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1、滨海县“金正广场”房地产开发项目可行性研究报告 “金 正 广 场” 可 行 性 研 究 报 告二0一三年年七月五五号目 录第一章 总 论第二章 项目建建设必要要性与可可行性第三章 项目市市场调查查分析第四章 场址主主要建设设条件第五章 工程设设计方案案第六章 节能与与节水第七章 环境影影响评价价第八章 组织机机构与人人力资源源配置第九章 质量保保证体系系及工程程招投标标方案第十章 项目实实施进度度第十一章 投资资估算与与资金筹筹措第十二章 财务务评价第十三章 社会会评价第十四章 风险险分析第十五章 可行行性研究究结论附件及附图图：1项目法法人营业业执照；2项目地地理位置置图；3总平面面图；4地
2、下一一层平面面图；5首层平平面图；6二层平平面图；7三层平平面图；8标准层层平面图图2第一章 总 论第一节 项目概概况一、项目名名称：金正广广场二、建设单单位：金金正实业业滨海有有限公司司三、法人代代表：邵邵金元金正实业滨滨海有限限公司注注册资金金40000万元，是是滨海县县最具实实力的房房产投资资企业之之一，主主要从事事房地产产的投资资开发、物物业管理理、装饰饰装潢业业务。四、建设地地址：项项目建设设地点位位于滨海海县人民民路西侧侧、师苑苑路南侧侧五、建设性性质：新新建六、建设规规模：项项目总用用地面积积158863平平方米。项目总建筑筑面积5502994平方方米，地地上3994666平方米
3、米，地下下108828平平方米，工工程建筑筑总高度度23.9米。七、建设期期限：20113年7月220144年8月八、主要技技术经济济指标表1-1 项目目主要经经济技术术指标表表序号名称技术指标1总用地面积积（平方方米）1586332总建筑面积积（平方方米）502944其中：地上上394666 地下下1082883总建筑高度度（米）23.14建筑密度57.600%5绿化覆盖率率6.20%6停车数量（辆辆）501其中：地上上374 地下下九投资估估算与资资金筹措措项目总投资资200000万元元，其中中工程费费用1330000万元；工程建建设其他他费用330000万元，预预备费330000万元，建
4、建设期利利息10000万万元。十、商铺销销售可销售面积积约1110000平方米米，均价价约1990000元，销销售总价价209900000000元。第二节 可行性性研究范范围一、可行性性研究依依据1、建设部部关于于落实新新建住房房结构比比例要求求的若干干意见（建建住房200061165号号）2、滨海县县国民经经济和社社会发展展“十一五五”规划3、中华华人民共共和国城城市规划划法4、城市市居住区区规划设设计规范范（GGB500180093）5、江苏苏省城市市规划管管理技术术导则6、国家计计委颁布布的建建设项目目评价方方法与参参数7、国家颁颁布的城城市建设设的其他他相关规规定及规规范二、可行性性研
5、究范范围通过调查项项目所在在地的社社会经济济状况、房房地产现现状、市市政基础础设施现现状及房房地产市市场分析析预测，研研究项目目建设的的必要性性、可行行性，研研究该项项目建设设规模和和内容以以及规划划设计方方案，提提出组织织管理与与实施计计划，开开展项目目投资估估算分析析，进行行投资效效益分析析和评价价，提出出项目可可行性研研究结论论。三、可行性性研究的的结论开发建设“金正广场场”项目可可以达到到下述目目的：1、符合滨海县县城总体规划，有利于滨海县的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。2、本项目目将建成成滨海县县的商业业航母，为为滨海县县城镇居居民提供供一处独独特的生生活居住住环境及及购物场场
6、所。3、盘活闲闲置土地地资产，增增加财政政收入，创创造就业业机会，促促进当地地的经济济发展和和有利社社会稳定定。该项目财务务上具有有一定的的抗风险险能力，既既有可观观的经济济效益，又又有较好好的社会会效益的的项目，应应尽早组组织实施施。第二章 项目建建设必要要性与可可行性第一节 项目背背景一、滨海县县概况滨海县属淮淮河流域域下游，主主要水源源除自然然降水外外，还有有江、淮淮、里下下河等水水系可补补充。大大量的地地下水正正待开采采，淡水水资源比比较丰富富。全境境18880平方方公里。其其中陆地地面积116677.4平平方公里里，占888.669；水域面面积1006平方方公里，占占5.664；滩涂
7、面面积1006.66平方公公里，占占5.667。滨海县坚持持把发展展作为第第一要务务，积极极创新思思路，破破解难题题，推进进发展。全全市完成成地区生生产总值值11774.33亿元，比比上年增增长155.1%，是“十五”以来增增长最快快的一年年；人均均地区生生产总值值146657元元，增长长15%。地方方一般预预算收入入48.8亿元元，增长长28.9%；财政总总收入实实现超百百亿元，达达到1111亿元元，增长长27.7%。经经济结构构进一步步优化，三三次产业业比重为为20.945.733.4，二二、三产产业增加加值占GGDP比比重比上上年提高高1.88个百分分点。加加快农业业结构调调整步伐伐，推
