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1、序 言 有机会为贵司南京天都实业公司大型项目撰写初步市场分析及合作建议，敝司深感荣幸，并藉此希望更深、更愉快之合作。一直以来，深悉贵司在香港、深圳、上海等地开发多例项目并取得不凡业绩，赢得良好口碑，树立了天都公司实力形象。敝司意与贵司合作之想法由来已久，衷心企盼能在南京这块虎踞龙盘的风水宝地，为贵司的地产项目之开发，尽敝司的专业所长助贵司一臂之力。中原已于一年前关注南京地产市场，并一直深入调查与研析南京市场，并获得不少可靠数据，且现时中原已获聘为“黄埔鑫园”及“中国人家”之全程营销策划及销售代理，并获得不俗业绩，赢得同行和地产商的极大赞誉、推崇和垂青。 中原非常关注贵司之南京项目，并极具诚意与
2、贵司长期合作，凭借中原于香港及国内庞大业务网络、专业经验及其对南京市场的调查与研析，双方各自发挥其专长，力求创造最大市场效应，达至三赢局面（发展商、买家及中原）。由于贵司提供的资料有限，中原仅依据其专业经验与现有数据，撰写以下建议书，望贵司见谅！待双方合作深入时，中原将提交一份极具操作性策划报告，供贵司参考。二、市场状况分析2.1南京市房地产市场特征l 住宅市场供销两旺 据南京市房地产市场处获悉，2000年南京市新开工项目达414.1万m2，住宅类项目占322.5万m2，全年共批准上市面积319.75万m2，比上年同期增长1.39%，住宅商品房223.3万m2，占商品房销售总量的87.8%。l
3、 品牌效应初现端倪 具有较好品牌的开发商，在新项目的推广上显示出较强的优势，品牌建设开始受到重视。如栖霞集团利用较好的“星叶”品牌，推出和即将推出的紫金山水苑、太阳城的天悦花园、汇林绿洲、云锦美地等多个项目，受到市场普遍关注。现已具有强势的开发实力、运作良好、但以前没有重视品牌建设的公司也在致力于品牌的建设，打破“品牌”瓶颈，如武夷房地产等。l 销售价格稳中趋升 房价是以市场需求为主导，旺销则上涨，滞销则下跌，这是楼市定律。从总体趋势来看，楼市价格整体呈逐年上升趋势，2000年一季度住宅均价为3061元，与上年同期相比略有上升。l 营销方式多样化 去年南京房地产市场营销概念迭出、营销方式创新、
4、营销手段多样、宣传力度加大。在概念营销方面，每个开发商都在努力寻找楼盘卖点，缺乏卖点的楼盘就认为没有竞争力，较典型的卖点有：以长江之家为代表的亲水住宅和滨江概念、以鸿福苑为代表的错层户型和方圆绿荫的叠中叠户型、以龙福山庄和方圆绿茵为代表的地铁概念、以聚福园为代表的节能住宅以及抗震住宅、联排别墅、智能化住宅、生态住宅等概念。在营销策略上，有买房赠物、无理由退房、发放金牌银牌、“封盘”等。l 个人消费唱主角2000年1至5月，南京市售房面积和交易金额分别较去年同期增长47%和57%，其中个人购房比例按交易过户统计已由1999年的80%上升到86.6%，按实际契约件数达88.2%，这说明在全面取消实
5、物分房、集团购买退出后，南京房地产市场并没有出现“断档”现象，住房消费热度不减，并稳步走入个人消费唱主角的“零售时代”，市民住宅消费已成为拉动经济增长的新亮点。l 氏金融红支持祥提高寿购买遇力朋弃毒去年劫人民占银行俘延长价个人哗住房秆公积紫金贷也款和差商业突性购州房贷龟款的疤期限它，调兵低贷父款利舒率，牌增加刘住宅续公积炭金贷谦款的渣最高岩额度俊，个餐人住选宅组亿合贷蹲款对川鼓励厉个人利购房器、增撤强居万民购睬房支食付能加力起夹到积已极作猫用。匪据统病计，升20与00原年共伶办理漂按揭布贷款发13免10遍1户部，按秀揭贷肤款面杠积1鞋46山.5迎3平倡方米肺，占施全年格住房份销售真总面安积的槐
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