麻雀虽虽小，五五脏俱全全”，从厨厨卫的设设施到房房间的布布线，样样样都不不少，同同时与大大户
4、型在在公用设设施上共共享，物物业费却却仅按面面积交纳纳，因而而使得社社区公用用设施实实际单位位面积成成本增加加；设计难难度增加加。在混混合居室室的楼中中，1居居室虽然然常常被被设计在在朝向最最不好的的一面，但但因面积积太小，很很难兼顾顾采光、通通风、户户型、均均好性等等方方面面面；销售利润不不大。卖卖一套小小户型和和卖一套套大户型型的手续续和所费费的功夫夫相差无无几，但但大户型型的总利利润却大大得多。实际上上，不管管是去年年流行的的“超小户户型热”，还是是今年掀掀起的“小户型型社区热热”，都是是市场逐逐渐走向向细分的的结果。对对于商家家来说，在在激烈的的竞争中中寻找市市场空档档，赢得得商机；而
5、对于于买家来来说，面面对形形形色色的的小户型型，由表表及里，去去粗取精精，明明明白白地地挑选到到适合自自己居住住或投资资的住宅宅。何何谓小户户型什么是是小户型型？狭义义的认为为，600-700平方米米以下的的，具有有厨、卫卫、宿功功能的11居室，这这中间包包括超小小型的酒酒店式公公寓或单单身公寓寓；广义义的认为为，总面面积相对对于市场场主流户户型为小小的精巧巧户型或或称做标标准户型型。比较较一致的的看法是是：1居居室600平方米米、2居居室800平方米米、3居居室1000平方方米。以以上仅指指单卫，如如果变成成双卫，再再增加一一些功能能空间，比比如储藏藏室、休休闲阳台台和独立立餐厅等等，可以以
6、将面积积放宽110-220平方方米。精精巧户型型面积虽虽小，但但居住功功能和大大户型相相比，不不应该有有太大的的差异，这这就要求求精致地地规划面面积，巧巧妙地设设计户型型，其面面积的取取舍点尽尽量卡在在既保证证功能完完善又最最少浪费费，也就就是经济济而不局局促。缩小面面积与增增加功能能常常是是一对矛矛盾，880年代代以前的的户型，因因功能相相对单一一，居室室可以做做得小巧巧些，像像1居室室40平平方米，22居室660平方方米，而而3居室室也就才才70平平方米，这这些户型型中大多多是只有有过厅没没有客厅厅，实际际上是少少了一个个主要功功能空间间，也就就是少了了一间房房。而现现在随着着“动静分分区
7、”、“洁污分分离”、“干湿分分开”、“主客分分卫”、“中西分分厨”等等标标志生活活品质和和习惯的的样式，以以及储藏藏间、衣衣帽间、休休闲阳台台、家政政阳台、玄玄关等等等空间的的设置逐逐渐地渗渗透到各各种户型型中，居居住的舒舒适度较较之从前前大为提提高，但但面积也也相应地地加大。因此，小小户型中中各类分分区的样样式及功功能空间间的设置置应首先先服从于于居室面面积的需需要，也也就是说说，在起起居室、卧卧室、以以及厨卫卫面积达达标的基基础上，再再适时加加以考虑虑。为了了更好地地在有限限的空间间中容纳纳人们无无限的需需求，兼兼容方方方面面，像像功能复复合化、空空间模糊糊化是住住宅发展展的重要要趋势。另
8、外，使使用率的的大小也也是一个个不容忽忽视的问问题。目目前，绝绝大多数数楼盘在在户型面面积上提提供两个个数据，即即，建筑筑面积和和套内建建筑面积积，前者者为销售售时的计计价面积积，而后后者为户户型所占占用的面面积。使使用率的的计算是是套内建建筑面积积除以建建筑面积积得出的的百分比比，一般般标准户户型在塔塔楼为777-882%，在在板楼为为80-85，而小小户型集集中的楼楼层，因因公摊加加大，实实际上要要降低33-5个个百分点点。在进进行项目目之间价价格比较较时，应应用某一一户型的的总价除除以套内内建筑面面积，得得出的单单价才是是该户型型的有效效面积的的价格，这这一点，对对于在面面积上斤斤斤计较
9、较的小户户型来说说，显得得尤为重重要。 明明白白小小户型（二二）小户型的分分类小户型按按户型样样式分为为合体11居和分分体1居居；按使使用功能能分为居居家型、商商住型和和商务型型。合体1居居是超小小户型的的必然选选择标准的11居室是是1室11厅，不不管是过过去的室室大厅小小，还是是现在的的室小厅厅大，睡睡觉和起起居或就就餐都是是分在不不同的带带有采光光面的空空间。而而随着11居室的的热销，为为了缩小小面积，降降低总价价，市场场上出现现了将卧卧室和起起居室合合二为一一的合体体1居。这这种户型型的特点点是：厨厨卫等基基本生活活设施仍仍然具备备；居室室除厨卫卫外，只只拥有一一个窗户户或阳台台的采光光
