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1、 XX区区区域发展展及房地地产营销销市场分分析一 区域发展展（一） 区域概况况：天津滨海海新区位于华华北平原原东北部部，海河河流域下下游，市中心心区的东东部。新区辖塘沽区、天天津经济济技术开开发区、天天津港保保税区、汉汉沽区，核核心区域域为，塘塘沽、开开发区、保保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。（二） 区域经济济与社会会发展计计划：1.经济济自98年年以来滨滨海新区区和新区区核心区区国内生生产总值值和人均均国内生生产总值值保持着着大幅度
2、度高速增增长，形形成新区区核心区区快于整整个滨海海新区、滨滨海新区区快于全全天津市市的增长长格局；目前滨滨海新区区人均国国内生产产总值已已超过11万美元元。历年GDDP对比比滨海新区区的经济济一直保保持着良良好的增增长，220044年GDPP达12550亿元元，占全全市的442.66，其其中滨海海新区核核心区GGDP为为9055亿元.2.固定定资产投投资情况况：20044年，滨滨海新区区完成固固定资产产投资5565.47亿亿元，比比上年增增长555.2%，其中中，基本本建设和和更新改改造分别别增长556.55%和440.77%。新新区完成成固定资资产投资资占全市市的比重重达422%左右右，房地
3、地产开发发投资880.449亿元元,占总总固定资资产投资资的177%,这这也充分分说明了了整个滨滨海新区区的房地地产市场场正处在在快速的的发展阶阶段。3.区域域支柱产产业、产产业结构构：滨海新区区是中国国北方近近代工业业的发祥祥地，支柱产产业支撑撑作用显显著，经经过100年的建建设，已已经形成成了港口口物流、石石油开采采和石油油化工产产业、海海洋化工工、电子子通讯、现现代冶金金、机械械制造产产业、生生物制药药产业、食食品加工工产业等等为主导导产业。20044年，滨滨海新区区投资结结构逐步步改善，二二、三产产业趋于于协调。从从产业投投向看，第一产产业完成成投资11.511亿元，比比上年下下降1.
4、2%；第二产产业完成成投资2211.56亿亿元，增增长599.6%；第三三产业完完成投资资2511.011亿元，增增长711%。三三次产业业的投资资结构为为：0.3：445.66：544.1。三三次产业业的比重重为0.74%、699.333%和229.993%。4. 区区域发展展战略天津市委委、市政政府为了了落实“全面建建设小康康社会”的要求求，在制制定“三步走走”发展战战略的同同时，为为滨海新新区发展展提出新新的目标标：这就就是“立足天天津，辐辐射三北，服务务全国，面面向东北北亚，建建成现代代化的世世界性加加工制造造基地和和物流中中心”。5. 重重大市政政建设情情况按照城市市总体规规划和分分
5、区规划划，建设设具有较较高水准准的商贸贸区、住住宅区、文文化娱乐乐区等城城市功能能区。利利用海河河南岸开开发步伐伐加快和和交通条条件改善善的有利利条件，加加快东西西沽地区区的建设设改造， 拓展城城市发展展空间。实实施津塘塘公路两两侧的开开发建设设，促进进农村城城市化发发展。突突出滨海海、临港港、沿河河风格，努努力塑造造具有自自身特色色和现代代风格的的港口城城市形象象。6.小结结：在全市整整体经济济不断增增长的大大环境下下，滨海海新区的的经济发发展可谓谓更加迅迅速，目目前滨海海新区核核心区的的经济结结构已基基本成熟熟，整体体产业布布局合理理，已形形成了六六大支柱柱产业，并并以此带带动相关关产业链
