太原市限购政策解析

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1、太原市限购政策解析政策背景全国在国内房地产市场经历了 10年宏调之年后，我国的房地产价格过快上涨的势头虽然被抑制。但是大额的价格基数以及持续不断的通货膨胀，并未使我国的房地产价格回落至一个合理的水平，相反房地产价格还有所上涨。为了稳定房地产市场，遏制国内连番增加的通货膨胀，防止大量热钱资金流入国内资产市场， 稳固10年的政策效 果，国家在10三季度末提出部分房价过快上涨城市要在一定时间内实行限购。 截止10年全国有14个城市颁布了楼市 限购令。进入11年停滞不跌的CPI指数，如何抑制通货膨胀，保持社会投资稳步发展就成为政府工作的重心。11年1月26日国务院颁布了新国八条正式将全国限购提上日程。

2、太原市太原作为典型的三线城市，在10年房价排行中以5635名列100大城市的45名，房价的泡沫含量在10%以内。城 市整体住房投机性需求较少，但是国内大盘的进驻、区域板块的升值使太原市10年底商品房价格突破7000元大关。为了促使房地产市场的稳定，相应国家政策号召，太原市于11年1月11日颁布了楼市限购令，紧接着于2月19日颁 布了限购令的11条实施细则。政策内容新国八条新国八条(2011.1.26)要点太原细则(2011.2.19 )进一步落实地方政府责任1、落实政策措施、控制房价在合理的范围，2、新建年度房价控制目标于一季度向社会公布一、坚决贯彻落实国家政策、切实将房价 控制在合理水平，提

3、出本年价格控制目标 并于一季度向社会公布；加大保障安居工程建设力 度1、11年全国建设保障性和棚户区改造住房1000万套；2、通过多渠道筹集保障性房源；3、通过优惠政策引导房地产企业参与 保障性住房的建设；4、增加公共租赁住房供应二、继续加大保障性安居工程的建设力度；三、继续扩大公租房建设和供应规模；九、 洛实11年保障性住房要求；十、 加大对保 障性住房和中低价位商品房的支持力度调整完善相关税收政策，加 强税收征管1、对住房不满5年进行交易的全额征税；2、进行土地增值税的 清算和稽查；3、加强存量房交易税征管工作的试点和推广力度七、加大对市场违法违规行为的查处力 度强化差别化住房信贷政策1、

4、购买二套住房首付款不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2、银行机构可提高二套房贷的首付比例和利率四、严格执行国家差别化信贷政策和相 关税收政策严格住房用地供应管理1、增加土地有效供应认真落实保障、棚户区改造、中小套型普 通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70% 2、商品房用地供应总量不低于前两年的平均值；3、加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查五、加强住房用地供应管理力度合理引导住房需求(限购)1、直辖市、计划单列市、省会城市和房价过咼、上涨过快城市， 在一定时期内要进行住房限购；2、对已经拥有1套住房的当地居民和能提供当地一定年限内纳税证明的非本地居民限购一套 住房；

5、对拥有2套的本地居民、一套的非本地居民或不能提供一 定年限的纳税和社会保障证明的非本地居民停止售房；3、加强对购房者资格的审查工作；4、直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市，要在2月中旬之前出台细则六、在本市市辖六区内购房实行限购；八、 加快个人住房信息系统的建设落实住房保障和稳定房价 工作的约谈问责机制1、加强对地方政府的住房保障和稳定房价工作的监督和检查；2、对执行不到位的地方要约谈政府负责人；3、个地方政府要落实约谈机制九、对政策落实不到位、工作不得力、计 划目标未完成的，要进行约谈，直至追究 责任坚持和强化舆论引导1、加大宣传、深入解读、引导合理消费、促进房地产市场平稳