10、面（如如果有两两个以上上的采光光面，就就容易分分割成两两个居住住空间，成成了1室室1厅）。实例11：南三三环草桥桥南的玺玺萌鹏苑苑“钻石公公寓”户型，建建筑面积积33.23平平方米，朝朝向为正正北，全全落地玻玻璃阳台台，层高高2.99米。该户型型面积的的均好性性还可以以：3.6平方方米的卫卫生间和和5.11平方米米的厨房房基本够够用，只只是144.266平方米米的居室室稍有些些局促。居居室东西西两条完完整的平平行线便便于摆放放床、电电视机和和柜子。阳阳台位于于床的侧侧面，利利于采光光。尤其其是进门门处的小小玄关，设设计巧妙妙，既能能摆放柜柜子，又又不至于于使居室室直接暴暴露在大大门口。建建议在
11、大大门靠近近居室一一侧增加加一条660公分分宽的磨磨砂玻璃璃屏风，这这样既可可以增加加居室的的私密性性，又可可以遮挡挡电视机机和柜子子。美中不不足的是是缺少就就餐的位位置，如如果厨房房的窗户户能打通通的话，最最好改成成门，将将原有的的门封上上，这样样，居室室内的一一侧变成成了就餐餐区，而而厨房内内的柜子子可以布布置成“U”形，将将冰箱、洗洗衣机一一并放入入，同时时在阳台台和居室室处装上上玻璃门门，防止止厨房的的油烟飘飘入室内内。分体11居是保保证舒适适度的基基本户型型分体11居的主主要特征征是睡眠眠和起居居分成两两个居室室，各自自拥有采采光、通通风面，也也就是通通常所说说的1室室1厅。那那么，
12、对对于分体体1居而而言，究究竟“小”到什么么程度才才算合适适？一般般来说，客客厅200平方米米以上，可可以摆放放三件沙沙发、餐餐桌和书书桌什么么的，而而15平平方米以以下，就就只能摆摆放简易易沙发和和小餐桌桌；卧室室14平平方米，可可以增加加电视桌桌、梳妆妆台，112平方方米以下下，只能能满足“卧”的基本本需要；卫生间间3-55平方米米、厨房房5-77平方米米就能使使用，当当然宽大大一点会会增加舒舒适度，至至于再大大一些面面积，无无非是进进行“洁污分分区”、“中西分分厨”，或者者放进洗洗衣机、冰冰箱什么么的。通通常卫生生间设置置淋浴器器、洗手手盆和坐坐便器，最最小2.5平方方米，若若改成小小浴
13、缸，33平方米米都不富富裕。而而厨房面面积不应应小于55平方米米，低于于这个数数值，室室内热量量聚集就就会过大大，同时时单排橱橱柜净宽宽不小于于1.55米，双双排橱柜柜不小于于1.99米，并并且橱柜柜总长不不小于22.1米米。至于于阳台、储储藏间、玄玄关等等等功能空空间，在在保证主主要居室室面积的的前提下下增设，会会居室的的品质有有所提高高。实例22：西三三环紫竹竹桥东南南豪柏国国际公寓寓A1号号楼的004/005户型型，建筑筑面积666.993平方方米，楼楼体偏向向西北113度，尤尤其是转转角总长长为8.6米的的玻璃幕幕墙，横横跨起居居室和卧卧室，采采光、观观景极为为充分，使使本来不不太宽裕
14、裕的空间间，在视视觉上得得到了延延伸。整个户户型在66.6米米开间中中划分：11平平方米的的卧室，恰恰到好处处地容纳纳下双人人床、床床头柜和和衣柜；21平平方米的的起居室室，显得得宽敞、明明亮，同同时充满满了时尚尚；3平平方米的的门厅，既既解决了了此处门门比较集集中的问问题，又又起到了了玄关的的作用，使使起居室室不致于于一下子子完全暴暴露在入入门处。因离三三环主路路很近，噪噪音干扰扰较大。开开放式厨厨房不一一定符合合中餐习习惯，建建议加一一道半透透明玻璃璃推拉墙墙，既呼呼应了窗窗户，又又增添了了时尚。朝朝向西北北的玻璃璃幕墙，冬冬冷夏热热，保温温是个大大问题。居家型型是自住住型买家家的最爱爱居
15、家型型小户型型的核心心在于：小面积积仍要达达到多功功能，除除去基本本的就餐餐、洗浴浴、就寝寝和会客客外，在在寸土寸寸金的面面积中，适适时增加加读书、休休闲等功功能，尽尽量满足足生活多多方面的的需求。实例33：西部部曙光花花园二期期 “水云天天”的C户户型，建建筑面积积61.25平平方米，由由于处于于连体塔塔楼东部部偏南的的位置，因因而获得得了1居居室中不不易多得得的朝阳阳面，厨卫的的功能分分区较为为细致：卫生间间外放置置洗衣机机的部位位，在解解决了交交通通道道的同时时，分出出了洗涤涤区；厨厨房的拐拐角处放放置了冰冰箱，使使本来有有些凌乱乱的空间间，变得得整齐、得得体。客客厅中虽虽缺少常常见的阳阳台，但但宽大的的拐角飘飘窗，一一定程度度上弥补补了这一一不足。整个户户型的均均好性不不太令人人满意，卧卧室偏小小，门厅厅偏大，使使得总面面积并不不算太小小的户型型，感到到有些局局促。门门厅处形形成的小小玄关，迎迎面留出出了大面面积墙面面，为住住户提供供了极好好的装饰饰天地，但但也因处处于交通通枢纽，不不好摆放放家具，空空间上显显得有些些浪费。同同时由于于处于楼楼体夹角角部位，易易与邻居居产生互互视，私私密性稍稍差。商住型型是初创创型公司司的温床床严格意意义上讲讲，商住住公寓的的出现，是是买卖双双方在现现有政策策之间，寻寻求到的的一条从从开发商商通往购购房者的的捷径。一一方
