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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录一共有建筑面积的区分及分摊方法示例1二应分摊共有建筑面积的优先级2三共有建建筑面积积处理的的一般原原则3四. 共有有建筑面面积分摊摊计算的的检核3五、共有建建筑面积积分摊模模型3六、房产面面积计算算过程与与分摊示示例5七、房产面面积测算算中预测测面积与与实测面面积差异异的处理理28一共有建建筑面积积的区分分及分摊摊方法示示例一幢裙、塔塔楼相连连的综合合楼（见见图6-1），其裙楼功能区为商业，塔楼功能区为住宅，G1G5均为应分摊的共有建筑面积。其中G1为
2、塔楼功能区专用的室外楼梯，G5为房屋天面上电梯间及电梯机房。G1G5的共有建筑面积可以有如下分摊组合：1）G1只只服务于于塔楼功功能区，则则仅在塔塔楼住宅宅部分分分摊。2）G2只只服务于于裙楼功功能区，则则仅在裙裙楼商业业部分分分摊。3）G2只只服务于于塔楼功功能区，但但G2通通过裙楼楼功能区区，则由由塔楼住住宅、裙裙楼商业业两部分分按比例例分摊。4）G3只只服务于于塔楼功功能区，但但G3通通过裙楼楼功能区区，则由由塔楼住住宅、裙裙楼商业业两部分分按比例例分摊。5）G3同同时服务务于裙楼楼功能区区和塔楼楼功能区区，则由由塔楼住住宅、裙裙楼商业业两部分分按比例例分摊。6）G4只只服务于于塔楼功功
3、能区，则则仅在塔塔楼住宅宅部分分分摊。7）G5为为房屋天天面上设设备用房房，则整整幢分摊。 一幢房房屋塔楼楼中楼层层示意图图如图6-2所所示为，G1为为仅服务务本楼层层的层内内过道、卫卫生间、空空调机房房的共有有建筑面面积，GG1仅服服务于本本层011、022两部分分，011、022两部分分为本层层功能不不同或权权利人不不同的专专有面积积，而001+002+GG1相对对整幢、塔塔楼功能能区来说说又是使使用面积积。本层层中核心心筒及外外墙的一一半已作作为功能能区共有有建筑面面积在塔塔楼功能能区内进进行分摊摊。G22为该幢幢建筑中中整幢、功能能区共有有建筑面面积分摊摊至本层层的共有有建筑面面积。
4、裙、塔楼立立剖面示示意图 塔塔楼楼层层平面示示意图 上述两两图分别别表示了了共有建建筑面积积整幢分分摊、功功能区分分摊、层层分摊的的情况，无论层次多复杂的共有建筑面积，其分摊计算均可由以上说明推算而出。二应分摊摊共有建筑筑面积的的优先级级分摊共有建建筑面积积的优先先级按服服务范围围由大到到小、由由整体到到局部的的顺序依依次递减减，即按照整幢幢、功能能区间及及功能区区内、层层间及层层内、户户等逐级级分摊，整幢共有面积优先级最高，层内多户共有面积优先级最低。按照应分摊共有建筑面积的优先级高低，优先级低的共有建筑面积必须参与分摊优先级高的共有建筑面积。共有建筑面面积的分分摊，执执行按比比例分摊摊的原
5、则则，由上上而下依依次进行行，即先先分摊幢幢共有建建筑面积积，然后后分摊功功能区间间和功能能区内共共有建筑筑面积，再再分摊层层间和层层内共有有建筑面面积，最最后把共共有建筑筑面积分分摊至套套或户。三共有建建筑面积积处理的的一般原原则a）协议优优先原则则有合法的分分割文件件或协议议时，以以协议为为准进行行分摊计计算；无无分割文文件或协协议时，一般根据房房屋公共共建筑面面积的使使用功能能，按与与公共面面积相关关的房屋屋的套内内（专有有）建筑面面积的比比例进行行分摊计计算。分割文件或或协议应应由公共共建筑空空间的所所有相关关权利人人共同签签署，协协议内容容不能侵侵犯公共共利益和和第三方方利益，否否则
