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1、目 录摘 要VABSTRACTVI1总 论11.1项目名称11.2可行性研究报告编制依据11.3项目提出的过程和理由11.4项目概况21.4.1拟建地点21.4.2建设规模与资金21.4.3项目投入总资金及效益情况 21.5问题与建议32房地产市场研究32.1投资环境的分析32.1.1政策环境的分析32.1.2经济环境的分析42.2房地产的投资环境分析42.2.1目前市场的供需及价格情况52.2.2周围楼盘的供应调查62.3产品供需预测 62.4价格预测 72.5竞争力分析82.5.1周围竞争力的分析82.5.2我市房地产竞争分析83项目的背景及SWOT分析93.1项目的概况93.1.1项目基
2、本情况93.1.2项目所在区域发展规划93.2项目自身的SWOT分析103.2.1项目的优势分析103.2.2项目的劣势分析113.2.3项目的机会分析113.2.4项目的威胁分析113.2.5项目的SWOT分析小结114项目的定位分析124.1市场的细分124.2目标市场的定位134.3目标客户的定位134.4产品的定位134.4.1主题定位144.4.2形象定位144.4.3功能定位144.4.4档次定位145建设规模、产品设计方案155.1建设规模155.2产品方案155.2.1方案的设计155.2.2户型的选择156项目的建设条件及方案166.1建设的条件166.1.1自然条件166.
3、1.2城市的基础设施条件166.1.3周边环境条件166.2总体规划布局176.3建筑方案设计176.3.1户型设计建议176.3.2项目园林景观建议186.3.3项目的配套设施建议186.3.4项目的智能化系统建议186.4环境保护186.5节能节水措施186.5.1节能措施186.5.2节水措施186.6环境影响评价196.6.1环境条件调查196.6.2施工期环境影响分析206.6.3施工期环境影响分析216.6.4公众参与226.7安全消防分析与建议226.7.1安全措施方案226.7.2消防设施 227项目的进度安排237.1项目整体控制计划238投资估算与筹资安排258.1成本分析
4、258.2项目的筹资258.2.1项目的自有资金情况268.2.2项目贷款资金269财务分析及不确定性分析269.1财务分析269.1.1经营方式的确定269.1.2项目预计收入的计算269.1.3利润的计算269.1.4经济效益评价279.2不确定性分析279.2.1盈亏平衡分析289.2.2敏感性分析2810风险分析及对策3010.1社会评价3010.1.1项目对社会的影响3010.1.2项目对所在地的互适性分析3010.1.3社会评价结论3110.2风险分析3110.2.1自然风险3210.2.2政策风险3210.2.3经济风险3210.2.4技术风险3210.2.5内部决策和管理风险3
5、210.3投资风险的控制3311研究结论及建议3311.1推荐方案的总体描述3311.2推荐方案的优缺点描述3411.2.1优点3411.2.2缺点3411.3结论及建议3411.3.1结论3411.3.2建议35附 录36谢 辞45参考文献46IV摘 要本论文对房地产开发项目可行性研究分析进行了探讨性研究，并利用可行性研究点相关理论及方法对河南省驻马店市房地产业点一个具体案例进行了详细的可行性分析。本文是一篇采用经营管理理论与房地产业点具体实践相结合，解决房地产开发企业存在的实际问题，提供房地产开发项目可行性分析点参考性点论文，具有一定的代表性和现实意义。论文首先介绍了房地产开发项目可行性分
6、析点有关理论依据，主要包括市场分析及经济分析方面的一些理论。其次，介绍了房地产开发项目可行性分析的概念及作用，并给出了规范的可行性分析应包括的步骤流程及可行性报告应涵盖的具体内容。在“置地住宅小区”项目的可行性分析部分，从该项目的市场可行性、工程可行性、经济可行性三方面对其进行了分析并重点分析了该项目所处的市场及区域经济环境，以及从该项目的投资估算、销售收入的测算、财务评价指标的选取与计算、不确定性分析等方面进行了经济可行性评价。最后，得出了该项目可行性分析的结论，并对存在的问题提出了相关的建议。关键词:房地产；可行性分析；经济评价；风险；不确定性Feasibility study repor
7、t of real esateAbstractThis thesis is the study for real estate project feasibility analysis.and also analyzing a real cases feasibility of a nanyang real estate enterprise. It solves a real problem for an enterprise and provides a case in real estate feasibility analysis. The thesis is typical and
8、realistic.First,the thesis introduces some theory basis about real estate project feasibility analysis.Second,it introduces the concept and function of real estate project feasibility analyzing,and alsoprovides a perfect procedure and exact content of a feasibility analyzing report. In the part of f
9、easibility analyzing of the “zhidi home community”real estate project,it analyzes thefeasibility of the wan zheng shi jia real estate project from three aspects including marketing feasibility, engineering and technology feasibility,economical feasibility,then makes a conclusion of feasibility analy
10、zing of the wan zheng shi jia real estate project,together with some suggestion to the problem of real estate project.Key words: real estate；feasibility analysis；economic evaluation；risk；indefiniteness46 1总 论1.1项目名称驻马店市置地住宅小区项目策划1.2可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及驻马店市颁布的相关法律、法规、政策（3）驻马店市国民经济和社会发展“十五”
11、计划和远景目标纲要（4）驻马店市2008、2009年国民经济和社会发展统计公报（5）驻马店市城市总体规划大纲（20002020年）（6）驻马店市高新技术开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）驻马店市市区基准地价（9）驻马店市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制报告的委托合同（12）其他有关依据资料1.3项目提出的过程和理由 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济的健康发展。现在房地产经济（尤其是住宅经济
12、）是我国的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。 现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，我们为了响应国家的安居工程、保障性住房的要求，确保增加住房的有效供给和房地产市场的平稳健康发展。决定开发置地住宅小区，为驻马店人民提供满意的住房。1.4项目
13、概况 1.4.1拟建地点本工程拟建于驻马店市开源大道与铜山大道交叉口东北方向，距离铜山大道约400-500米. 位于市政府与新火车站的黄金节点，雄踞城市的脊梁开源大道上。东邻建设中的市体育馆、体育场，西临交通大动脉铜山大道，南界开源大道，交通便利。距黄淮学院、职业技术学院（电视科学技术学院）、图书馆仅700米左右，距驻马店市的名校地区高级中学分校只有两三分钟路程。周围为农家田地，桃树环绕，环境优美，形成绝佳的居住环境。（具体位置相见附图1红色矩形处为拟建地点）1.4.2建设规模与资金自有资金6000万元，置地住宅小区规划总用地15亩，约10000.05平方米，建筑面积33157平方米，其中住宅
14、28349平方米，公建2300平方米，商铺面积4808平方米。总居住户数216户，规划总居住人口600人，容积率3.32，绿化覆盖率35%。小区内设配套有会所、健身中心、居委会、等设施。项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的生活环境。1.4.3项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金6000万元，贷款8000万元，共投入总资金13380.76万元。本项目完成后，预计销售收入为26132.72万元，扣除成本13380.76万元，减去销售（营业）税金及附加和印花税、管理费、土地增值税15066.22万元、所得税2439.76万元，预计累计未分配利润为4953.45万元。（详见附表6） 表2.1 技 术 经 济 指 标项目单位数量占地面积平方米10000.05总建筑面积平方米33157居住建筑面积平方米24872公共建筑面积平方米2100商铺面积平方米4808居住户数平方米216平均每户建筑面积平方米131.2容积率3.32绿化率%35住宅栋数栋3地下车库面积平方米2404平均