8、进进高效农农业发展展，农业业实现丰丰产丰收收，一产产增加值值增长55.5%。组织织实施农农民致富富工程，农农民人均均纯收入入54331元，增增长111%。坚坚持走新新型工业业化道路路，着力力培植支支柱产业业和骨干干企业，悦悦达集团团年营业业收入突突破3000亿元元，东风风悦达起起亚汽车车公司年年纳税88.1亿亿元；亨亨威、丰丰山被认认定为中中国驰名名商标，全全市中国国名牌总总数位居居苏北第第一。项项目选址址原为小小汽车站站的所在在地，原原来运输输车辆所所产生的的噪音和和异味，严严重影响响了周围围的环境境。第二节 项目建建设的必必要性一、促进项项目区商商业发展展大型超市设设置在市市区商业业中心、
9、城城郊结合合部、交交通要道道和符合合城市规规划的大大型居住住区附近近，经营营服务辐辐射半径径3kmm以上，目目前盐城城商业中中心区以以外和规规划的人人口聚集集区的大大型超市市不足，市市级商业业中心以以及城市市中心设设有规划划的大型型综合超超市，项项目店区区域目前前尚无大大型商家家进驻。本本项目通通过引进进大润发发超市，将将调整现现有商业业网点布布局结构构，加快快服务业业的快速速发展。本本项目的的实施是是江苏盐盐城商业业网点规规划中的的一环，将将促进规规划的实实施，以以及项目目区商业业发展。二、引进国国际先进进管理经经验和营营销技术术，促进进现代化化传统的商业业类型普普遍具有有悠久的的历史和和国
10、资的的背景，建建筑老化化、设施施陈旧、商商品过时时、效率率低下、负负担沉重重、无停停车位等等等是这这些企业业的通病病，如果果不能及及时跟上上市场的的节奏，很很难在市市场上占占据一席席之地。新兴超市、综综合购物物中心这这类新兴兴商业形形态是集集零售、餐餐饮、娱娱乐于一一体的多多功能综综合性商商业项目目，由于于舒适的的购物环环境、一一站式的的商业组组合等国国际先进进管理经经验和营营销技术术，因为为需要满满足大多多数人的的需求，通通常是中中档的定定位，更更加能够够满足现现代消费费者的需需求，所所以这种种多种业业态的融融合也是是一个商商业的发发展趋势势。发展才是硬硬道理，引引进国际际先进管管理经验验和
11、营销销技术，可可以帮助助我们的的经济快快速成长长，从而而促进现现代化的的发展步步伐。自自从我国国商业流流通领域域对外开开放，引引进外资资的短短短十多年年间，越越来越多多的外国国企业纷纷纷进入入我国市市场，一一批新型型的商业业业态在在国内生生根开花花，特别别是代表表当今世世界先进进理念的的连锁经经营的便便利店、超超市、大大型综合合超市（大大卖场），在在国内主主要是东东部地区区得到了了迅速的的发展。从从国外发发达国家家和大型型超市占占各国食食品市场场的份额额来看，大大型超市市已成为为零售业业的主力力业态之之一。国外大型超超市所占占食品市市场份额额：国家澳大利亚法国德国英国美国大型超市比比重40.5
12、%45.7%19.1%40.8%22.9%大型综合超超市作为为现代化化营销方方式已成成为零售售业的主主力业态态，大润润发滨海海店将采采用“大润发发”先进的的超市管管理模式式和现代代化的经经营管理理方法，将将成为零零售行业业中现代代化程度度最高的的著名品品牌企业业之一。大大润发滨滨海店将将以新鲜鲜、便宜宜、优质质的商品品，舒适适、便利利、优秀秀的购物物环境，以以及温馨馨、热情情、优异异的服务务态度满满足所在在城市的的广大消消费者日日益增长长的提高高生活质质量的需需求，必必定有利利于现代代营销方方式的发发展和经经营管理理的现代代化。三、劳动带带动企业业出口，增增加企业业外汇收收入随着国际经经济日益
13、益一体化化，各国国市场之之间的联联系越来来越紧密密，彼此此之间的的影响日日益增大大，这不不仅是国国际市场场变得更更加复杂杂，而且且导致了了国际市市场的多多变性，在在这种市市场行情情下要获获得规模模效益必必须采取取多样化化弹性营营销策略略来扩大大产品销销售。随随着经济济的迅猛猛发展，劳劳动带动动企业出出口，增增加企业业外汇收收入，增增加我国国的贸易易顺差。四、方便群群众购物物，完善善周边商商业网点点设置大型连锁超超市一般般选择在在交通便便利，远远离市中中心建店店，是其其低成本本运营的的前提，即即低廉的的土地使使用成本本，再加加之规范范的经营营管理，电电子系统统的全程程跟踪，统统一采购购的低价价格
14、，品品种齐全全的商品品，开架架自提的的一站式式服务，宽宽敞舒适适的购物物环境。大大润发滨滨海店的的建设，有有利于推推动城区区商业零零售业规规范市场场的进程程，并带带动相关关产业的的发展，对对江苏零零售业产产生积极极作用。大大润发滨滨海店新新型的综综合超市市业态，全全新的购购物感受受，全方方位、一一站式的的服务，良良好的购购物环境境，将使使该地区区居民多多了一个个休闲购购物场所所。本项项目的建建设，有有利于增增加地方方财政收收入，拉拉动该地地区经济济发展。大润发滨海海店的建建设，有有利于缓缓解本地地就业市市场紧张张的压力力，起到到良好的的社会效效益。商商业零售售业为劳劳动密集集型产业业，可以以提供大大批劳动动就业机机会，在在该地区区建店对对解决当当地就业业紧张问问题无疑