6、链的形成成，因此此在未来来的相当当长的一一段时间间内滨海海新区的的经济还还会快速速的增长长。此外外由于良良好的经经济环境境的影响响，近年年来滨海海新区外外来人口口数量不不断增加加，但人人均收入入水平却却始终稳稳步上升升，这也也充分体体现了滨滨海新区区强大的的城市汇汇聚力。二房地地产市场场分析（一）一一级市场场滨海新区区核心区区土地市市场储备备情况：以海河为为界，现现阶段滨滨海新区区核心区区分为两两个经济济发展水水平不同同、产业业结构不不同、人人文环境境不同、市市场发育育程度不不同的分分区域：1、海河河北（塘塘沽区海海河以北北部分、开开发区、保保税区）：新河区域域、碱渣渣山区域域、运输输三场区区
7、域以及及其他市市中心项项目。目目前在滨滨海新区区的核心心区的土土地市场场使我们们应该持持续关注注的，尤尤其是新新河区域域、碱渣渣山区域域将成为为我们220055年的工工作重点点。2、海河河南：东西沽区区域也将将是滨海海核心区区的重点点发展方方向，这这将是我我们20006年年以后的的战略重重点。3、其他他的重点点规划（森森林公园园、胡家家园）随着滨海海新区的的建设，滨滨海核心心区的地地位将得得到进一一步的体体现，在在核心区区规划的的森林公公园、胡胡家园居居住区也也是我们们的重点点关注对对象。下面是对对区域发发展的几几点分析析和依据据阐述：1、核心心区域的的聚集力力和辐射射力在近近几年逐逐渐加强强
8、，已经经成为我我国三大大经济圈圈中环渤渤海经济济圈的重重要组成成部分；2、开发发区和保保税区是是滨海核核心区经经济发展展的最前前沿地带带，对滨滨海新区区经济整整体发展展起到了了不可替替代的拉拉动作用用，我们们还应该该对这两两个区域域持续关关注；3、塘沽沽区和开开发区房房地产市市场需求求依然旺旺盛，国国家宏观观调控政政策对于于该区域域房地产产市的影影响较为为微弱，这这与该区区域经济济健康、快快速的发发展密不不可分；4、塘沽沽区044年上半半年土地地上市量量较小，下下半年略略有回升升。开发发区可出出让地块块更是所所剩无几几，这就就要求我我们抓住住有利时时机，充充分利用用现有的的战略项项目，为为在滨
9、海海新区的的战略布布控提供供有力支支撑；土地上市市量及未未来投放放计划1、 20044年滨海海核心区区上市土土地汇总总：从上表可可以看出出20004年的的下半年年土地上上市比较较集中，上上市的土土地主要要集中在在海河以以北，塘塘沽中心心区域。主主要原因因是：目目前海河河以北区区域比较较成熟。220044年上市市比较大大的地块块是在碱碱渣区域域的两块块地（77.8万万平米）。上上市地块块还是以以住宅为为主。从以上图图表分析析，20004年年塘沽区区供应土土地被本本地几家家大型开开发商垄垄断，其其中贻成成一家占占据344的份份额，目目前在塘塘沽区具具有比较较好的优优势。但但同时也也应看到到，200
10、04年年塘沽区区整体出出让土地地供应量量较少，全全年出让让土地面面积322万平米米，不能能满足本本地区房房地产市市场的基基本需求求，这也也是造成成该区域域房地产产市场火火爆的因因素之一一，20004年年塘沽区区的房地地产市场场也将迎迎来新一一轮的发发展机遇遇，在这这种市场场环境下下，我公公司在220055年获取取碱渣山山30万万平米的的地块，结结合我公公司操作作水平，必必将拥有有非常强强的竞争争优势。2、未来来投放计计划 海河北（塘塘沽区海海河以北北部分、开开发区、保保税区）：1) 福建北路路东六局局四公司司200000平平米2) 海防路西西北塘渔渔人码头头三期10000000平米3) 永泰路
11、煤煤厂200000平平米4) 新河地块块29000000平米5) 天碱俱乐乐部东侧侧6) 新河船厂厂赵家地地空地7) 碱渣山30000000平米8) 塘化地块块20000000平米 海河南：1) 东西沽2) 响螺湾土地市场场分析及及趋势预预测a、土地地交易市市场有序序，但仍仍受本土土开发商商干扰对于土地地市场的一一些清理理整顿举举措，让让原本比比较混乱乱的土地地市场的的经营态态势更加加有序，土土地市场场走向规规范，招招、拍、挂挂方式将将成为土土地获取取的唯一一途径，交交易比较较透明、公公开。但但是在滨滨海区域域尤其是是塘沽的的土地市市场，土土地的上上市还是是受到了了本土开开发商的的干扰，开开发
