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1、1. 璟都会竞争项目2009年3月市场综合分析1.1. 分析说明 基于璟都会项目的定位、价格，以及购房客户提及的比对项目，挑选竞争项目，并在每月月初进行详细分析，为下月营销策略提供支持。综合对比区域内各项目,在目前阶段与璟都会形成最直接竞争的项目为大成郡,假日风景紫苑,雍景四季,鼎城世家;远洋沁山水三期全部为小两居和小三居产品,与璟都会产品有一定差距，与本案不会形成完全竞争；而远洋山水和新兴年代项目进入纯尾盘阶段，对璟都会的影响可忽略不计。1.2. 2009年区域整体供应变化2009年区域整体供应量（和璟公院产品可形成竞争的）预计仍有47.6万平米，约3702套。今年区域内预计会增加1个新项目
2、-香溪度,整体供应量约6万平米，323套。同时有部分老项目在今年已经是纯尾盘阶段-远洋山水、新兴年代、丹青府,因而今年整体区域市场供应量略小于2008年。区域整体供应量相对减少,及璟都会产品的准现房销售，对于璟都会今年销售相对有利.2009年区域整体供应量（和璟上璟产品可形成竞争的）预计有8.46万平米，1272套。区域该类型产品相对空白，有利于璟上璟的推售。同时去年区域内和璟上璟产品形式最为类似的紫苑loft产品，自去年开盘以来消化速度相对较慢。Loft 产品共计135套，自去年3月开盘，至今未全部消化完毕。第9页 / 共9页璟都会璟公院竞争项目信息统计序号项目总供应已售剩余（拿证未售出）主
3、力产品预计09年供应（预计新取得证件）主力产品1大成郡总建筑面积：约32万住宅建筑面积：约14万住宅套数：约1000套 套数：350套数：约160135-140、150-160三居套数：约500套 135-140、150-160三居建筑面积:5万建筑面积:约2万建筑面积：约7万2香溪度总建筑面积：约11万平米住宅建筑面积:约7万住宅套数：约400套套数：0套数：0137-160三居和160-180四居、220复式以及290顶层复式套数：326套137-160三居和160-180四居、220复式以及290顶层复式 建筑面积:0建筑面积:0建筑面积：约6万3远洋沁山水总建筑面积：32万平米住宅面积
4、：23万平米住宅套数：2328套套数：1412套套数：1090左右两居和90三居套数：906套 销售户型80-90两居和80-90三居建筑面积:15万建筑面积:0.09万建筑面积：8万4紫苑总建筑面积：45万平米住宅面积：约28万平米住宅套数：约2000套套数：约1500套数：约45080-90两居，130三居，155-160，170三居套数：约50套160三居建筑面积:约21万建筑面积:约6.5万建筑面积：约0.8万5远洋山水总建筑面积：约130万平米住宅面积：100万平米套数：10000套套数：约10000套套数：10一居至四居，面积偏经济无无建筑面积:100万建筑面积:0.146新兴年代
5、总建筑面积：7.4万住宅建筑面积：约6万住宅套数：对外销售424套，另外3楼团购套数不祥套数：424套数：约3060一居、90两居和130至180三居无无建筑面积:约4.3万建筑面积:约0.5万7雍景四季总建筑面积：38万住宅建筑面积：约28万住宅套数：约2200套 套数：1157套数：320100两居140左右三居和180左右四居套数：4栋楼约700套户型面积90左右两居，140左右三居，180左右四居建筑面积:14万建筑面积:4万建筑面积：约9万8丹青府总建筑面积：5.6万方米住宅建筑面积：约5.3万住宅套数：约400套 套数：约350套数：约50125138三居和168四居无无建筑面积:
6、约4.6万建筑面积:0.7万9鼎城世家住宅建筑面积：约4.1万住宅套数：270套 套数：约80套数：约90115两居，165三居 套数：1楼，约100套主力户型117两居， 165三居 建筑面积:约1.2万建筑面积:约1.4万建筑面积：约1.5万 区域合计住宅建筑面积：215万平米套数：15273套套数：1120套/套数：2582套少数项目有两居，三居占多数住宅套数：1.9万套建筑面积：165万平米建筑面积：15.3万平米建筑面积：32.3万平米璟都会璟上璟竞争项目信息统计序号项目总供应已售剩余主力产品预计09年供应主力产品1紫苑loft建筑面积：约0.83万套数：135套套数：约125套数：
7、约1060-80无无建筑面积：0.77万建筑面积：0.06万2石景山万达广场建筑面积：约10万，作为商住公寓销售的7.1万平米套数：约1406套，作为商住公寓销售的1123套套数:701套数:42240-100无无建筑面积：4.5万平米建筑面积：2.6万3鼎城e托邦建筑面积：约2万套数：454套套数：76套数：36840-80无无建筑面积：0.4万建筑面积：约1.6万4大成时代中心建筑面积：6.8万套数：784套数：312套数：47270-90无无建筑面积：2.6万建筑面积：4.2万区域合计建筑面积：16.7万套数：2496套套数：1214套套数：127240-100无无建筑面积：8.3万建筑
