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1、荆州奥特莱斯国际商业广场项目可行性研究报告奥特莱斯国际商业广场项目可行性研究报告 - 79 - 目录第一章 项目总体概况- 1 -一、项目简述- 1 -二、报告研究范围- 2 -三、项目研究目的- 3 -第二章项目建设背景及发展情况分析- 4 -一、项目建设背景分析- 4 -1、符合国家发展现代服务业发展规划- 4 -2、拟建项目所处的商业圈- 5 -3、符合区域发展规划- 5 -二、项目建设的必要性- 6 -1、项目建设是荆州市城市经济的重要组成部分- 6 -2、商业消费需求下的需要- 6 -3、形成新的商业业态及延伸城市产业链的需要- 7 -4、项目建设有利于优化土地资源配置，是带动项目周
2、围沿线开发的需要- 7 -5、有利于完善城市配套服务、提高城市品位的需要- 7 -第三章 项目开发市场前景与可行性分析- 9 -一、市场前景分析及预测- 9 -1、城镇化发展，带来发展预期- 9 -2、经济效应- 10 -3、消费需求效应- 10 -4、项目开发带来商业的机会- 11 -5、区域内非购物类消费潜力巨大- 11 -6、相关商业品牌的需求旺盛- 12 -二、项目建设可行性分析- 13 -第四章 荆州市区域经济消费水平及休闲购物旅游市场分析- 14 -一、荆州市区位环境与社会经济发展情况- 14 -二、荆州居民消费分析- 15 -三、荆州商业圈分析- 17 -1、荆州商业整体市场特点
3、- 17 -2、荆州的主要商圈分布- 17 -3、荆州未来五年的商业预测- 18 -4、荆州商业的业态分析- 19 -5、荆州餐饮娱乐服务业- 20 -四、荆州购物新的消费需求分析- 21 -五、我国及荆州旅游（休闲）购物市场现状分析及发展趋势- 21 -1、我国及荆州旅游购物简要分析- 21 -2、项目所处开发区商业及购物旅游分析- 22 -六、分析结论- 22 -第五章 项目SWOT分析- 24 -一、优势- 24 -1、交通便捷、发展核心地带圈- 24 -2、配套设施便利- 24 -3、环境优良- 24 -4、政策优势- 24 -二、劣势- 25 -1、政府服务及配套政策有待完善- 25
4、 -2、休闲购物旅游资源开发深度不足- 25 -3、城镇配套服务设施仍需要完善- 25 -三、机遇- 25 -1、旅游休闲购物时代到来- 25 -2、推进城镇化建设的机遇- 26 -3、地方发展的机遇- 26 -四、挑战- 26 -1、地域间、空间性竞争带来挑战- 26 -2、产业政策的完善带来挑战- 27 -3、市场定位带来挑战- 27 -4、融资成本过高- 27 -五、SWOT分析结论- 27 -第六章 项目实施目标及定位- 29 -一、项目开发目标及策略- 29 -1、项目开发总体目标- 29 -2、项目开发模式- 29 -二、项目定位- 30 -1、功能定位- 30 -2、市场及业态定
5、位- 31 -第七章 项目建设方案与规划设计- 32 -一、项目主要建设内容- 32 -二、建设规模及业态细分简析- 32 -1、建设规模- 32 -2、主要业态分析- 34 -三、项目主要技术经济指标表- 35 -四、配套工程说明- 37 -1、道路交通及绿化- 37 -2、供电及通讯系统- 37 -3、给排水系统- 37 -五、项目组织机构设计- 38 -六、项目运营模式- 38 -1、奥特莱斯购物中心运营方案- 39 -2、经营收入模式- 39 -七、项目规划设计- 40 -1、设计指导思想- 40 -2、设计原则- 40 -第八章 节能和环境保护分析- 42 -一、分析依据- 42 -
6、二、节能、节水分析- 42 -1、节能分析- 42 -2、节水- 43 -3、项目及能源供应情况- 44 -4、能源消费量测算- 44 -5、项目节能措施评估及建议- 45 -三、环境保护影响综合分析- 46 -四、环境影响评价的结论- 47 -第九章 消防与劳动安全卫生- 49 -一、建筑消防及人防- 49 -1、消防及人防控制标准- 49 -2、消防工程规划- 49 -二、劳动安全卫生- 50 -第十章 项目开发进度计划- 52 -一、进度计划编制依据- 52 -二、项目工期- 52 -第十一章 项目投资估算与资金筹措分析- 54 -一、估算范围及依据- 54 -1、投资估算依据- 54
7、-2、投资估算范围- 54 -二、编制说明- 54 -三、估算分析- 55 -1、工程费用- 55 -2、项目总投资概算分析- 55 -四、项目资金筹措- 56 -1、资金来源- 56 -2、资金来源的可靠性分析- 57 -3、资金偿还- 58 -五、资金使用和管理- 58 -第十二章 项目财务评价- 59 -一、项目评价的依据- 59 -二、项目财务预测- 59 -1、项目计算期- 59 -2、项目销售收入预测- 59 -3、税金及附加- 60 -4、总成本费用- 61 -5、总利润- 61 -6、贷款偿还期- 61 -7、抵押物设置- 61 -三、项目财务评价- 62 -1、财务效益指标-
8、 62 -2、项目投资回收期- 62 -3、不确定性分析- 62 -4、清偿能力分析- 62 -5、盈亏平衡分析- 63 -四、项目财务评价结论- 63 -第十三章 项目效益分析- 64 -一、转移和吸纳城镇劳动力，为当地解决就业，促进城镇居民消费- 64 -二、有利于促进结构调整，搭建设良好产业平台- 64 -三、人气聚集，提升区域品味，增加地方收益- 65 -四、将促进城镇配套服务设施的完善，改善当地居民生活环境和生活质量- 65 -第十四章 综合评价与建议- 66 -一、结论- 66 -二、建议- 66 -1、产业政策配套到位- 66 -2、有关规划对接要及时- 67 -3、为项目开发运
