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1、XX区XX乡房地产可行性研究报告（下）一、投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的 结果。土地所处的地理位置，周边的白然环境，人文环境，市政配套 及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们 首先从地块环境入手调查分析。1. 土地性质及地理位置综述地块面积：净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周边主要有水 塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。该地块位于XX区XX乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵, 小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原， 地块周围有叫多的村 庄，主要有石桥村，塔子湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个白然 村构成
2、），新春村（有2000人左右）；还有成片的采地和零星的湖面 分布在地块周围。2. 地块白然景观及环境质量2.1白然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰 富。以下为地块四个方向的环境情况：1. 南向 远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活， 京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临 近的XX大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿 XX大道方向 铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰， 另外区域环境 因建设公路略有空气和噪音污染。2. 北向北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖 泊，莲池密布，白然
3、村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美 丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。3. 东向远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺， 工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。4. 西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区， 隐约可见正在施工的新华家园，白然村落和耕田水塘由远及近步入视 野，也是因大道的施工沿路有灰尘。2.2项目周边情况我们选择以本地块为中心，南至五干道（发展大道），北至张公堤附 近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。1. 地形地貌状况（详见附图地形地貌图）（略）2. 物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）（略
4、）3. 局部放大图（详见附图局部放大图）（略）1.岱黄公路一带区域调查白然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖， 附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于 XX乡。XX乡乡政 府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的白然林或人 工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较 差，但也没有什么大型的污染源。人文环境：沿路两旁的居民来白不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌， 汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大 多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大 概有2-3千人。居民的房屋大体
5、为2-3层，比较简陋。经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平 不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办 企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三 产业，或在一些私人办的公司打工，如XX新基业混凝土有限公司等， 他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司 都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队， 该队共有60户，约250 人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要 以“卖地”为主（该村的集体地约 400亩），收入该居民发放补助， 基本上每户居民为
6、4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学 都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来白黄陂等地区的打工 者。工厂很少，只有几个村民白办的个体小企业。雇员多为本村居民， 村民白建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由 外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有 很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。2.塔字湖村至张公堤路段调查白然环境：沿线区域白然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空 气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成， 地势平坦；塔子湖路段属平原地区，沿路白西向东依次分布新春村， 塔字湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三
7、个白然村构成）。周边以菜 地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。社会环境：该区域位于 XX区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内 为塔子湖路段，交通便利，有 726, 69路公交车。给排水设施齐备， 供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷， 暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿 企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私 营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态， 有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔 字湖村平均月收入在1500元左右，主