6、不能能视为有有效的分分割协议议。协议议对产权权分割的的部位和和分割方方式应明明确、一一致且无无异议，必必要时该该分割协协议还需需经公证证。该协协议应作作为产权权转让的的要件之之一，在在产权变变更时告告知受让让方。 b）自上而而下原则则按照应分摊摊公用建建筑面积积的优先先级高低低，自高高至低逐逐级进行行分摊计计算，优优先级低低的公用建筑筑面积参参与分摊摊优先级级高的公公用建筑筑面积。小范围功能区间的公用建筑面积应参与分摊大范围功能区间的公用建筑面积，局部范围的公用建筑面积应承担整体的公用建筑面积。 说明：可采用用由下而上上原则进进行共有有面积分分摊计算算数据的检核。 c）按由大大到小、由由整体到
7、到局部划划分应分分摊公用用建筑面面积的优优先级按照这样优优先级便便于分摊摊计算时时的有理理有序，便便于计算算机公用用建筑面面积分摊摊计算程序的编制制，也便便于计算算成果的的检查复复核，同同时也符符合国家家标准房房产测量量规范（GB/T 17986-2000）的相关原则。 d）向下兼兼容原则则可以通过优优先级高高的公用用建筑空空间再进进入优先先级低的的公用建建筑空间间，而不不得先通通过优先级低低的公用用建筑空空间再进进入优先先级高的的公用建建筑空间间。当电电梯及前前室为整整幢公用时时，连接接公共出出入口和和电梯的的走廊就就应作为为整幢公用建建筑面积积在整幢幢进行分分摊计算算，而不不能将其其作为本
8、本层的公公用建筑筑面积在在层内分分摊计算算。四. 共有有建筑面面积分摊摊计算的的检核共有建筑面面积分摊摊计算后，本本幢总建建筑面积积=房屋屋中各套套（户）房房屋产权权面积之之和=本幢房屋中中各套（户户）房屋屋套内建建筑面积积之和+本幢房房屋中各各套（户户）分摊摊面积之之和。其其中，本本幢房屋屋中各套套（户）分分摊面积积之和=本幢房房屋中整整幢共有有建筑面面积之和和+各功功能区房房屋共有有建筑面面积之和和+各层层房屋共共有建筑筑面积之之和。五、共有建建筑面积积分摊模模型1）由上上而下分分摊计算算模型按照国家标标准房房产测量量规范规规定，共共有建筑筑面积的的分摊采采取由上上而下的的分摊模模式按比比
9、例分摊摊，按照照幢分摊摊、功能能区间分分摊、功功能区内内分摊、层层间分摊摊、层内内分摊的的顺序由由上而下下进行共共有建筑筑面积分分摊（见图6-3）。采用由由上而下下分摊计计算的方方法，首首先分摊摊整幢的的共有建建筑面积积，把它它分摊至至各功能能区；功功能区再再把分到到的分摊摊面积和和功能区区原来自自身的共共有建筑筑面积加加在一起起，再分分摊至功功能区各各个层；然后再再把功能能区分到到的分摊摊面积和和层原来来自身的的共有建建筑面积积加在一一起，最最后分摊摊至各套套或各户户。套内内建筑面面积加上上分摊面面积，就就得到了了各套或或各户的的产权面面积。如如各功能能区内各各层的结结构相同同，共有有建筑面
10、面积也相相同，经经功能区区分摊后后可将共共有建筑筑面积直直接分摊摊至各套套或各户户。图6-3 由上而而下分摊摊计算模模型2）由下下而上分分摊计算算模型实际工作中中还可以以采用由由下而上上的计算算方法进进行共有有建筑面面积的分分摊计算算，这种种方法比比采用自自上而下下的计算算方法更更简单方方便，计计算更灵灵活，不不易发生生错误。采取由下而上的分摊模式即按层内分摊、层间分摊、功能区内分摊、功能区间分摊、幢分摊的顺序进行共有建筑面积分摊(见图6-4)。特别说明的的是，由由于采用用自上而而下的计计算方法法不符合合测量规范范规定，所所以不能能作为正正式计算算，这种种方法一一般用来来正式测测绘成果果（一般
