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1、.第一章、物业管理方案-目录和前言物业管理方案 目录1.目录2.前言3.物业管理要点(1)一种模式(2)二项承诺(3)三个重点(4)四项措施4.拟采用的管理模式(1)物业管理架构(2)物业管理岗位编制5.员工招聘(1)高层物业管理人员(2)物业管理部(3)工程管理部(4)平安管理部(5)财务管理部6.物业管理人员培训(1)新员工上岗培训(2)在岗员工循环培训7.物业管理所需物质条件(1)办公及员工住宿用房方案(2)物业管理工具与装备价格参照表8.物业管理工作岗位职责(1)物业经理岗位职责(2)物业经理助理岗位职责(3)物业管理部经理岗位职责(4)物业管理文员岗位职责(5)物业管理员岗位职责(6
2、)物业商务管理员岗位职责(7)物业清洁员岗位职责(8)工程管理部经理岗位职责(9)工程技术员岗位职责(10)强电技工岗位职责(11)弱电技工岗位职责(12)暖通技工岗位职责(13)维修工岗位职责(14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责(15)平安经理岗位职责(16)平安管理员岗位职责(17)财务经理岗位职责(18)财务会计岗位职责(19)财务出纳岗位职责(20)财务收费员岗位职责9.物业管理预算(1)物业管理开支分类预算表(2)物业管理处开支预算明细表10.物业管理规章制度和档案的建立与管理(1)管理规章制度(2)物业档案建立与管理11.各项专业管理工作方案(1)公共设施设备管理(2)平安管理
3、(3)装修管理(4)消防管理(5)车辆管理(6)清洁管理第一章、物业管理方案-物业管理要点运用持续开展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理效劳的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低本钱，转变传统思想观念，全心全意为业户效劳。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施的管理方针。 一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业参谋由本行业富有实际管理和操作经历的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒
4、秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意的模式效应，力求更好地满足业户的需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：平安效劳第一、人性规X管理、提前效劳业户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1.在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦的评比。2.在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦的评比。三、三个重点1.完善效劳、诚信待人物业管理是以效劳为主的行业，为此企业将在今后的效劳工作中，充分表达企业的效劳宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上的原那么和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的效劳，并将日常效劳工作严密融合于管理之中，与业
5、户建立良好的效劳关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和满意的居住(工作)环境。2.环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经历告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使大厦的环境卫生状况到达最正确状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3.平安、消防真抓实干为确保业户的生命、财产的平安，我们主X以切合实际的人员防X为主，以本物业先进的消防设施为辅的平安管理防X
6、理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。严密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在常年平安的条件下为业户效劳。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的平安管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理平安操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1.根据历年来的管理经历及相关条件，在对其加以完善的根底上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、建议等较为文明典雅的管理指引。2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手
7、册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，到达规X、自我、效劳业户的目的。3.我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理工程的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4.我们将不连续地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。第一章、物业管理方案-拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理效劳，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求到达降低管理本钱，提供优质效劳的目的。本“物业管理中心按“直线制设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、平安管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点
8、是集指挥和职能于一身，命令统一，责权清楚，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的开展留下充足的空间。1.综合管理部(1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储藏人才。(2)负责员工工作考勤。(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和开展的资料及人事档案管理。(4)负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。(5)负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。(6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。(7)负责员工餐厅的监视、检查和管理工作。(8)组织、开展企业文化活动。2.物业管理部(1)负责筹建管理员工餐厅工作。(2)负责会所及会议
9、中心的管理。(3)书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。(4)负责物业的日常清洁工作。(5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。(6)负责物业的除虫灭害工作。(7)协助业主处理租赁工作。(8)负责业户的搬入和迁出协调工作。(9)建立业户档案管理工作。(10)负责物业的一切庆典效劳的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。(11)开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。(12)配合综合管理部开展员工培训工作。(13)总经理指派的其他工作。3.平安管理部(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。(3)成立义务消防队，定期举行消防演习。(
10、4)建立、健全、制定物业的各项平安规章制度。(5)与业主签订“消防平安责任书。(6)负责物业大型活动的警卫布置。(7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。(8)负责地下停车场的平安秩序管理工作。(9)负责监控室管理工作。(10)负责平安管理员的管理、培训、考核工作。(11)总经理指派的其他工作。4.工程管理部(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。(2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。(3)制定长期和日常的维修保养方案并付诸实施。(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。(5)负责物业上下压配电室、
11、空调机房的值班和日常维修保养。(6)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的效劳要求。(7)协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。(9)负责业主装修方案的审核、监视、管理工作。(10)总经理指派的其他工作。5.财务管理部(1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。(2)建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。(3)征收管理费、水电费、费、加时空调费等其他管理费用。(4)征收和支付管理公司各类合同费用。(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。(
12、6)按员工工资表发放员工工资。(7)小量现金的支出和日常采购、入库工作。(8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的效劳要求。(9)总经理指派的其他工作。 二、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为：人性效劳、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。1.综合管理部(1)由1名综合管理部经理和名员工组成。(2)综合管理部经理名，要求具有多年丰富的社会经历和行政管理工作经历，组织协调能力强。(3)文员兼仓库管理员名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。(4)资料管理员名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。(5)业户接待员名，负责咨
13、询及商务、票务的有偿效劳工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象效劳窗口。2.物业管理部(1)由1名物业经理和名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。(2)清洁班由名员工组成，分白班和夜班。白班人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进展操作，对人员个人素质要求可适量放低些。(3)员工餐厅效劳由名厨师及名工作人员组成，上班时间为，要求员工个人素质较高。(4)业户效劳员名，开展业户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。(5)会所效劳人员名，负责
14、健身、洗浴、美容等场所的接待效劳工作，要求形象、素质较好。3.平安管理部(1)由1名平安管理经理和名平安管理员组成，24小时负责大厦的平安管理工作。(2)平安管理经理名，要求有多年物业管理经历的转业军人担任，具有带着全体平安管理员完成所辖物业平安管理工作的能力。(3)文员兼资料员名，负责部门文字处理和档案管理工作。(4)主管名，分三班，全面负责所辖物业的平安防X、监视检查工作。(5)监控值班由名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。(6)大堂值班由名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。(7)外围值班由名员工组成，分三班，负责外围值班工作。(8)商场值班由名员工组成，分二班，负责商场值班工
15、作。(9)停车场值班由名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。(10)巡逻值班由名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。4.工程管理部(1)由1名工程管理部经理和名员工组成。(2)工程管理部经理名，要求多年物业工程管理经历的工程师担任，具有较强的管理能力。(3)文员兼资料管理员名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。(4)强电值班由名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。(5)空调值班由名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。(6)消防值班由名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。(7)电梯值班名，负责电梯设备的正常运作与维护。5.财务管理部(1)由1名财务主管和名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。(2)会计由主