8、要以房屋出租，村办工厂承包, 打工，养殖为主。3. 姑嫂树路段调查沿张公堤段以居民区为主，零星间隔有林区和小 块菜地,无商业门面，有两个工厂及XX新世界畜禽水产市场。沿线有 35路车通行,基础设施,公共设施相对滞后。姑嫂树路段以民营，私营 工厂为主，大都处于半停产状态，另外该区域内设有 XX市劳教所，戒 毒所。居民收入主要以经营钓鱼台，打工,出租房屋为来源.道路情况 较差，路面较窄，且坎坷不平,绿化很少，白然环境一般，无污染.整个经济实力较同区域内其他村较强 ，交通也便利，基础公共设施也 相对完备，但白然环境，景观不如其他村。4. XX大道西段至石桥村一带属石桥乡行政划分，居民约800户。因没
9、有土地，乡民很少务农，乡里 只有少数鱼塘。乡里人们生活来源主要靠外出打工和房屋出租，每户的房屋大部分为2-3层的楼房.区内企业和少，大部分已关闭，只有少 数几家如佳乐化学涂料有限公司，田田股份集团有限公司在经营。汉 口殡仪馆就在石桥村路旁，有两所学校，一所幼儿园，两个集贸市场， 一个卫生所和几个小诊所，因XX大道在建，乡里的水电十分方便。5. 黄浦路一带至工农兵路一带白然环境：沿线因是城区主干道，叫喧哗,发展大道至姑嫂树路两侧临 街多为建筑，底层为商铺门面，上层为居民居住。二七路沿线景观较差 正在进行基础设施道路建设，旁边多为低层住宅，商业用房较少，离二 七路几十米以外为江汉铁路西线，铁路线以
10、外是大片的农田.人文环境：发展大道一带科，教,文,卫,娱乐等公用设施一应俱全。发 展大道临街主要是商铺，背街处大多为住宅，其中发展大道，二七路附 近都有村庄：黄浦园丰村，胜华村，人口数量均在2000-3000人之间。 经济环境：发展大道一带较繁华，银行,酒店及商业网点较多；二七路 现今在修建公路，路旁有零散建筑物，大部分要拆迁，道路通车后，经 济环境会有大幅度的提局。二、XX地区区域分析1. 基础设施状况分析1.1交通状况1.2人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树 路沿线,如世华大酒店，中百仓储，农行,建行等，但距离本地块较远， 岱黄公路沿线主要为小
11、的商业铺面，专业性市场，无酒吧,网吧等娱乐 设施。教育机构不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村 小学，田园小区小学等，医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。总的来说， 人文环境几生活配套设施较差，是项目开发的一大劣势。1.3市政配套设施水:该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧的XX路建有管径为300 毫米的给水管，地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统， 污水属入三金潭污水系统。该地块南侧的XX路建有排入黄孝河的雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。气：整个XX地区目前有三种供气方式，瓶装液化石油气，小区气化和管道煤气，其 中管道煤气有管道煤气公司供气，有赵家条储备
12、站沿黄浦路延长线埋 设DN500管道至XX生态花园一带,XX路在黄浦路延长线西侧已埋设 DN300现状管道，东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设DN300管道。居民习惯：此地区居民主要为当地农民，生活以打工，种植，养 殖为主，年收入水平偏低，居民的文化水平不高，劳动之余，以闲聊为 主,对外界基本不关心和接触较少，但由于地理位置靠近城区以及外 来人员的影响，生活已开始城市化倾向。2. XX地区住宅市场调查2.1XX地区总体规划及土地出让情况 XX地区大约有2.5万亩地，已征 用一万亩，尚未征用的地块有1.5万亩.有四十余家开发商已征用土 地，其中有征地指标的约为30家，但尚无项目，依据现状和路
13、网分隔， 将XX地区分为:黄浦路下沿线以东以西两块，黄浦路下沿线以西称为 左块，黄浦路下沿线以东称为右块。下面我们据此论述XX地块的出让情况（下列情况属规划局人员介绍， 仅供参考）:右块地出让情况：左块地出让情况：右块地黄浦路下沿线有佳海华 苑和竹叶苑两个项目，朝北上方为东方恒星园，再向上为XX乡政府和 XX 生态花园及世纪家园，黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工 业区等。2.2XX地区开发现状及态势XX地区目前开发的住宅小区主要集中在大黄公路以东，现有XX生态花园，世纪家园，东方恒星园，佳海华苑，招银竹叶苑等五个项目， 另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园，澳门花园两个项目.XX地区的住宅物
14、业形态有多层，小高层，高层，单体别墅，联体别墅。 XX 地区住宅呈现出明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等，下面是价格，付款 方式，区域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源 等8个方面的调查统计情况.2.2.1区域发展状况2.2.2供求关系2.2.3价格2000年XX市住宅的价格全面上涨，今年内将持续上涨，从本区域楼 怕的营销来看也是如此，各楼盘的多层起价一般都上涨到1500元/平方米以上，均价达到1760元/平方米以上，小高层，高层和别墅的 价格更高。XX大道建成通车，各楼盘的配套设施到位后，品位的培 育成熟后，多层的均价会涨
15、到1900元/平方米以上，这个涨幅是渐进 式的。同时本区域楼盘比市内同比楼盘低 1000元/平方米左右，是客 户选择在此置业的最重要因素之一。2.2.4付款方式随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，如XX生态花园，80%勺客户选择按揭方式购房， 东方恒星园更是达到88%按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户 购房的一个重要条件。2.2.5物业形态本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，小高层，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划 要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。2.2.6户型2.2.7物业管理物业管理以人为本，
16、突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管 理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨白由的生活氛围， 在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围， 形成一定的口 碑将是本区域物业管理的方向。2.2.8目标客源目前，在本区域购房的客户大都是黄浦路和发展大道沿线的邻近区域 客户。今明年随着区域的市政配套设施的完善，楼盘知名度的提高， 来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户 （政府 公务员，企事业单位人员，生意人）仍将是本区域重要的目标客源。二、项目周边主要物业分析晨星苑1.项目规划2.户型设计 户型1*1 2*2 3*2 错式 复式 分布18层单身公寓18层单身公寓 多层，小高层 小高层 多层比例 20% 15% 45% 15% 5%
