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1、2022房地产估价师-估价原理与方法考前拔高名师测验卷（附答案解析）1. 单选题：在实际估价中，选取（ ）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据答案：D 本题解析：在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。2. 单选题：假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）
2、的时间，即（）。A.价值时点B.待开发项目开工之日C.待开发项目取得土地使用权之日D.该开发项目开始销售之日答案：A 本题解析：考点:后续开发经营期。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。3. 单选题：一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，实际交易中的付款方式为：以抵押贷款方式支付，首期支付8万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，年贷款利率为5%。则该住房的实际价格为( )万元。A.30B.36.49C.37.35D.43.84答案：A 本题解析：知识点 实际价格和名义价格4. 单选题：采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）
3、为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格答案：C 本题解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。5. 判断题：一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为50年。（）答案：错误 本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。剩余经济寿命60852（年）。6. 判断题：在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，一定是开发完工之时。（
4、）答案：错误 本题解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售）。7. 单选题：下列房地产实物因素中，（）的分类不同于其他三项。A.土地开发程度B.建筑规模C.空间布局D.建筑物完损状况答案：A 本题解析：考点:房地产实物因素。选项A属于实物因素中的土地实物因素；选项BCD属于实物因素中的建筑物实物因素。8. 单选题：某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则
5、成本利润率为（ ）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%答案：B 本题解析：成本利润率开发利润（土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息）；投资利润率开发利润（土地成本建设成本管理费用销售费用）。将题中数据代入得：20%开发利润（6009005060）；开发利润322（万元），成本利润率322（6009005060150）18.30%。9. 单选题：某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率
6、相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。A.29B.39C.40D.45答案：B 本题解析：建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，具体是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：VCEtC（CS）t/NC1（1R）t/NC（1dt）式中，C为建筑物的重新购建成本。S为建筑物的净残值，通常简称残值，是预计建筑物达到经济寿命结束时，经拆除后的旧料价值减去清理费用后的余额。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。N为建筑物的预期经济寿命。R为建筑物的净残值率，通常简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建成本的比率。根据题意得：VC（
7、1dt）C1（1R）t/N。代入数据：7500010001001（12.5%）10/N，可得：N39（年）。10. 单选题：某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17答案：C 本题解析： 本题考查的是建立比较基础。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格买方实付金额应由买方缴纳的税费；另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价100100/（16%）3/（16%）191.51（万元）。