11、般为采用用房产测测绘软件件使用计计算机自自动分摊摊计算）的的计算检检核之用用。采用由下而而上的计计算方法法的过程程如下：首先按照各各层内不不同的共共有建筑筑面积和和套内建建筑面积积进行分分摊计算算，得出出层内各各套面积（套内内建筑面面积+层层内分摊摊面积）。再按照层间间的共有有建筑面面积和各各层面积积（套内内建筑面面积+层层内分摊摊面积）进进行分摊摊计算，得出出层内各各套面积积（套内内建筑面面积+层层内分摊摊面积+层间分分摊面积积）。再按照功能能区共有有建筑面面积和功功能区内内的各套套面积（套套内建筑筑面积+层内分分摊面积积+层间分摊面面积）进进行分摊摊计算，得得出功能能区内各各套面积积（套内
12、内建筑面面积+层层内分摊摊面积+层间分分摊面积积+功能能区内分分摊面积积）。再按照功能能区间的的共有建建筑面积积和各功功能区的的各套面面积（套套内建筑筑面积+层内分分摊面积+层间间分摊面面积+功功能区内内分摊面面积）进进行分摊摊计算，得得出得出出功能区区内各套套面积（套套内建筑筑面积+层内分分摊面积积+层间间分摊面面积+功功能区内内分摊面面积+功功能区间间分摊面面积）。将幢共有建建筑面积积和各套套面积（套套内建筑筑面积+层内分分摊面积积+层间间分摊面面积+功功能区内分摊面面积+功功能区间间分摊面面积）进进行分摊摊计算，即即得到各各套的产产权面积积（套内内建筑面面积+层层内分摊摊面积+层间分分摊
13、面积积+功能能区内分分摊面积积+功能能区间分分摊面积积+幢分分摊面积积）。图6-4 由下而而上分摊摊计算模模型 六、房产面面积计算算过程与分分摊示例例 11房产面面积计算算示例 1）房产面面积计算算过程 （1）面面积计算算准备 a. 测量资料料检查内内容 接受委委托单位位测绘申申请并开开始房产产测绘作作业时，应应收集、检检查、确确认的资资料主要要内容有有：该项项目相关关的已有有房产测测绘资料料，房屋屋调查表表、房屋屋用地调调查表，外外业分幢幢、分层层、分户户测量数数据资料料，委托托方提供供的建筑筑施工图图（含平平面、立立面、剖剖面、户户型放大大图、墙墙身及节节点大样样图等）、结结构施工工图和工
14、工程建设设过程中中涉及建建筑面积积计算的的建筑设设计变更更资料，该该项目的的建设工工程规划划许可证证规定建建筑面积积指标，委委托方提提供的房房号编排排和共有有建筑面面积分摊摊协议认认定表，公公安部门门核定的的门牌号号码证明明，相关关部门确确认的建建筑命名名批复书书（函）等等。b. 测绘绘资料检检查步骤骤和注意意事项 首先先检查各各项资料料是否齐齐全，特特别是外外业测绘绘数据有有无遗漏漏、数据据是否不不一致，委委托方提提供的图图纸资料料是否齐齐全和符符合要求求（是否否为竣工工图，或或是否经经相关部部门核准准）；其其次重点点检查各种种图纸资资料之间间的边长长尺寸、功功能名称称、图形形表示是是否一致
15、致，不一一致处需需委托方方提供设设计单位位的设计计说明，补补充的设设计说明明和图件件必要时时应经相相关部门门核准，检检查确认认设计和和实测墙墙体厚度度、墙体体抹灰层层和外墙墙贴面的的厚度的的差异；然后详详细检查查外业实实测测量量数据，预预测时图图纸设计计的分层层、分户户、公共共建筑空空间的墙墙体中线线边长尺尺寸与绘绘制房产产分层图图是否一一致；最最后进行行公共建建筑确认认，拟定本幢幢相应部部位的面面积计算算方案和和共有建建筑面积积分摊方方案。（2）图斑斑面积计计算进行图斑面面积时依依据房屋屋面积计计算规则则，首先先确认划划分的图图斑按水水平投影影哪些部部分计算算全部建建筑面积积，哪些些部分计计算一半半建筑面面积，哪哪些部分分不计算算建筑面面积。面面积计算算方法主主要包括括实地量量距法和和坐标解解析法两两种。a. 坐标标解析法法计算面面积 利用采采集的房房角点的的坐标值值计算图图斑面积积。b. 实地地量距法法
