房地产企业主要涉税风险点提示

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1、细心整理房地产企业主要涉税风险点提示房地产企业开发经营过程中主要涉及税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地运用税、印花税、房产税等，存在主要税务风险点总结如下： 营业税 1销售开发产品收取价款和价外费用未按规定入账，少计收入。 在开发产品完工前，取得预售收入包括定金没有全部计入“预收账款”进展申报缴纳税款；将预售收入计入“预收账款”以外往来科目，长期挂账不申报纳税； 将售房款冲减本钱、费用或干脆转入关联单位，未按规定入账；将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等状况； 总机构没有将分支机构未完工开发产品销售收入合并计入； 私改规划，增加销售面积收入未按规定入

2、账； 销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修局部单独开具收款收据，取得收入没有按规定入账； 拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积工程本钱价与超出补偿面积局部差价款之和计算缴纳营业税； 与包销商签订一个价格较低包销合同，按约定包销价格开具发票，高于包销价格房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入； 收取定金、违约金、诚意金等，未按规定确认收入； 向对方收取手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质价外收费，未按规定确认收入。 2开发工程完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入。 3按分期收款合同约定时间应收取而未收取销售款未刚好申报纳税。 4接受托付销售方

3、式销售开发产品，不刚好收取售房款，或者局部售房款由中介效劳机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。 5以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税；将收到按揭款项以银行贷款名义记入“短期借款”账户，不做收入。 6对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售，租赁期间取得价款未按租金确认收入，出售时未按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出，租赁期间取得价款未按租金确认收入，出售时未按销售开发产品确认收入。 7发生视同销售行为，未按规定申报纳税。 以开发产品换取土地运用权、股权，未按税法规定进展税务

4、处理； 以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税； 将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、嘉奖、支配给投资者，未按规定申报纳税； 自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来单位和个人，未按市场价足额申报纳税； 将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位，未按规定申报纳税。 8房屋出租收入。 出租收入抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入； 出租收入如将未售出房屋、商铺、车位等出租、周转房手续费收入等不按税法规定时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入； 以明显低于市场价格出租给关联方，未按规定计税。 9商品房

5、售后效劳如物业收入、代客装修、清洁等取得收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入未按规定申报纳税。 10利用自有施工力气建立房屋等建筑物，在销售不动产时，未申报缴纳建筑环节营业税。 11中途转让在建工程，未按规定缴纳营业税。 12支付境外公司来华供应询问、设计、施工等劳务费，未按规定代扣营业税。 13合作建房未按税法规定足额纳税。 14不符合条件代建房行为，将其作为代建处理而少计或不计销售收入。 企业所得税 1未完工开发产品销售收入未按规定预料毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。2产品完工后未刚好结算其计税本钱并计算此前销售收入实际毛利额，同时将其毛利额与其对应预料毛利

6、额之间差额，计入当年度本工程应纳税所得额与其他工程应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发工程已完工出售局部，不按权责发生制原那么确认收入或故意推迟实现工程结算收入。 3取得政府经济补偿或嘉奖未刚好确认收入并申报缴纳企业所得税。4客户放弃购房定金、没收违约保证金、施工方延误工期罚款收入、先租后售收取租金等未按规定确认收入或干脆冲减了本钱。 5取得土地资产不按规定计价。 擅自扩大或削减土地资产价值，将购进土地进展三通一平后，进展评估，虚增土地本钱，计入开发本钱。 6虚列拆迁补偿费，虚增本钱。 虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额；征地、拆迁支出，未按规定进展归集分摊，涉及分片分

7、期开发，未在各个工程进展合理分摊。 7签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支本钱费用。 签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费； 从有关联关系贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润； 接受包工不包料方式发包工程，在开发企业供应材料、水电和其他物资已凭发票计入开发本钱状况下，让施工企业按劳务费和材料价款合计金额再次开具发票，并负担其多开局部税款，重复列支开发本钱； 虚列工程监理费。 8取得不符合规定发票入账，多列本钱费用。 取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具发票入账；取得开具内容不实发票入账等。 9混淆本钱核算对

8、象，未按配比原那么结转产品本钱。 未依据开发工程特点及实际状况确定本钱核算对象，全部开发工程本钱在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发本钱； 企业各期本钱核算混乱，提前列支下期工程本钱； 一次性列支应由各期分摊土地本钱含土地附属本钱； 未单独核算有偿转让或自用配套设施本钱，将其全部计入可售房屋开发本钱； 虽单独核算有偿转让或自用配套设施本钱，但只分摊建筑安装工程费，而土地本钱、前期工程费、根底设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊； 发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转本钱。 10将资本性支出干脆列入当期本钱，削减应纳税所得额。 将办公用电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用

9、或在低值易耗品账户核算，进展税前扣除； 由开发企业投资建立，位于开发小区内邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租，未将其按固定资产进展账务处理； 在开发小区内建立会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业全部，未按固定资产进展账务处理； 临时出租待售开发产品，对其已计提折旧处理不正确。 11扩大期间费用列支范围及标准，削减应纳税所得额。 “广告费”“业务传播费”“业务款待费”“坏账损失”等期间费用未按规定范围和标准进展扣除，存在为躲避扣除比例限制而将上述费用局部计入开发本钱状况。开发产品完工前借款利息，一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付利息未调整；向

