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1、宝龙郑州州龙湖南南区房地地产开发发项目初初步财务务评价一、项目目总体技技术经济济指标（单单位：平平方米）序号名称数值备注1总用地面面积2405567 其中:SS2-1131067700 S2-114-00466667 S2-114-11491000 S2-114-22381000 2建设用地地面积1468800 其中:SS2-113607000 S2-114-00280000 按总用地地60%估计S2-114-11354000 S2-114-22227000 3上部总建建筑面积积1935590 3.1不含公建建建筑面面积1930090 3.2商业面积积1064440 S2-113728440
2、估计一层层商业面面积242880 估计二层层商业面面积242880 估计三层层商业面面积242880 S2-114-00336000 估计一层层商业面面积112000 估计二层层商业面面积112000 估计三层层商业面面积112000 3.3S2-114-11估计住住宅面积积531000 3.4S2-114-22估计住住宅面积积340550 3.5公建面积积500 3.6地上独立立车库4地下室面面积250000 暂估地下室车车位数500 暂估5地上可销销售住宅宅面积866550 不含公建建6建筑密度度35.55%S2-11340.00%S2-114-0040.00%S2-114-1125.00
3、%S2-114-2225.00%7容积率S2-1131.200 S2-114-001.200 S2-114-111.500 S2-114-221.500 二、公建建面积估估算名称建筑面积积单位会所500 平方米超市平方米物业管理理居委会会平方米公厕、垃垃圾点平方米幼儿园平方米小学平方米合计500 平方米三、项目目总投资资估算附表-11:7序号名称单价数量总价备注楼面价数值单位数值单位万元元/平方方米1 土地费用用40 万元/亩亩361 亩144334 746 2 前期工程程费40 2 2.1 可行性研研究费1 项20 1 2.2 前期规划划勘察设设计费1 项20 1 3 房屋开发发费24488
4、7 12655 3.1 建安工程程费184447 953 上部建筑筑800 元/平方方米1930090 154447 798 地下室12000 元/平方方米250000 30000 155 3.2 附属工程程费75 4 会所等公公建15000 元/平方方米500 75 4 3.3 室外工程程费250 元/平方方米1935590 48400 250 3.4 勘察设计计费40 元/平方方米1935590 平方米774 40 3.5 质量监督督及监理理费1.5 %233662 万元350 （3.11+3.2+33.3）*1%18 3.6 其它费用用0 4 管理费（%）3.0 %万元11699 （1+
5、22+3）*3%60 5 销售费用用项16022 83 5.1 代理费(%)1.5 %项961 实际销售售收入*1.55%50 5.2 广告费(%)1 %项641 实际销售售收入*1%33 6 财务费用用项558 见附表-529 7 不可预见见费(%)3 %项12699 （1+22+3+4+55+6）*3%66 8 税费(%)67600 暂估,见见附表-7349 合计503117 所得税按按预征计计征25999 注：楼面价为为折成地地上建筑筑面积的的单价物业名称称数值预期售价价单位销售率销售收入入单位住宅866550 平方米33000元/平方方米100%285994.55 万元商业106444
6、0 平方米元/平方方米354880 万元一层商业业354880 110000元/平方方米65%253668.22 二层商业业354880 55000元/平方方米30%58544.2 三层商业业354880 40000元/平方方米30%42577.6 地下车位位数500 个0万元/个个0 万元地上车位位数个万元/个个0 万元合计640775 万元四、总销销售收入入及利润润估算附表-22：注：车位位暂不考考虑销售售附表-33:开发利润润（税后后）137557 万元销售收入入-总投投资拟投入自自有资金金150000 万元自有资金金投资回回报率91.771%年自有资资金投资资回报率率22.993%五、
7、资金金筹措附表-44:各年年度销售售收入预预测年份第一年第二年第三年第四年合计销售比例例（%）040 4020100销房收入入（万元元）0 256330 256330 128115 640775 营业税及及附加（万万元）0 14355 14355 718 35888 土地增值值税暂不计预征所得得税（收收入4.95%）0 12699 12699 634 31722 商品房销销售净收收入（万万元）0 229226 229226 114663 573115 累计商品品房销售售净收入入（万元元）0 229226 458552 573115 本项目采采用预售售方式筹筹资滚动动建设，具具体貸款款计划见见附
8、表-5.附表-55: 还本本付息计计算表序号项目第一年第二年第三年第四年合计1年初借款款（万元元）460004600002当年借款款（万元元）46000000460003本年应计计利息（万万元）13827613805524本年还本本付息（万万元）138276473880515224.1还本（万万元）00460000460004.2付息（万万元）13827613805525年末贷款款累计（万万元）4600046000006年贷款利利率6.000%注: 贷贷款当年年及还款款当年计计半息附表-66:用款款计划表表（万元元）序号项目第一年第二年第三年第四年合计不含税资资金需求求1土地费用用144334
9、 144334 2前期工程程费40 40 3房屋开发发费48977 97955 73466 24499 244887 4管理费351 468 234 117 11699 5销售费用用320 641 481 160 16022 6财务费用用139 279 139 0 558 6.1贷款利息息138 276 138 0 552 6.2融资费用用1 3 1 0 6 7不可预见见费254 507 482 25 12699 不含税资资金需求求合计204335 116889 86822 27511 435558 不含税资资金需求求累计204335 321225 408006 435558 8资金来源源8.
10、1自筹150000 0 0 150000 贷款额预预计54355 8.2贷款46000 0 0 46000 8.3销售净收收入0 229226 86822 27511 343559 9合计196000 229226 86822 27511 539559 10本年还本本付息138 276 47388 0 51522 11预计当年年盈余资资金-8355 112337 96444 87122 287557 12累计盈余余资金-8355 104001 200445 287557 附表-77:销售售利润预预测表序号项目第一年第二年第三年第四年合计1销售收入入（万元元）0 256330 256330 128115 640775 2销售税金金（5.6%)0 14355 14355 718 35888 土地增值值税3成本0 174223 174223 87122 435558 4销售利润润预测0 67711 67711 33866 169229 5累计利润润0 67711 135443 169229 6理论应纳纳税额0 67711 135443 169229 7所得税