8、面积：8.46万1.3. 区域市场3月价格走势璟都会周边竞争市场经过春节前后的销售小高潮，3月份区域主要代表项目假日风景,大成郡等新增楼座开盘价格均有小幅提升（假日风景B2号楼报价提升200元/平方米.B7号楼因是社区内的楼王，价格在1550016500元/平方米之间；大成郡3月晴雪院1/4/5号楼开盘，实际成交均价提升337元/平方米。鼎城世家3月大幅降价（报价下调1600元/平方米，同时一次性9.4折，按揭9.8折）,其余无变化。1. 因新增供应，及前期客户的持续积累，造成3月价格小幅提升产项目。3月大成郡晴雪院开盘之前积累客户量较大，此次开盘推出房源相对较少，因此开盘报价上调500元/平
9、米，均价16500元/平米（精装修），但一次性付款9.4折，实际3月成交均价15030元/平米，比2月上涨332元/平米。假日风景紫苑B2号楼,报价14000元/平方米（精装修）,比B7号楼报价提高200元/平方米.A2号楼楼王的三个单元开盘；均价在15500-16500元/平方米之间（精装修）。3月沁山水三期开始储客，新办理VIP的客户量加二期没有选到房的客户数量很大，而三期房源相对较少，还有沁山水三期全部为90平米以下户型，总价相对较低，基于以上原因，三期报价在二期基础上上调了700元/平米。2.因在08年没有进行过价格调整，在本月价格明显下调1600元/平方米。08年在各项目都在打折促销
10、时，鼎城世家一直维持15600元/平米的报价不变，日前鼎城终于将报价下调1600元/平米，另外一次性9.4折，按揭9.8折。2. 其余项目价格基本维持2月情况没有变化。1.4. 区域市场3月成交变化璟都会竞争项目区域整体市场3月成交明显增加，其中主要由于有相对价格优势的假日风景；户型产品优势的大成郡成交量明显增加，分别正签79、103套，成为自去年以来单月成交套数之最。其他项目成交与2月持平或略有增加(除尾盘项目)。1. 成交量明显上升的项目大成郡因为其低密度的产品及户形等差异化优势，使得自2008年8月开盘以来，销售状况一直保持区域市场领先地位。旺销期的时候在50-60套左右，2月份成交套数
11、较少主要是由于供应量不足，且在为3月新开盘楼座储客。由于近期市场稍有回暖加之客户认可度也较高，因而3月新开盘楼座平均成交价上涨332元/平方米后，本月的销售量依然呈现大幅上涨趋势，成交103套。紫苑凭借整体市场的影响及自身产品形象和其一贯的价格优势，在本月报价小幅提升200元/平方米情况下,销售势头依然较旺，单月成交79套。去年B区最好销售记录是单月成交35套，而今年2月就已经销售37套。2. 经价格大幅调整，成交仍没有太大起色鼎城世家去年基本没有价格变化，在今年2月开始大幅度调整价格，但由于缺乏宣传及客户积累等众多原因，3月成交仍没有太多起色。3. 其他项目成交与2月相比变化不大。1.5.
12、区域市场3月供应结构三月区域新增开楼座产品,主要为130-140平米舒适型精装三居及160-170平米奢侈型精装三居。区域在售产品中三居占绝对主力地位。3月区域市场新增供应主要为大成郡晴雪院1、4、5楼，共118套房源，主力户型为130-140平方米精装修三居室, 另外假日风景B1#楼26套，主力户型160平米精装修三居；B2楼22套房源,主力户型为155平米精装修三居室。A2#楼4、6、7三个单元约80套房源，主力户型170平米精装修三居。目前区域在售产品中三居占绝对主力地位。1.6. 区域市场4月预期供应状况 预计4月区域市场会增加大量经济型两居和小三居普通住宅的供应，共计906套；同时区
13、域内大成郡仍将会持续加推部分三居室。大成郡4月预计在新增2栋楼开盘，约50-60套。雍景四季预计4月25日推出144套90余平米两居室。 1.7. 2009年3月璟都会竞争区域整体市场情况总结区域市场在3月主要竞争格局没有发生变化；以三居室为主力产品；呈现价相对平稳，量大幅上升局面。领跑项目大成郡、紫苑在2009年3月带动市场价小幅上涨（200-330元/平方米左右），多数项目价格目前维持上月水平；多数项目3月成交量有较大幅度的提高（除尾盘项目），本月销售量均创2008年以来单月销售最高纪录，其中成交量最大的为大成郡103套，最少为丹青府22套，鼎城世家特例仅销售3套。同时由于和璟公院形成强烈
14、竞争关系的紫苑今年仍有近500套的剩余房源等待消化；而香溪度、大成郡今年仍有大量产品会新投放市场，每月都会不间断其供应，因而如何找到市场差异化的点，是保证璟公院后期产品快速消化关键。本项目与近期热销的假日风景和大成郡相比，优势是现房销售，高品质形象已然呈现，周边环境成熟整洁，劣势是与某些产品相比在户型设计上,有一定差距；价格没有明显优势且位置相对较远。2. 长沙竞争项目2009年3月综合市场分析2.1. 分析说明基于国际湘项目的定位、价格，以及购房客户提及的比对项目，挑选竞争项目，并在每月月初进行详细分析，为下月营销策略提供支持。综合对比区域内各项目,在目前阶段与国际湘直接形成竞争的项目为三江花中城、中隆国际御玺、嘉盛华庭、中城丽景香山、盛世华章、新城新世界。2.2. 2009年区域整体供应变化预计2009年区域整体供应量不会发生较大变化，主力户型集中在三房，多数竞争项目都为大盘后期，供应量依旧较大，区域预计今天会新增一供应-星城印象，但该项目产品不会对本项目产生直接竞争。今年区域内同类产品供应总量预计将近6000套。区域整体供应依旧较大，是国际湘今年销售面临的重要问题。 项目名称总供应（套）已售量（套）