10、关联方借款利息调整不正确。从关联方取得借款金额超过其注册资本50，超过局部利息支出，未做纳税调整； 工资及“三费”扣除不正确。将工资性支出列入了营业费用，未进展纳税调整。执行新会计准那么前，在营业费用中重复列支应在“三费”中列支费用； 计提以前年度应计未计、应提未提折旧、费用未作纳税调整；在税前列支税法明确规定不得扣除工程。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税。12其他问题。 各项跌价准备金、投资减值准备未做纳税调整； 政策性减免税金视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税； 以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税，未做纳税调整； 承受捐赠货币性资产未调增应纳税所得额，少

11、缴企业所得税；承受捐赠非货币性资产低价入账，少缴企业所得税； 固定资产盘盈收入未入账或者低价入账，少缴企业所得税；未经审批固定资产盘亏，未作纳税调增，少缴企业所得税； 无法支付应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用贷方余额长期挂账，未做纳税调整。 外商投资企业和外国企业所得税 1有应计未计产品销售经营收入、视同销售未计入收入。 2财产转让收入、租赁收入、利息收入、特许权运用费、股息收入等存在少计收入状况；国库券利息收入多计收入。 3其他收入包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘由的确无法支付且两年以上应付款项、物资和现金溢余收入、应税补贴收入、逾期包装物押金、保险无赔

12、款优待、手续费收入等存在少计收入状况。 4承受捐赠收入未计入当年应税所得额。 5非货币资产投资收益、对外投资股权收益及其本钱费用核算不属实。 6多列支制造费用、生产本钱、产品销售本钱，多计其他业务本钱。 7交际应酬费、工资福利费、工会经费、职工教化经费、借款利息费用等超过法定比例或标准列支；跨行业经营，未按适用比例分别计算列支限额。 8总机构管理费、与生产经营有关借款利息、工资福利费、财产损失、坏账准备金及其他减值准备等须经税务机关审批后列支工程。一是未经税务机关批准而擅自列支问题。二是计提金额超过规定列支比例。三是存在应在免税期或减半期列支损失而在减半期或全额征税期列支从而人为调整应纳所得税

13、额问题。四是实际发生坏账损失时未冲减坏账准备；对于超过上一年度计提坏账准备局部，作为当期损失列支；少于上一年度计提坏账准备局部，未计入本年度应纳税所得额；已经作为坏账损失在所得税税前扣除应收账款，在以后年度收回时未计入当期应纳税所得额。五是存货跌价减值准备、短期投资跌价减值准备、长期投资减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、托付贷款减值准备等七项预提准备金未进展纳税调整。 9销售提成方面，存在重复列支供销人员工资、奖金、差旅费和交际应酬费问题，冲减销售收入，以“白条”列支。 10技术开发费列支没有技术开发准备和费用预算方案，未供应政策资料；当年发生技术开发费超过上年实

14、际发生额10；超范围归集技术开发费套取加成扣除；把以前年度未扣除完或不允许扣除开发费在本年度扣除。 11用于中国境内对外捐赠，不属于公益救济性捐赠，干脆支付给受赠人；将摊派支出、赞助支出等作为对外捐赠列支。 12预提费用，未遵照权责发生制提取和列支；除水电费等允许预提工程外，还预提其他费用并税前列支。 13支付给主管部门管理费，有关主管部门并未供应相关效劳、没有规定收费标准或者不符合市场同类效劳收费标准；支付给关联企业管理费在税前列支。 14开业前发生职工培训费，未计入企业开办费；企业为培训职工而购建固定资产、无形资产等支出，干脆作为职工培训费进展列支。 15不予税前列支工程方面。资本性支出和

15、无形资产受让、开发支出在税前列支，违法经营罚款和被没收财物损失、各项税收罚款、滞纳金在税前列支，自然灾难或意外事故损失有赔偿局部在税前列支，非公益救济性捐赠和各种赞助支出在税前列支，与生产经营无关支出如无关担保支出、摊派支出等、回扣支出在税前列支，支付给总机构特许权运用费在税前列支。 16固定资产折旧、改良。一是确认折旧政策和方法与税法规定不相同。二是折旧年限不精确。接受加速折旧法，未经过有权税务机关批准；取得已经运用过固定资产，其尚可运用年限比税法规定短，如按尚可运用年限计提折旧，未经过有权税务机关批准。三是计提起止时间不正确。已经提足折旧接着运用固定资产照旧提取折旧；新增固定资产计提折旧起始时间不精确，多提或少提折旧。四是对已交付运用但未办理竣工决算固定资产，未暂估入账且未按规定计提折旧；正式竣工后，未刚好调整。五是未按规定残值率提取残值。不留残值固定资产其缘由不成立。六是固定资产改良支出，一次性税前列支。 17无形资产摊销。一是无形资产原值计算不精确。作为投资或购入无形资产