6、 发展十一、新闻媒体要大力宣传，促进房地产 市场的健康发展太原限购令太原市限购令(2011.1.11 )要点一、严格实行限购政策1、本市及外省购房家庭只能在市辖六区范围内新购一套新建商品房；2、核实验证购房家庭资格信息二、严格执行国家差别化信贷政策1、对购买3套及以上住房的银行不予贷款，对不能提供1年及以上当地纳税或社保证明的不予贷款；2、贷款购买商品房的首付比例不低于 30% 2套不 得低于50浚款利率不低于基准的 1.1倍三、落实购房契税优惠政策1、购买143平米及以下普通住房且为唯一住房的减半征收契税；购买90平米以下且为家庭唯一住房的按 1%征收契税；2、对出售自有住房且在 1年内重

7、新购房的纳税人不再减免个人所得税四、严格管理商品房预售1、在未娶得预售证前不得预售，不得以任何方式进行预售；2、取得预售证的项目要在批准预售的 5日内一次性公开全部准售房源及价格信息，明码标 价对外销售五、加强对违法违规行为的查处力度1、重点核查违规预售、捂盘惜售、哄抬房价等项目；2、违反规定责令限期整改，拒不改正的依法从严处理六、加强信息公开和市场监测健全房地产信息公开机 制未定市场预期1、及时公开披露已批准的信息、发布市场调控和相关统计信息，继续加强房 地产市场统计、分析和检测工作七、加强保障性住房建设管理1、优先安排保障性住房建设用地； 2、市政道路等配套公共设施建设与保障 性项目冋步建

8、设、交付使用； 3、嘉庆住房保障政策支持和资金筹集，建立保 障性住房投融资平台八、加快公租房建设进一步增加保障性住房有效供给1、加快保障性住房有效供给、重点发展公租房，建立完善公租房政策；2、通过配建、收购等方式多渠道增加公租房和保障性房源的供给政策解析整体解析本轮宏观调控存在的大前提是国内持续近一年的通货膨胀没有得到合理的抑制，10年连番使用从紧的货币政策也没能将货币贬值控制在大众可接受的范围内，并且导致房价过快的势头没有得到预期的抑制。从太原市颁布的实施细则来看，和新国八条的内容没有太大出入。是新国八条的细化，和北京、宁波等城市相比 细则无太多的特别点。主要涉及政府监管、金融信贷、土地供应

9、、交易税费等几个方面。从细则的内容来看，本轮宏观调控的重点开始大幅向保障性住房建设倾斜，将限购正式提升至全国范围，重申差 别化信贷，加强保障性住房用地监管制度以及社会舆论的导向作用政府试图从供需两部分来控制房价，具体示意如下:1、增加保障性住房2 、建设公租房3 、房屋建设用地增加4、构建立体供应体系 增加选择余地厂、居民在一定时间内限购房屋数量;、差别化信贷抑制投机购房；气、短期内限制购房的异地流通；、增加保障性住房供应缓解部分购房压力【加息，政府向居民购买政府债券，人民币在外汇市场升值，进口增加(带来问题： 一流通中的货币【提高银行准备金率，可放贷款减少，社会投资减少吗导致人民币回落到央行

10、，流通货币减少，货币升值】分流需求减缓商品市场压力持续升值，部分游资进入国内)】分条解析一、坚决贯彻落实国家、省房地产市场调控政策措施，切实将房价控制在合理水平。根据太原经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，我市将综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年一季度向社会公布。政策原型：对应新国八条第一条一一进一步落实地方政府责任政策关键词：责任落实到地方政府控制房价在合理水平 确定新建住房年度价格控制目标政策解析：从政策内容来看，本次调控政策首次将调控责任落实至地方政府，并加强了政府的问责机制。企图通过自下而上 的调控机制将房价控制在合理范围之内。通过地方政府根据当

