一行业宏观环境精

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1、安 ANCER；,本文由【中文 word 文档库 】 搜集整理。 中文 word 文档库 免费提 供海量教学资料、行业资料、范文模板、应用文书、考试学习、社会经济等word文档下载1.珠海房地产行业环境1.1珠海城市经济总量 21.2珠海城市人口 31.3珠海城镇居民年人均可支配收入 31.4政府发展战略 41.5城市规划战略 41.6重大交通基础设施 51.7重大经济项目 62. 2006年上半年房地产行业发展概况2.1一级市场（土地市场） 72.2二级市场（新建商品房市场） 82.3三级市场（二手房交易市场） 172.4房地产金融 182.5国六条对本地市场的影响 193 影响行业未来走

2、势因素分析及预测3.1短期走势分析（2006年年底前） 203.2中期走势分析（13年） 223.3长期走势分析（35年） 24#安 ANCER；, pn5ferfy2006年16月珠海房地产市场分析报告1. 珠海房地产行业环境1.1 珠海城市经济总量的2006年上半年，珠海市经济继续平稳增长，发展继续加快，速度再创近年 新咼。1.1.1 GDP创同期新高：20012005年珠海经济增长平稳，GDPS、量年均增 幅13.9%; 2006年上半年珠海市 GDPS量达到346.84亿元，同比增长16.2%, 增速同比加快3.4个百分点，创“九五”以来同期新高，完成全年预期目标的 47.7%。图1.

3、20012005年珠海GDPS量变化图GD总量（亿元）* GD总量（亿元）数据来源：珠海市统计信息网图2. 20012005年珠海GDP增长情况图#安 ANCER；, p昭r即#18.00%GD增幅16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%GD增幅数据来源：珠海市统计信息网1.1.2 固定资产投资稳步增长：2006年上半年完成全社会固定资产投资总 额115.63亿元，增长17.8%,增幅同比回落8.9个百分点，低于全国同期29.8%平均增幅。分区域看，香洲、斗门、金湾均衡增长，增幅分别为17.9%、16.7%和 17.6%。1.2 珠海城

4、市人口1.2.1 2001 2005年珠海市常住人口增长平缓，年均增幅1.71%；1.2.2 珠海市常住人口从1990年60.2万人增加到2005年的141.57万人，表明珠海自上世纪九十年代以来人口增加主要途径为外来移民。1.2.3珠海市新增户籍人口，其中约 40%!于购房入户。1.3 珠海市城镇居民年人均可支配收入图4. 20012005珠海市城镇居民年人均可支配收入变化图2001 2005年珠海市城镇居民人均可支配收入变化图数据来源：珠海市统计局历年珠海市国民经济和社会发展统计公报1.3.1 2001 2005年珠海市城镇居民年人均可支配收入增幅不大，但增长平稳，年均增幅为5.68%;

5、2006年上半年城镇居民年人均可支配收入 9259.54元, 同比增长5.7%,增长速度基本与前五年持平。1.4 政府发展战略1.4.1 国务院审定的珠海市城市总体规划(20012020)中，将珠海定位为 “国家的经济特区，珠江西岸中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地” ，与广州、深圳并列为“珠三角中心城市之一”1.4.2 珠海市委市政府抓住新一轮重大交通基础建设的时机，把握国际产业转 移带来的机遇，提出“走新型工业化道路”的“工业强市”策略和“工业西进城 市西拓”和“东西双城”发展布局1.4.3 提出建设最富魅力、最宜人居、最适创业的城市发展理念。1.5 城市规划战略1.5.1 “ 135”规划

6、内容：“ 135”行动计划，即珠海市近期城市规划建设管理实施纲要(简称135行动计划)，计划在五年内投资近百亿元资金打造一个全新的珠海。“135”行动计划的安 ANCER；, p昭rfy核心是指通过五年的努力使珠海“一年见美、三年变优、五年显特”“一年见美”一一到2007年底，通过提升人居环境的外在质量，实现城市环 境的净化、绿化与美化。“三年变优”一一到 2009年底，城市空间结构更完善，城市 服务功能提升，城市品质明显优化。“五年显特”一一到 2011年底，通过全面提高城市规 划、建设、管理水平，凸显海滨山水城市魅力，形成鲜明的珠海城市特色。届时全市总人口控制在185万人，城市化水平93%

7、城市绿化覆盖率60%以 上,每年城市空气质量二级以上天数355天，城市集中式饮用水源水质等多项达 标率均达到100%城镇污水集中处理率达到 80%城镇生活垃圾无害化处理率 100%“ 135”行动计划进一步提出，到2030年要把珠海建设成为珠江三角洲西岸 区域性中心城市。城市主要职能为：区域性商贸、服务和金融中心、区域性海陆 交通枢纽、珠江三角洲西部临海产业基地、亚热带海滨风景旅游胜地。1.5.2 “ 135计划”为城市带来的影响：改善城市环境，给予明确的城市定位，并制定出具体的时间进度和阶段性目 标，是“ 135计划”可具操作性的具体体现。计划的实施对于提升珠海的城市竞 争力将会发挥重大的作

8、用，同时也进一步提升了珠海的城市居住价值，对珠海的房地产市场起到了较大的促进作用。1.6 重大交通基础设施动态1.6.1 港珠澳大桥前期的25项论证工作已完成23项，并列入广东省“十一五” 规划重点项目1.6.2 广珠铁路已开始招商工作1.6.3 粤西沿海高速公路珠海段已建成通车1.6.4 江珠高速公路将于2006年底前通车1.6.5 太澳高速公路（广珠西线高速）正在顺利推进中1.6.6 105国道上冲段改建工程、珠海大道改造工程、及京珠高速公路珠海出口段、金凤路、南横路、三台石路北段等城市交通干线项目均已启动167广珠轻轨预计今年年底全面开工随着“一桥、两岸、双港”、“八纵八横” “两铁一网