12、商互互相通气气、默契契获取土土地，参参与土地地部门收收储土地地，这些些都给我我们在滨滨海区域域获取土土地带来来了很多多的困难难。b、土地地供应短短时间减减少受到政府府对于一一级市场场的宏观观调控的的影响，滨海区区域土地地市场的的供应量量在一段段时间内内减少。虽虽然土地地供应量量在一段段时间内内会有所所减少，但但是不会会影响整整个土地地市场的的状况，政政府只是是对一级级土地市市场进行行调控和和管理，控控制了土土地供应应的总渠渠道，并并不是要要长期减少少土地的的供应。c、二手手土地信信息增多多，寻求求合作过去一些些企业没没有资金金，但凭凭借种种种关系拿拿到了土土地，这这些企业业自己不不进行开开发，
13、多多是希望望转让手手中的土土地，通通过土地地差价来来实现暴暴利。现现在主管管部门要要求处理理遗留问问题，这这些企业业手中的的土地届届时不处处理完毕毕的话，就就会成为为“过期期粮票”。这这些企业业为了保保住自己己的收益益，会将手中中的土地地出手。从我们近期的拓展工作中来看，已经接触了很多这样的合作地块信息，但是大部分由于合作资金不能解决，没有新增的土地获取。d、土地地市场供供需两旺旺，土地地供应市市场逐渐渐活跃随着天津津滨海新新区的加加速建设设、海河河以南改改造工程程的展开开，使得得滨海新新区面临临又一个个房地产产发展契契机。88.311后对协协议出让让土地的的叫停，土土地上市市程序的的规范化化
14、，政府府土地供供应计划划将可以以顺利实实施，滨滨海区域域目前土土地供应应量已经经开始回回升，市市场供需需两旺。但但是我们们公司由由于资金金问题，没没有新增增土地获获取。随随着城市市建设步步伐加快快，拆迁迁量的增增加，市市场刚性性需求强强化，预预计明年年滨海新新区的土土地供应应量将有有较大幅幅度的增增加。小结：8.311大限前前后政府府加强了了一级市市场宏观观调控，土土地供应应量不大大。但由由于天津津城市建建设需要要大量的的资金，同同时据传传闻滨海海区域的的土地出出让权将将被收回回，因此此土地部部门预计计在055年有可可能增加加放地，目目前的一一级土地地市场相相对较为为宽松。并并且政府府正在整整
15、理遗留留问题，政政府要投投入一定定的资金金解决过过去的遗遗留问题题，这些些资金要要从收回回的土地地中来，因因此只要要有收回回的土地地一定会会很快上上市。所所以我公公司以前前获取的的新河地地块，有有可能在在05年年上半年年重新上上市。（二）二二级市场场1.现状状描述(1).土地上上市有限限，与二二级商品品房市场场的强烈烈需求明明显失衡衡。开发区土土地资源源稀缺日日益明显显，044年出让让的居住住用地面面积均较较小（一一般为225万万），若若开发区区近期无无区域扩扩展，则则土地上上市量将将更加有有限，商商品房新新增上市市量也将将进一步步减少。塘沽区004年出出让土地地约322万平方方米，商商品房销销售约2200万万平米，而而且销售售火爆，供供不应求求。持续续火爆的的二级市市场也从从一个侧侧面反映映了土地地一级市市场的供供应不足足，一、二二级市场场互动失失调。（2）土土地市场场不成熟熟，制约约外来开开发商进进入，导导致商品品房产品品素质提提升缓慢慢。04年上上半年整整个滨海海核心区区土地上上市量有有限，下下半年土土地供应应量开始始回升，市市场需求求仍然保保持旺盛盛。但是是塘沽区区的土地地市场，由由于各种种原因，没没有出现现激烈的的竞争局局面，多多为本土土开发商商以低价价获取土土地。“没有竞竞争就没没有进步步”，在一一个本土土开发商商长期占占主导的的区域，缺
