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1、嘉兴房地产投资环境分析报告目录第一部分城市（区域）概况11.地理位置12.行政区域分布特点53.城市或区域生活消费习性、风俗习惯、宗教信仰等对区域影响6第二部分 城市（区域）投资环境71.经济发展状况：72.居民生活、消费水平103.人口规模154.城市规划及重大市政建设状况（附图，来自城市规划文本）16第三部分 城市房地产发展状况231.城市土地供应及开发状况232城市固定资产投资及房地产投资233.城市商品供给状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）单位：万平方米234.城市商品房需求状况及趋势245.城市房商品房价格走势246.城市商品房空置状况及变化趋势247.房地产二级市场发展状况及
2、趋势258.城市房地产发展分析与预测25资料生成日期：2005年1月第一部分城市（区域）概况1.地理位置1.1经纬度、城市或区域与周边距离关系以及交通状况（城市地理位置图）嘉兴市位于浙江省东北部,长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带。市境介于北纬至与东经至之间，东临大海，南倚钱塘江，北负太湖，西接天目苕溪，大运河贯穿境内。市城处于江、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，东接上海，北邻苏州，西通湖州，南接杭州，相距均不到百公里，区位优势明显。全境隔杭州湾可呼应宁波、绍兴、舟山等地，铁路、公路、水路网络交织，四通八达，交通十分便利。 嘉兴与周边城市交通地图1.2地理气候特点、区域自然环境特点嘉兴市境陆域东
3、西长公里，南北宽公里，陆地面积平方公里，市境海域平方公里。 市境地势低平，平均海拔米（吴淞高程），其中秀洲区和嘉善北部为最低洼，其地面高程一般在米米之间，部分低地米米。全市有山丘余个，零散分布在钱塘江杭州湾北岸一线，海拔大多在米以下，市境最高点是位于海盐与海宁交界处的高阳山。市境为太湖边的浅碟形洼地，地势大致呈东南向西北倾斜，由于数千年来人类的垦殖开发，平原被纵横交错的塘浦河渠所分割，田、地、水交错分布，形成“六田一水三分地”，旱地栽桑、水田种粮、湖荡养鱼的立体地形结构，人工地貌明显，水乡特色浓郁。嘉兴市嘉兴位于我国东部沿海，处于欧亚大陆与西北太平洋的过渡地带，该地带属典型的亚热带季风气候区。
4、受东亚季风影响，冬夏盛行风向有显著变化，降水有明显的季节变化。由于位于中、低纬度的沿海过渡地带，同时受西风带和东风带天气系统的双重影响，各种气象灾害频繁发生, 是我国受台风、暴雨、干旱、寒潮、大风、冰雹、冻害、龙卷风等灾害影响地区之一。嘉兴气候总的特点是: 季风显著, 四季分明,年气温适中, 光照较多, 雨量丰沛,空气湿润, 雨热季节变化同步，气候资源配制多样，气象灾害繁多。2.行政区域分布特点嘉兴市为浙江省省辖市，下设秀城区、秀洲区、辖嘉善、海盐2两县及平湖、海宁、桐乡3市（县级市）。1999年底，全市陆地面积3915平方公里，总人口330.19万人，总户数95.56万户。其中：秀城区29.
5、5万人、9.66万户，秀洲区48.86万人、14.59万户，嘉善县38.06万人、11.58万户，平湖市48.07万人、13.61万户，海宁市63.9万人、17.42万户，海盐县36.48万人、11.35万户，桐乡市65.33万人、17.36万户。市城建成区面积26.47平方公里，人口22.28万人，人口密度8417.07人平方公里。嘉兴市行政区划图3.城市或区域生活消费习性、风俗习惯、宗教信仰等对区域影响嘉兴地处江南水乡，其风俗带有典型的水乡本土特色。每年都要举行丰富多彩的民间民俗活动，亲情与家族观念深入人心。所以为了照顾老人或者第三代，生活富裕的嘉兴人重新选择居住地区，渐渐成为新的消费倾向
6、，产生了“亲情购房需求”的现象。第二部分 城市（区域）投资环境1.经济发展状况：1.1城市GDP近几年的趋势状况（图表反映，来自统计年鉴与公报）GDP近几年变动状况年份2000200120022003GDP总量540.80608.98706.11855.63增速12.312.3（高出全国和全省5个和1.8个百分点）13.816.9人均GDP16352183652125825720增速11.912.31%15.75%20.99%人均GDP折合美元1975222225683107第三产业增加值162.56189.15243.34282.12第三产业增速16.36%28.65%15.94%第三产业占
7、国内生产总值比重34.5%33%地方财政收入19.2029.7331.6941.22*区GDP总量*区GDP人均GDP*区地方财政收入城市人均GDP近年的走势状况（以图表形式反映，来自统计年鉴与公报）2004年，国家统计局城市社会经济调查总队为全面反映全国城市的发展水平，依据国家统计局翔实可靠的数据，根据城市人口与劳动力、经济、社会、基础设施、环境等5个一级大指标，19个二级子系统，50个三级小指标体系，首次对我国地级以上城市（包括地级）的综合实力进行全方位的综合评估，并发布了中国综合实力百强城市信息。嘉兴市榜上有名，在全国286个地级及以上城市中列第56位。 在本次评定的百强城市中，进入综合