9、”的海陆空交通体系的逐步完备，珠海的区位角色将有质的变化，经济总量、城市职能也将有质的飞跃;1.7 重大经济项目动态1.7.1 拉斯维加斯金沙集团投资 150亿美元横琴岛度假胜地工程，预计2006年底动工。1.7.2 海泉湾度假城已经开业；1.7.3 珠海机场与香港机场合作协议已签订；1.7.4 珠海港区2个5万吨级集装箱码头，珠海电厂三期工程，广东省第二个 LNG接收站等重大项目也取得重要进展。重大经济项目为珠海经济发展打开上行通道，让政府的发展战略得到实质上的落实，成为珠海未来经济发展的强劲引擎。#安 ANCER2. 2006年上半年房地产行业发展概况 一级市场供应成交均减少；二级市场新开

10、工面积增幅较大；二级市场成交量下降；二级市场成交均价攀升；三级市场成交宗数、成交面积、成交均价均下降；2.1 一级市场（土地交易市场）2.1.1 供应量2006 年上半年，珠海市国有土地资源局共发布挂牌出让土地4宗，用地面积共计25.63万叭 其中香洲区2 宗,共4.7叭 其他区域2 宗,共20.93万讥2.1.2 成交量及成交分析2.1.2.1 成交量：4宗出让土地只有香洲区1宗成交，成交面积1.14万叭总成交金额5755.36 万元，楼面地价2510元/ m20图5.20032006年上半年土地挂牌量和成交量走势图数据来源：珠海市国土资源局2.1.2.2 成交分析2006年上半年土地市场表

11、现波澜不惊，推出土地的成交比例仅为4.5%,远低于2003-2005年的63.2%88%勺水平，形成较大反差（人民东路成交地块，由#安 ANCER；r P昭r即于周边生活配套齐全、容积率低、总价不高，吸引了近十家企业竞投，成交价格 创出老香洲土地单价新高）。安诚研究认为，主要原因有以下两点：挂牌土地有两宗面积较大的位处西区，市场成熟度较低，开发难度较大；拍地正值国六条新政颁布，开发商拿地态度渐趋谨慎。2.1.2.3交易价格分析2006年上半年唯宗成交土地的楼面地价是 2510元/川，按一般房地产 开发流程来估算其推出时各项成本支出（包括土地成本、建造成本、资金成本、 营销成本、税金、开发管理成

12、本等），推算出其成本为4600元/卅左右，再以开 发商获取销售额的20%润来计算，在不考虑其他市场因素的情况下其售价将达 到5500元/卅以上，较大幅度超过目前该区域 5000元/卅左右的市场价格。说明 尽管有新政影响，部分开发商对珠海未来房地产前景仍然看好。2.2 二级市场（新开发商品房市场）2.2.1 供应方面2.2.1.1 供应主体虽然2006年上半年末政府出台国六条调控市场，但整体而言，珠海房地产开发商对市场的心态依旧乐观，开发市场呈现出以往不同的显著特点：其他行业资金介入：珠海良好的房地产发展形势以及丰厚的利润， 使以前没有涉及房地产业务的 企业也纷纷进入这一领域；外来实力发展商进入

13、：由于历史原因，本土中小规模发展商统领了珠海的房地产市场，本地品牌华发地产一枝独秀，但随着城市经济的快速发展，城市魅力日益显现，外地实力开 发商开始看好珠海的市场，近年来已有多家外地房地产企业进驻珠海， 香港和记 黄埔、中国远大集团均增加在珠海的开发量，万科地产、金地集团、中化方兴、 方圆集团等在珠海的地产项目已经进入实质性的运作阶段；本地品牌开发商土地储备的步伐加快：看好珠海的后续发展潜力，本地品牌开发商频频增加土地储备，作为珠海地 产龙头的华发地产更是土地储备充足， 截至目前，据媒体报道，该公司储备的可供开发的土地达140万平方米，可建筑面积200万平方米以上，多数地块已经动 工，且可供未

14、来3至5年的持续开发，2006年其累积有建筑面积100万平方米 的项目开工221.2 房地产开发投资 房地产开发投资继续保持快速增长。2006年上半年，珠海市共完成房地产开发投资27.2475亿元，同比增长 23.79%,略低于全国同期24.2%平均增幅;其中，住宅类完成开发投资190627万元，同比增长43.35%,涨幅较快，住 宅类仍是投资重点。从图6可以看出，2001年至2004年珠海市房地产业开发投资额年均增幅5.4%，而05年开始房地产开发投资出现大幅上升，2005年、2006年上半年房地产开发投资额分别保持了 22流右的增长速度。房地产开发投资同比增幅*房地产开发投资同比增 幅20年 20 年 上半年25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%图6. 20012006年上半年珠海房地产开发投资额增长情况图舁年数据来源：珠海市统计信息网全社会完成固定资产投资额占 GDP比重有逐年变大趋势2006年上半年全社会完成固定资产投资额占 GDF总量的33.43%,而这个数值从01年至05年的变化看有逐年变增大的趋势。图7. 20012006年上半年珠海固定资产投资占 GDPt匕例变化图#安 ANCER；, pn5ferfyjuJX 阳onsu由nt安 ANCER35.00%固定资产投资占GDI比例