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1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年房地产估价开发经营与管理试题与答案一、单项选择题（共35 题，每题1 分 ）1 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给3 关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌4.商品房开发市场通常是典型的（ ）市场。A 完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断5 某城市2
2、010年商品住房施工面积为1000万，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万，恢复施工的面积为200万。该城市2010年商品住房新开工面积是（ ）万。A. 500 B. 700 C. 800 D. 10006 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。A.集体土地中的宅基地 B依法收回的国有土地C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（ )A.对原
3、材辛的检验 B.对配套设施的检验C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（ ）A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领建设用地规划许可证10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（ ）。A.有效市场渗透市场服务市场 B.服务市场 有效市场渗透市场
4、C.有效市场服务市场渗透市场 D.服务市场 渗透市场有效市场12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（ ）存在差异性。A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（ ）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率14.我国对外筹资成本通常是在（ ）利率的基础上加一定的百分点（或基点）A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息
5、，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（ ）。A.甲乙丙 B.丙乙甲 C.乙甲丙 D.乙丙甲16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（ ）A. 5.16% B. 6.16% C 6.5% D. 8.74%17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6% ，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元A. 91.76 B. 142.40 C.150.94 D 160.0018.某家庭向银行申请
6、了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6% ，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2% ，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（ ）元。A. 3627.06 B. 3634.31 C.4818.34 D 4842.4319.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10% ，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（ ）万元。A 17. 46 B 100.00 C. 117.46 D 672.7520 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（ ）。A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益C.提高全部投资的平
7、均收益率D.降低借贷资金的资金成本21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（ ）A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（ ）年年末012345净现值/万元-2000446.35432.32532.59640.67455.57累计净现值/万元-2000-1553.65-1121.33-588.7451.93507.5A. 3.09 B. 3.48 C 3.83 D. 3. 9223 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，
8、贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。A 28.73 B. 29.ll C 344.74 D. 349. 3124.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率25 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于( )A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析26 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（ ）确定是甭进行投资。A.等
9、待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（ ）A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是( )A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（ ）A.总投资估算表 B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表30 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（ ）。A 发行可转换债券、
10、B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D.发行公司债券31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临( )A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D 信用风险32 以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地( ）的70A 评估价值 B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是A 本次贷款的月还款额/月均收入B （本次贷款的月还款额其他债务月偿还额）月均收入C. （本次贷款的月还款额十月物业管理费）月均收入D. （本次贷款
11、的月还款额月物业管理费+其他债务月偿还额）月均收入34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）A 物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率C 通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系35.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 % ，月平均租金损失率为2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3 %，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。A 33.00 B. 33.10 C 36.00 D. 36.10二、多项选择题（共15题，每题2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选
12、的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。A.居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C.土地开发投资D房地产开发投资 E. 房地产经营投资2.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（ ）A.吸纳量 B.新竣工量 C.预售面积 D.可供租售量 E.房地产价格3.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（ ）。A 商品住房限购政策导致住房租金上涨B. 居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格D. 房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E. 通货膨胀导致房地产重置成本增
13、加4 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ）A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C 总代理可以委托分代理 D. 房地产开发企业不能直接委托分代理E. 房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式5 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（ ）。A 成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况D.回收率高 E.能深度访谈6. 下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（ ）。A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式C. 购买一持有出租一出售模式 D.购买一更新改造一出售模式E.购买一更新改造一出租模式7.对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利