8、实力前十位城市依次是上海、北京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳和哈尔滨。长三角地区16城市全部进入百强，按照排名分别是上海（第1位）、南京（第6位）、杭州（第8位），无锡（第15位）、宁波（第18位）、苏州（第20位）、常州（第27位）、绍兴（第42位）、扬州（第47位）、镇江（第49位）、南通（第53位）、嘉兴（第56位），台州（57位）、泰州（75位）、湖州（91位）舟山（97位）。浙江省十一城市有9位进入前百强，除长三角城市外还有温州（第45位）和金华（第82位）。（嘉兴市统计局综合处）1.1.1 从以上的经济指标反映该城市经济发展处于 阶段，区域经济发展领先（落后） （与类比
9、城市，可以是同区域也可以是同级别的城市）。1.1. 2在城市所处经济圈的基本情况： 。（其他补充说明）。1.2城市主导产业及重大产业投资、发展状况该城市（区域）的经济发展主要依靠于-。（经济领域或产品在区域、全国或世界范围处于领先或优势） 制造业是嘉兴市经济成长和获得竞争优势的基石，发展制造业是嘉兴市当前经济发展不可逾越的阶段。工业作为国民经济的主导产业，其竞争力状况与国民经济的发展密切相关，提高产业竞争力也成为越来越重要的问题。在经济全球化的条件下，嘉兴市在2003年提出了建设先进制造业基地的发展战略。1.3城市民营经济发展状况（采取横向对比方式说明民营经济在城市经济中的地位）民营经济发展状
10、况横向对比表年份2000200120022003民营经济增加值年增长率非国有经济固定资产投资241305.5441.29非国有经济固定资产投资增速14.626.8%44.4%非国有经济投资占全社会固定资产投资的比重79.880.683.9民营经济占*市GDP比重民营投资占*市投资比重嘉兴市非国有经济固定资产投资在制造业、批发零售餐饮业和房地产业等竞争性行业已成为主导力量。嘉兴市民营经济发展的奋斗目标是：力争民营经济增加值占全市生产总值的比重每年上升1个百分点，上缴税收占全市税收的比重每年上升1个百分点，到2007年，民营工业增加值超过660亿元，在全市工业中的比重超过85。2.居民生活、消费水
11、平2.1城市居民人均可支配收入、在岗职工平均工资水平、城乡居民储蓄存款余额变化（来自统计年鉴，图表形式）年份2000200120022003全市年人均实际收入增 幅全市城镇居民人均可支配收入9338109201150012954增速12.516.913.212.6全市在岗职工平均工资114741464017237增幅2127.617.7全市农民人均纯收入4584535055326127增幅10.213.03.410.8项目所在区年人均实际收入增 幅项目所在区城镇居民人均可支配收入项目所在区在岗职工平均工资增幅2.2居民恩格尔系数年份2000200120022003食品支出人均消费支出城镇恩格尔
12、系数36.937.937.2全国392%379%377%2002年长江三角洲地区15个城市居民家庭收支简析 据年度城市居民家庭抽样调查资料，2002年长江三角洲地区的15城市（即上海、南京、镇江、苏州、无锡、常州、扬州、南通、泰州市，杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴和舟山市，以下简称15城市）居民家庭收入呈较高增长势头，人民生活水平不断提高，显示出长江三角洲地区的富裕与活力。一、上海、宁波和绍兴的城市居民收入水平居前三位，湖州增长幅度最高2002年，15城市居民家庭人均可支配收入超过万元的有8个，其中，上海以13250元居首位，第二位宁波为12970元，第三位绍兴为12133元。其他城市依次是：杭
13、州为11778元、湖州为11388元、舟山为10985元、嘉兴为10757元、苏州为10617元。从居民收入水平看，在15城市中，浙江省的6个城市均高于江苏省的8个城市，其中，宁波居民收入水平与上海市比较接近。江苏省各城市中，居前三位的是苏州、无锡和常州市，分别为10617元、9988元和9933元。 2002年，随着长江三角洲区域经济一体化进程的加快，经济持续快速发展，15城市居民家庭人均可支配收入与上年同期相比，均呈现较高增长态势，增幅在8至20之间（按可比口径计算，下同）。上海增长11.5，增幅居第9位。增幅居前三位的城市是湖州、宁波和无锡，分别为19.5、18.8和14.9；增幅居后三
14、位的城市是泰州、南通和杭州，分别为9.5、8.6和8.1。二、上海城市居民消费支出位居榜首，常州居民平均消费倾向最高 从消费水平看，收入决定消费的特征明显。2002年，上海城市居民家庭人均消费支出为10464元，在15个城市中居首位；居第二至第十位的依次是：宁波为9396元、杭州为9215元、绍兴为9004元、湖州为8133元、舟山为8010元、常州为7973元、苏州为7682元、无锡为7567元、嘉兴为7352元。 居民平均消费倾向是指居民消费支出占可支配收入的比重。在15城市中，常州以80.3的平均消费倾向居第一，比最低的南通高出12.6个百分点，南京以80居第二位，上海以79居第三位。三、常州恩格尔
