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1、 2013年市场预判及销售任务金域香江项目组Partt1：房房地产宏宏观政策策分析一、 20111-20012年年房地产产市场重重大政策策走势二、 宏观政策策的解读读与分析析三、 十八大期期间房地地产政策策解读四、 房地产宏宏观市场场情况总总结及预预判n Partt2：广广元市房房地产市市场分析析一、 广元土地地市场的的特征及及规划建建设分析析二、 广元房地地产推量量及销售售情况分分析三、 广元房地地产销售售价格情情况分析析四、 广元住宅宅成交客客群分析析五、 广元商业业市场分分析六、 房地产市市场类比比分析七、 整体市场场总结n Partt3：典典型竞品品楼盘分分析一、 御景湾二、 凤琴岚湾
2、湾三、 澳门湾四、 国际商贸贸城n Partt4：明年广广元房地地产市场场预判一、 政策环境境二、 土地市场场三、 产品供应应四、 客户群体体n Partt5：220133年项目目销售预预估一、 项目现阶阶段销售售分析二、 20133年住宅宅销售任任务预估估三、 具体房源源分布四、 推售节点点安排五、 整体房源源推售分分布平面面图六、 商业推售售计划 20112-220144年项目目整体推推售节点点安排七、 推售节奏奏及产值值测算八、 推售产值值月度目目标分解解Partt1：房房地产宏宏观政策策分析一、 20111-20012年年房地产产市场重重大政策策走势新“国八条”2011年1月首提房产税
3、试点扩大“新国五条”针对二三线城市推出限购政策调控强度6次共提高准备金率提高3%2011年2-6月2011年3-5月分配修建1000万套保障性安居工程2011年7月2012年2月货币政策放松降准降息各2次2012年3-7月住建部：“房地产调控政策不放松11月(十八大)l 宏观层面面解读从20111年国国家推出出国八条条以后，进一步加大对房地产市场的调控，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，直至目前国家对房地产的调控一直保持高强度、高警惕、高关注的态势，国家现正处于城市化进程中，住房需求旺盛，加上通货膨胀下，资金保值增值的需要，房价反弹的压力巨大，一旦放松，各地的房价尤其是一
4、线城市的成交量和房价很可能出现报复性反弹，持续两年的调控政策将毁于一旦，所以预计在2013年国家对调控政策不会有缓解。（热点词汇：调控加强、资金保值增值）l 中观层面面解读国家从220111年推出出一系列列的调控控政策以以来，购购房的群群体结构构发生改改变，以以首次置置业客户户和首改改客户为为主，在在实行了了差异化化贷款政政策以来来，刚需需较为旺旺盛，虽虽20112年央央行分别别降息22次，降降准2次次，同时时实行积积极的财财政政策策，但银银行对购购房者的的贷款资资质审查查严格、首套房贷款利率升高、也造成了对青年购房的压力，整体上看不到银行对购房贷款有任何的松动。（热点词汇：降息、降准、首套房
5、贷款利率升高）l 微观层面面解读在以地方方政府出出台的相相关房地地产微观观政策方方面来看看，目前前地方政政府在执执行调控控政策措措施时，在在执行过过程中针针对新“国八条条”做过一一些的微调调，目前前地方政政府所出出台的房房地产政政策法规规也利好好于房地地产行业业的发展（如如：20012年年10月月天津地地方政府府出台购购房首付付款可两两次交清清；贵阳阳楼市新新政：首首次购房房后可享享本市户户籍待遇遇）。目前客户户由于受受到限购购、限贷贷的影响响，住房房销售面积积同比往往年有所所减少，主主要来源源于资金金的压力力，在当当前的市市场环境境下，顾顾客对经经济型住住房更加加关注，同同时对住住房的功功能
6、性需求也也给开发发商提出出了更高高要求。（热热点词汇汇：政策策微调）l 政策总结结从20111年开开始，至至目前下下半年暂暂无新的的房地产产新政策策出台，房地产政策主要还是以“国八条”为主，主要表现为以下几点：1、对贷贷款购买买第二套套住房的的家庭，首首付款比比例不低低于600%，贷贷款利率率不低于于基准利利率的11.1倍倍，暂禁禁止第33套房贷贷款。2、各个个城市要严严格执行行住房限限购措施施；对已已有2套住房房的个人人及家庭庭限购1套、拥拥有3套及以以上住房房个人及及家庭暂暂禁止购购房。3、目前前虽然限限购政策策对广元元市房地地产市场场没有直直接影响响，但是是受二套套房首付付比例影影响较大
7、大，明年年还将持持续压力力。4、根据据目前全全国的房房地产环环境以及及形势来来看，未未来房地地产政策策将会持持续调控控，房地产产市场不不会有较较大的缓缓解。5、 由于购房房者受到到资金压压力的影影响，他他们对经经济型住住房的关关注、对功能型型住房的的需求快快速增长长，给开开发商也也带来了了更为严严峻的考考验。二、宏观观政策的的解读与与分析l 行业看法法1. 周卫军：调控趋趋势应该该是长期期的万科副总总裁周卫卫军表示示，房产产调控应应该是一一个常态态，因为为这已经经不是一一个行业业的问题题了，现现在已经经上升到到了民生生和政治治的问题题上了。所所以，这这种调控控趋势应应该是长长期的。从从大的政政
