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1、绿城物业业桂花园园管理方案（一、二二期常规规性服务务项）目 录一、物业业服务中中心组织织架构图图二、各岗岗位工作作内容三、各部部门岗位位职责四、具体体管理措措施（一）客客户服务务（二）装装修管理理（三）安安保管理理（四）设设施设备备维修保保养管理理（五）保保洁管理理（六）绿绿化管理理（七）其其它管理理物业概况况绿城.桂桂花园位位于宁波波市镇海海新城骆骆驼街道道，东临临西大河河，南面面为规划划道路，西西面邻接接3299国道，北北面为新新城主干干道。总总建筑面面积约22272260mm2，其其中地上上建筑面面积17766880m22，规划划建造115幢多多层住宅宅和200幢7-11层层的小高高层住
2、宅宅。该项项目在总总结绿城城已开发发的多层层、小高高层产品品的基础础上对产产品有了了进一步步提升，同同时结合合当地特特色，力力求建设设成为镇镇海新城城一流的的高品质质住宅。该项目所在镇海新城是宁波市新一轮总体规划中的重点发展区域。为积极融入宁波大都市，2003年镇海新城规划正式启动，镇海新城由骆驼片和庄市片组成，总体规划用地约46平方公里，至2020年规划总人口为40万。项目所在的骆驼街道作为未来的镇海区行政中心，现有基础设施完善、生活配套成熟，规划中的星级酒店、学校和商贸中心也将于2-3年内建成使用。该项目区位优势明显，距三江口和镇海老城区的直线距离均约10公里，交通便捷；西面隔329国道为
3、宁波市机电工业园区（已落户企业约200家，已建成投产120家）；西北和东北部分别为九龙湖旅游开发区（九龙湖镇）和蟹浦镇、贵泗镇，直线距离分别约为8公里和6公里。园区采用围而不合的整体布局，园区内景观丰富，各组团高低错落，形成了灵活有序的空间形态。一条主干干道连接接了整个个园区，除除中心会会所附近近设有少少量地面面泊车位位，供访访客车辆辆时停放放外，自自行车、电电瓶车、摩摩托车车车库均设设在半地地下停车车场内，汽汽车库车车库设在在地下停停车场内内，以确确保园区区良好的的停车秩秩序。每户室内内均设有有信息箱箱，内设设电话、电电脑、电电视模块块、预设设语音、数数据网络络、电视视入户线线缆，室室内电话
4、话、数据据网络、电电视线缆缆均接入入该配线线箱，业业主可根根据需要要去电信信、有线线电视中中心办理理相关的的开通业业务。安保系统统摄像监视视系统在园区出出入口、消消防通道道均设有有彩色或或黑白摄摄像机，实实行244小时数数字录像像。周界报警警系统园区周界界设有红红外线对对射探测测器，并并和摄像像系统实实行联动动，一旦旦发生非非法翻越越立即报报警。报报警中心心设在住住宅区监监控中心心机房，对对住宅区区周界实实行244小时值值班监控控。出入口管管理系统统园区出入入口设有有自动挡挡车闸和和专用通通道，实实行人、车车分流。业业主车辆辆凭远距距离车辆辆感应卡卡进出，访访客车辆辆经确认认同意后后，由保保安
5、员发发放临时时感应卡卡进入园园区，实实行计时时收费；业主经经专用通通道进入入园区，外外来人员员通过对对讲系统统联系进进入园区区，或经经得保安安员同意意，并登登记有效效证件后后，方可可进入园园区。可视对讲讲及门禁禁系统采用联网网型可视视对讲系系统，可可实现户户内与单单元门口口机、住住宅区保保安值班班室之间间的可视视通讯。住宅区各各公寓单单元门均均设有门门禁系统统，业主主可凭门门禁感应应卡进入入。访客客可通过过公寓单单元门口口机呼叫叫被访业业主，业业主可通通过室内内主机显显示屏确确认来访访者，并并可进行行通话及及开启单单元门。户内报警警系统每户进户户门装有有门磁,并接入入可视对对讲主机机，可对对其
6、进行行布防、撤撤防操作作，在厨厨房内预预留煤气气泄漏探探头管道道,并可根根据业主主需求接接入其它它报警探探测器，在在装修时时可与物物业服务务中心联联系，由由专业人人员为您您设计加加装，费费用须自自理。（6）消消防报警警系统地下车库库设自动动喷淋系系统及消消火栓系系统。（7）一一、二期期项目基基本情况况统计一期总建建筑面积积：15507110（地地下面积积：3555800，多层层住宅面面积4884000, 小高层层住宅面面积6441500，共建建面积：25880）。 建筑层数数：多层层地上五五层（局局部四层层）、小小高层七七到十一一层、部分半半地下一一层车库库。建筑单体体数量：29幢单元楼道道数
7、量：54个个 。 绿绿化率：40%。居住总户户数：8800户户结构形式式：框架架结构。 汽车库库数量：6688个。地上汽车车临时泊泊位：1143个个。 库房房：2444个。二期总建建筑面积积：7665500（地地下面积积:1550000，住住宅（全全部小高高层）面面积:5559220）。 建筑层数数：地上上七到十十一层（局局部四层层）、部部分半地地下一层层车库。建筑单体体数量：8幢。 单元楼道道数量：15个 绿化率：40%居住总户户数：3318户户（不包包括商铺铺）。结构形式式：多层层框架结结构。 汽车库库数量：1199个绿城桂花园物业服务中心组织架构图公司总部桂花园物业服务中心客户服务部综合