9、营提供必要支持- 67 -建设休闲时尚购物文化旅游区荆州随着全面生态文明社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式和消费结构将发生重大变化，购物旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。从发展趋势看，随着居民消费升级，国内旅游正由观光旅游向休闲度假旅游转变。购物旅游作为一种绿色产业，以其高收益，低污染，高附加值等特征成为世界各国重点发展的产业之一。旅游购物作为旅游业主要经济来源，作为游客旅游“无限”消费，可挖掘的经济效益潜力最大，因此世界上许多旅游业发达国家和地区都十分重视发展旅游购物。通常，在旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素中，吃、住、行被称为刚性收入，需求弹性较小，而旅
10、游购物则弹性最大。据国际旅游权威机构资料显示，旅游业较发达的国家和地区，旅游购物收入一般占旅游业总收入的40%至60%，日本虽然旅游资源不丰富，旅游购物收入却占旅游总收入的31.5%，而我国，据有关部门统计，2012年旅游购物收入仅占旅游总收入的25%。由此可见，发展旅游购物是提高旅游整体经济效益的重要途径，是增加外汇收入和就业机会，振兴国民经济的重要手段之一。旅游购物本身就是旅游资源。提供丰富的旅游购物产品、人性化的旅游购物环境以及良好的售后服务和休闲方式，满足当今游客的购物体验需求，已成为发达国家旅游目的地最具吸引力的内容之一，成就了当地旅游业的兴旺与发达。此外，随着荆州城乡一体化建设步伐
11、的加快，“十二五”末期，荆州文稿化旅游业正进入快速发展时期，荆州市委、市政府明确要求按照“大手笔、大投资、大制作、大产业”的思路，做历史文章，兴文化产业，树旅游品牌，让文化旅游资源“活”起来，让文化软实力变成硬支撑，促进文旅融合、城旅融合，文化购物旅游与其它服务业相融合发展。本项目的开发将按照全面推进城乡统筹发展基础上，以推进荆州新型城镇化建设为依据，并建设特色的时尚的文化旅游休闲购物区为突破口，全面整合现有资源，充分发挥当地的资源优势，实现优势资源合理组合；通过产业引导，大力发展文化旅游购物产业，将建设集休闲、娱乐、时尚、购物、商业与文化旅游相结合的购物特色品牌示范广场。第一章 项目总体概况
12、一、项目简述1、项目名称：荆州奥特莱斯国际商业广场建设项目2、项目性质：新建，商业项目3、项目地点: 荆州市经济开发区江津路西南侧三湾路4、总投资额：约30亿元5、资金来源：企业自筹6、建设周期：共分两期，其中一期建设周期为12个月，二期建设为36个月，总建设期为三年（2013年-2016年），7、项目规划用地面积：分为南与北两地块，总占地面积约为210.5亩。其中：南地块占地约125.5亩（83632.34平方米），容积率为1.5，总建筑面积约为16万平方米（地上约12万平方米，地下约4万平方米）；北地块约85亩（55379.28平方米），容积率为4.0，建筑面积约为34万平方米。8、主要功
13、能及主要建设内容主要为处于在城市中心区域内居民提供一种购物、娱乐、休闲、住宿、餐饮、旅游、商务办公等为一体一系列服务的联体式综合性、大型的、具有三项以上业态进行组合的商业综合体。奥特莱斯国际商业广场在各功能之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、功能完备、商务便捷、服务齐全、绿色低碳、充满活力的乡镇综合服务体系。主要建设内容包括：大型购物中心、休闲娱乐文化中心、餐饮与美食中心、精品店购物中心、星级酒店、行政商务中心、综合居住区及其他配套服务设施（广场、道路、绿化等工程）。二、报告研究范围本报告主要从项目建设背景及行业市场前景、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项
14、目方案设计、环保、消防、节能及安全、资源供应、建设规模、投资估算及资金筹措、社会评价、风险分析以及结论与建议等方面进行充分的论证和可行性研究，为项目开发建设提供依据的一种综合性的系统分析报告。三、项目研究目的通过研究湖北省宏观经济、荆州市社会经济与城市规划、荆州市商业物业的市场供需状况以及商业经营现状、荆州市居民的消费习性与消费能力，进而预测商业物业市场未来的发展方向，分析拟建项目的可行性，评估其投资价值，并对项目的运营模式做出参考建议。并通过对项目建设背景及建设条件的调查和分析，在对项目发展前景预测和社会效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及实施可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。第二章 项目建设背景及发展情况分析一、项目建设背景分析1、符合国家发展现代服务业发展规划党的十八大明确指出 “加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮大，合理布局建设基础设施和基础产业”。在2010年国家颁布的国务院关于加快发展服务业的若干意见中指出，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业尤其现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。当前我国经济社会正处于重要的战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高
