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1、 物业管理方案目录序号内容页码第一部分公司介绍2第二部分经营管理的整体设想和管理方式5第三部分项目各阶段的物业管理10第四部分物业管理各项指标与措施37第五部分结束语45 第一部分 公司简介一、 公司概况1. 公司简介云南某某物业管理有限责任公司是一家新型的专业化物业企业，公司成立于2004年9月,主要业务是为客户提供高素质和全面的专业服务，目前所管理面积已超过32万平方米,运作项目有：青青小镇绿佳苑小区 22万平方米南方公园 7。2万平方米昆明市交通局办公大楼 0。64万平方米成都军区昆明总医院门诊大楼 2。3万平方米公司自成立之初始终秉承现代企业的先进管理理念，与时俱进、博采众长,为客户提
2、供优质服务，力争成为项目方与住户之间良好沟通、共同发展的纽带.公司深信“质量是企业的生命，为迎接新一轮挑战,公司将依据ISO9001:2000国际质量认证体系标准，从物业工程、验收、入伙、日常管理服务等制定一整套规范的管理档案，建立并通过了ISO9001：2000国际质量管理体系的认证。以经验超卓的人力资源和完善的管理体系为客户提供专业、优质、规范的物业管理服务。44 2。 公司行政架构Ray Wirta 裁Brett White总裁主席-美国主席及行政总裁区股东会 管理处总经理-财务部人力资源部质检部3. 公司宗旨诚意协作、齐心开创、信赖永恒以人为本：人才就是我们的资产.某某物业的每位员工均
3、拥有丰富的物业服务经验，以专业的知识为客户提供最佳服务。以客为尊：我们凡事以客为尊,并以满足客户的不同需要为首任。因此我们细意聆听，了解个别客户所需，制定合适的策略。以质为先：我们竭诚为客户提供全面性的优质服务，在项目的每个细节都提供专业意见，为客户争取最高回报。 第二部分 物业管理的整体设想和管理方式一、项目形象及服务要求1、项目形象定位项目整体定位是：现代、高效、环保。现代-展示现代化、都市化的小区形象;高效-塑造进取、创新和富有效率的小区气氛；环保-树立注重环保的文化内涵和社会形象。2、服务要求物业管理的总体要求是：（1） 创造高效、有序、舒适的商业、居住环境;（2） 整体设备运行可靠，
4、物业管理服务优良；（3） 提供特色性的物业服务，全方位满足客户需求。3、服务定位 倡导高品质管理服务理念。某某物业将秉承“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意的质量方针,为业主提供标准化、专业化整合便捷的全方位服务的管理方式.借鉴沿海先进的服务理念，每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,经过严格的培训，以达到优质、高效的服务准则。开展实施“管理报告制度”，如实向业主报告物业管理服务中维修、治安、保洁、绿化等各专项工作的 运作情况，真正做到尊重业主的权益。4、管理服务新思路管理服务好小区的核心问题在于：令小区物业管理尊贵服务与各个使用功能个性化服务之间更完美的结合，
5、务求令各业主享受尊贵的服务。 针对项目的不同类型和特点,我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路是: 采用整体管理和专业管理相结合的办法 强调成本控制意识和成本管理程序 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 确保公众服务的规范化与特约服务的个性化 确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美 致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升二、管理工作重点与措施1、“一站式的入伙手续办理 举办入住仪式，向业主展现未来物业管理人良好形象的同时增强业主的优越感、归属感，有利于物管公司与业主之间建立友好关系，为以后的管理工作打下基础。 张贴入住手续流程图，
6、装修流程图,让业主在收楼时能一 目了然。 在业主办理入住手续时，我们以热情、周到、高效、便捷的服务态度，设立办理入住接待处,实行一站式服务,使住户随到随办.2、严格的装修管理为维护小区的外观形象统一、美观，保障楼宇的附属设施、设备的正常使用,功能不受损坏，某某物业依照国家建设部住宅室内装饰装修管理办法制定相应的装修管理规定对住户的装修实施严格管理，严格审批，把装修工作纳入工作的一个重点，加强装修宣传培训、装修审批、装修期跟踪监管，违章装修即时处理，严格装修验收环节，确保住宅无违章现象。3、优质的客户服务 每一位员工都有责任和义务接待业主的建议，任何一位员工接到建议后,统一传递到客服中心,第一接