11、地情况制定房价控制目标以及实施细则第十条的约谈问 责机制的双重保障，落实本年度房价调控目标。二、继续加大保障性安居工程建设力度。通过新建、改建、购买、租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩 大住房保障制度覆盖面。市国土部门要优先安排储备用地用于保障性安居工程建设，市财政部门要切实落实资金筹集 和投入，市税务及相关部门要落实好税费减免等优惠政策，引导房地产开发企业积极参与保障性安居工程建设，确保 我市目标任务的顺利完成。加强我市保障性安居工程建设和运营管理，切实做到公开、公平、公正。政策原型：对应新国八条第二条一一加大保障安居工程建设力度政策关键词：加大保障安居建设力度多渠道筹集房源 优先

12、安排用地优惠政策政策解析：国家企图通过宏观调控来稳定房价，就必须从供求双方进行调控。限购在短期内抑制了人们的刚需要求， 所以政 府必须要全面增加住房的有效供给，而保障性安居工程则是解决城市中低收入人群的住房重要途径。将城市中低收入 人群的住房问题纳入到政府的职责范围将大大减少商品房的有效需求，从而稳定市场房价预期。房地产由于建设周期较长，短期迅速增加保障性住房缓解人们的购房压力显然不现实，所以政府必须多渠道筹建房源。通过优先安排用地、安排资金筹集和投入、利用税收优惠等政策吸引房地产开发商承建保障性住房，减小政府 的风险预期。本条实施细则在一定程度上说明本年度不论是中央政府还是地方政府都将稳定房

13、价作为今年工作的中心之一，抱着势在必行的态度。但是纵观近年来政府保障性住房的建设情况，似乎保障性住房并未解决大部分城市中低收入人群 的住房问题。没有公正化、透明化的申请审批政策，将部分真正的刚需居民阻挡在经济适用房门槛之外。本轮宏观调 控看似严厉但是低利的保障性住房是否会对政府和开发商同时产生吸引力，现在还为时尚早。加之没有标准化、定量 的任务制定很有可能让该政策陷入两难境地。三、 继续扩大公共租赁住房建设和供应规模。要与棚户区 （旧城）改造、经济适用住房建设和城中村改造相结合，采取 政府、产业园区、国有企业、高校、科研院（所）以及农村集体经济组织等多种渠道筹集房源。要在加大政府投入的同 时，

14、完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，吸引机构投资者参与 公共租赁住房建设和运营。金融机构要积极参与，发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要积极探索在存量房中开拓保障房房源，扩大公共租赁住房来源。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配 建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。政策原型：对应新国八条第二条一一加大保障安居工程建设力度政策关键词：扩大公租房建设、供应规模 政策解析:本条细则是第二条细则的补充和解释。本轮宏观调控重点相对突出：一方面，政府要加大房地产的立体供应体系的 建立；另一方面政府通过限购、差别化

15、信贷等政策来减少商品房市场的有效需求，稳定房价市场预期。公租房作为住房立体供应体系中不可或缺的一部分，其落实和执行仍存在同保障性住房一样的问题。从本条细则 和细则二不难看出：从宏观方面政府已经考虑到保障性住房对城市中低收入人群的重要性，知道要想切实的稳定房价 预期就必须想办法减少需求增加供给；从政策制定和执行力度上来看，政府只是定性的规定要扩大保障性住房的建设 和供给房源，利用税收优惠政策吸引房地产开发商来进行保障性住房的建设，但是由于政策制定者和执行者的异体性 导致政策的执行效力大大锐减。由于房地产建设周期较长预计在本年度内，政府增加保障性住房的政策效果不会凸显。相反如果年内物价持续上 涨通货膨胀继续加重，被迫受压的住房需求仍会涌入商品房市场，市场也许会出现有别于小产权房购房人群的另一类 置业人群。四、 严格执行国家差别化住房信贷政策和相关税收政策。对居民家庭贷款购买第二套住房，首付款比例不低于60% 贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。政策原型：对应国八条第四条一一强化差别化住房信贷政策政策关键词：差别化信贷 二套房 首付款三60%基准利率的1.1