8、管理部部工程部保安队综合管理客服中心保洁组客户联系档案管理绿化组综合维修电梯维保弱电工程消监控门岗巡逻岗车辆管理财务管理人事管理装修管理人员配置置：一、一期期交付人人员配置置（699人）：1、经理理1人2、经理理助理11人3、管理理员9人人（装修修管理员员6人、财财务1人人、客服服2人）4、工程程、维修修人员33人（一一名为维维修主管管）5、保安安队长11人6、保安安班长33人7、保安安队员330人（其其中3名名为监控控员）8、保洁洁员211人9、绿化化工（一一期为维维保期，不不设绿化化工）二、二期期交付人人员配置置（944人）：1、经理理1人2、经理理助理22人（1名名兼综合合管理部部主管、
9、11名兼客客户服务务部主管管）3、管理理员8人（装装修管理理员5人、财财务1人人、客服服2人）4、工程程、维修修人员44人（一一名为维维修主管管）5、保安安队长11人6、保安安班长33人7、保安安队员442人（其其中3名名为监控控员）8、保洁洁员288人9、绿化化工5人人主要岗位位的工作作内容1、物业业服务中中心经理理：全面面负责物物业服务务中心各各项事务务。2、综合合管理部部主管（经经理助理理兼）：。对园园区装修修管理，装装修手续续办理工工作。工工作检查查和人员员协调。对各工程、绿化等方面提供全面的技术支持与把关。保洁、绿化各岗位计划的制定、工作安排及监督检查。3、客户户服务部部主管（二二期
10、交付付后，随随着业主主入住率率的增加加，客户户服务部部工作量量不断加加大，所所以设置置经理助助理兼客客户服务务部主管管，以便便加强处处理日常常事物）：负责客客户服务务部的服服务质量量及管理理中心内内务。前前台接待待，资料料管理、登登记及与与业主的的联系工工作。4、工程程部主管管：负责责小区工工程岗位位计划的的制定、工工作安排排及监督督检查。5、保安安队长：负责物物业服务务中心保保安队各各项事务务。负责责保安队队日常管管理工作作。6、工程程维修：1）责任任区域：琴韵苑苑。按维修工工职责开开展工作作，整个个园区弱弱电及琴琴韵苑公公共设施施设备的的验收和和维护；2）责任任区域：翠步苑苑。按维修工工职
11、责开开展工作作，翠步步苑的设设施设备备的验收收和维护护；日常常检查工工作。3）责任任区域：月湖苑按维修工工职责开开展工作作，月湖湖苑设施设设备的验验收和维维护，日日常检查查工作。4）责任任区域：江辉苑（二期期）按维修工工职责开开展工作作，江辉辉苑以及商商业设施施设备的的验收和和维护，日日常检查查工作。7、二级级财务兼兼管理员员：物业业管理费费的催收收，管理理中心帐帐目的登登、统计计工作。8、装修修管理员员：按装装修管理理要求开开展工作作，装修修审批、检检查、监监督工作作。物业服务务中心岗岗位职责责1、带领领全体员员工执行行公司制制度与要要求，完完成年度度计划为为目标。2、制定定管理中中心工作作
12、计划及及经济指指标的制制定和实实施，并并定期检检查，提提出和实实施纠正正措施，达达到规定定标准要要求。3、组织织每周工工作例会会，贯彻彻公司相相关要求求并部署署落实相相关工作作。4、负责责控制管管理中心心的日常常费用开开支。5、对业业主的重重大投诉诉负责。6、经营营性项目目或活动动的洽谈谈和决策策。7、负责责管理中中心ISSO90001质质量管理理体系的的落实。8、负责责与当地地政府部部门的联联系。9、全面面配合开开发公司司对后续续楼盘的的开发介介入及管管理方案案的确定定。客户服务务部岗位位职责在管理中中心的领领导下，对对各区域域的客户户服务接接待中心心的服务务质量负负责。2、以提提升中心心的
13、服务务质量为为重心，负负责建立立培训制制度及实实施培训训计划。3、负责责各项服服务的联联系单、通通知等文文件的拟拟稿和发发放的相相关工作作，做好好整个闭闭环的跟跟踪工作作。4、做到到每件投投诉及客客户反映映的问题题能得到到及时落落实与回回复，并并具有可可追溯性性。5、负责责业主意意见征询询工作，并并对征询询表进行行汇总报报告。6、负责责管理中中心文件件的处理理收发工工作。7、负责责每月一一次投诉诉问题的的汇总及及分析，书书面向管管理中心心报告业业主接待待及投诉诉的处理理情况。8、业主主投诉、回回复归口口职能部部门。综合管理理部岗位位职责职能包括括：质量量管理、工工程技术术、保洁洁绿化1、保障障
14、公司支支持性文文件的执执行，确确保项目目物业管管理方案案的有效效落实，对对管理中中心的服服务质量量负责。2、对各各管理区区域提供供专业技技术指导导与支持持。3、培训训：公司司支持性性文件的的培训、装装修管理理、保洁洁绿化、设设备设施施等方面面的培训训。4、负责责各管理理区域方案案的制定定、优化化、评审审与细化化。5、负责责各管理理区域保保洁绿化化养护、设设备设施施维护计计划的制制定及日日常工作作的落实实检查。6、协助助各区域域负责人人对重要要、疑难难、投诉诉问题的的处理。7、按计计划对各各项目的的检查和和建议，出出具巡检检报告。8、对百百合新城城后期开开发项目目前期介介入。保安队长长岗位职职责1、负责责保安队队各项安安保管理理工作和和保安队队内部管管理工作作。2、负责责保安队队ISOO90001各项项安保台台帐的完完善。3、组织织监督队队员的日日常工作作，维持持秩序，确确保全体体业主的的财产和和人身安安全。4、熟悉悉并掌握握安保设设备的运运作状况况，并