7、待人员负责跟踪这项服务建议处理的情况直至业主满意为止。接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方,争取取得理解。 4、丰富多彩的社区活动 社区文化活动是小区业主及管理员工在工作管理生活中所创造的具有个性特色的精神财富即物质形态,社区文化建设是某某物业始终不渝的追求。社区文化建设是社会安定团结的需要，是物业管理企业自身的需要,更是为业主日益增长的文化生活的需要。某某物业将继承中国的文化传统，进一步增强社区的凝聚力和向心力,使小区业主在工作之余享受物业管理带来的精神上的享受，使物业管理达到事半功倍的功效。 第三部分 项目各重要
8、阶段的物业管理 第一阶段：物业前期顾问期合作关系建立（签定物业前期委托协议)本时期的重点工作：咨询顾问建议及提供相关菜单式服务一、前期工程建议由于某某物业长期与项目方合作,管理过各类物业，经过长期的合作及不断摸索学习中，我公司总结出了一套适合昆明本土物业管理的经验，并积累了大量管理知识,形成了一套具有某某物业特色的管理模式.在此,有一些建议值得在项目开发前期就提醒项目方注意，以避免成本过高或造成后期管理隐患导致客户纠纷。1、土建方面 主卫、公卫生间严格按规范要求做好防水,所有走管部位必须作防水,预埋水管避免走主梁； 主卫、公卫生间防水高度高于沐浴混合龙头,高度为1.5米; 屋面防水坡度及搭接口
9、按规范要求做好，屋面、顶层露台通风透气口弯曲度及高度尺寸； 屋顶、底层水池防水做好不渗漏； 窗户边框与土建窗套接缝防水，土建窗套上下坡度； 发电机房、水泵房考虑通风，最好安百叶窗以利于通风； 排污泵集水坑底层降一定深度设置泵体便于排水； 发电机房、水泵房尽量设置地下车库，采取防噪、减振措施,以免影响住户.（设备房应考虑防水、排水问题，以免积水损坏设备）； 水泵房中泵体与屋顶应预留空间以利于检修； 发电机房机组与地面预留一定高差,油箱与机组设隔离装置,机房空间较宽应对燃油箱做隔断围合,预留防火门； 排烟道施工应特别注意,避免返烟到邻居家，应考虑加装防风烟帽； 卫生间窗应预留排气口安装换气扇； 烟
10、道出口设于屋顶勿设于露台中央，并加风帽，避免倒烟(烟道设于露台，高度不够，导致返烟，引起投诉）； 预留空调位置便于安装。2、给排水方面: 给排水采用侧排，卫生间地平下沉一定高度设排污管，排污管上铺陶泥再做找平层,最后做防水层(避免上下相邻渗漏水）； 消防水池、生活水池尽量分开设置，混合设置导致每年清洗水池时浪费大量水； 水池设置开启式的活动盖板加锁扣，避免水污染； 室内给水管线线路布置图用不同颜色的油漆标识，以便 于业主装修，避免因装修时管线损坏造成纠纷； 供水泵抽水设置安全报警装置，避免长时间空抽损坏泵; 蓄水池预留管排水口勿设于泵房，避免泵房被淹造成损失的事件发生； 蓄水池进水阀门因噪音问
11、题尽量不要靠近住户，是否能移出房； 分户阀门设置在窗口，便于开关； 给水管考虑承压，注意质量,给水管承压要满足现场工作压力要求； 阀门注意质量,尽量用铜芯球阀; 户内给水管堵头质量要好,尽量用龙头，避免交房时堵头锈蚀，使得重新投入大量的人力、物力，导致成本增加； 给水管接头热熔的技术人员要专业,否则极易造成大量渗水，导致纠纷赔偿; 室内厨房、主卫、公卫，热水管，应考虑户内循环供热管。在功能阳台设热水口、电源插座； 厨房、阳台排水管与雨落管分开设置，混合使用雨季（4月至9月）雨量大容易造成返水； 厨房考虑设置地漏，否则软管脱落后易造成室内被淹水； 所有排水管必须设存水弯，存水弯要考虑深度，以防止异味散发(面盆、地漏)； 排污管的排气口应高于屋面，排气口低于屋面，导致异味返至顶楼住户; 污水沟、化粪池分开设置。3、强弱电方面： 电负荷、电表功率应相匹配，避免负荷过大烧表、跳闸。进户线设计应满足客户需求,厨房、卫生间、空调、照明、插座应分回路控制，线路、负荷开关应满足客户需求； 分户开关箱内漏电保护装置应满足客户需求； 电视、电话、宽带网接口应满足客户需求； 空调应设置插座，并满足空调使用负荷；4、景观方面： 景观设计、施工时重点考虑防水、排水及车库渗漏问题； 景观设计时路灯应多回路设置、区