8、策环境境不变的的情况来来讲，无无论是把把它政策策化，还还是制度度化，从两个个方面都都要去做做一些调调控。一一是在需需求方面面，一定定要抑制制炒房的的现象，支支持自住住。二是是供给方方面，一一定要打打击囤地地，增加加普通商商品房的的供应。2. 刘晓光：企业要要准备度度过这一一段比较较艰难的的时刻北京首创创置业股股份有限限公司董董事长刘刘晓光:未来几几个月的的市场应应该是趋趋于稳定定的，而而不是一一个真正正大拐点点的出现现，企业业要准备备度过这这一段比比较艰难难的时刻刻。l 学术界看看法3. 朱中一：房地产产调控不不会放松松中国房地地产业协协会副会会长兼秘秘书长朱朱中一说说：在房房地产调调控中，中
9、中央和地地方站的的角度不不一样，存存在“土地财财政”等制度度设计问问题。一一些地方方可能借借口“稳增长长”而放松松调控，但中央央政府今今年把增增长目标标调低为为7.55%，已已体现了了坚持楼楼市调控控、促进进经济转转型的决决心。我我相信，随随着国家家加大监监督检查查和约谈谈问责等等措施，房房地产市市场总体体上会朝朝着预期期方向发发展。4. 樊纲：多多种手段段将抑制制房价上上涨 经济学家家樊纲认认为，目目前楼市市调控的的目的、对对象已经经明确，即即“抑制投投资性住住房需求求，保证证消费性性住房需需求的供供给”。为此此，房地地产调控控的当务务之急是是要尽快快用经济济手段替替换行政政手段，用用制度替
10、替换政策策。具体体地说，就是尽快用税收、利率、信贷等政策来替换下类似“限购”这样的政策。观点分析析：1、大多多数房地地产开发发企业认认为国家家宏观调调控将会会持续进进行，在在未来一一年里不不会有所所缓解。2、从经经济学家家角度来来看，国国家从220111年开始始实施的的一系列列的房地地产政策策已达到到了预期期效果，只只是目前前楼市在在保持国国家经济济的良好好运转基基础上如如何进一一步调控控的问题题国家还还在摸索索中。三、十八八大房地地产政策策解读从“十八八大”所透露出出的相关关言论表表明：目目前国家家对房地地产的调调控仍然然持续“三高”态势。十八大大四部委委：房地地产限购购政策短短期内不不会退
11、出出、住建建部：坚坚持房地地产市场场调控政政策不放放松、中中央储备备的相应政政策，一一旦需要要时就出手手；住建部部长姜伟伟观点：住房和和城乡建建设部正正在积极极研究扩扩大房产产税试点点。观点分析析：在十八大大后，短短时期内内既有政政策很难难改变，调调控仍将将继续，楼楼市调控控将向着着长期化化、常态态化、纵纵深化、制度化方向发展。四、房地地产宏观观市场情情况总结结及预判判住宅方面面1、未来来一年内内国家宏宏观政策策不会得得到缓解解，在保证证调控两年年后成果果的基础础上，逐逐步采取取一些微微调手段段稳定其其经济增增长，大大幅增加加投资性性住房成成本，进进一步增增加市场场房屋使使用率。2、受到到房市
12、调调控政策策的影响响，未来来一年里里各地楼楼市的政政策不会会有较大大变化，刚需客户仍是房地产市场的重点。3、由于于保障性性住房的的规模不不断扩大大，未来来刚需客客群将逐逐步被分分流，商商品房的的市场份份额将逐逐渐减少少。4、由于于银行政政策的部部分变化化，特别是是对中小企业以及购购房者的的贷款政政策加严严，在未来市市场中，开开发商与与购房者在在资金方方面都存存在着较较大的压压力。5、在未未来一段段时间内内，房地地产行业业的投资资性需求求将得到到进一步步抑制，整整个市场场仍然以以刚性需需求为主主，对经济济型住房房的关注注、对功功能型住住房的需需求快速速增长将将给开发发商也带带来更为为严峻的的考验
13、。商业方面面：银行限贷贷政策在在未来一一年里仍仍不会有有较大程程度的缓缓解，导导致部分分住宅投投资性将转化化为商业业投资，但近两两年商业业开发体体量的急急剧增加加，所以以商业市市场仍不不会有较较大的改改善。Partt2：广广元市房房地产市市场分析析一、 广元土地地市场的的特征及及规划建建设分析析1、城区区概况分分析a.城市市性质：连接我我国西北北、西南南地区的的综合交交通枢纽纽，以发发展工业业、物流流和旅游游为主的的川、陕陕、甘结结合部地地区的区区域性中中心城市市，最宜宜人居的的生态园园林城市市和历史史文化名名城。b.城市市规模：20110年人人口规模模45万人人，用地地规模443.22平方公
14、公里，220155年城市市人口规规模为552万人人，建设设用地规规模为551.55平方公公里；220200年城市市人口660万人人，用地地61.2平方方公里。c.城市市交通：以利州州路、蜀蜀门路为为主骨架架，构建建“两环三三沿，三三横六纵纵”的城城市道路路网。概况总结结：a、随着着兰渝铁铁路、兰兰渝高速速的建成成，使广广元成为为铁路与与高速公公路双XX线的地地级市，成为川陕陕甘毗邻邻地区的的交通枢枢纽和物物资集散散中心，流动性性人口较较大，有有利于商商业的发发展。b、由于于广元地地处山区区，城区区可供开开发的土土地有限限，尤其其是项目目所在的的南河片片区可供供开发土土地相当当有限。c、按照照广元市市十二五五规划220155年城区区面积和和人口的的规划，大大部分区区域都置置业买房房的需求求，所以以城市发发展对住住房的需需求较大大。2.城区区区域分分析各区域规规划建设设及发展展情况分分析介绍绍：根据据广元市市规划，主主要分为为如下区区域，大大致情况况如下：组团名功能定位位现状发展状况况代表项目目均价东坝组团团行政、金金融商贸贸、高质质量居住住区逐渐成熟熟，可开开发土地地不多政府重点点发展
