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1、房地产估价练习题 （ 一）第一章 房地产和房地产估价1按房地产的（B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A. 收益性B. 用途C. 市场性D. 地段2出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A. 比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A. 已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4从经济角度来看 ,土地利用选择的一般顺序是 : （ C ）A. 商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业
2、D.商业、居住、工业、办公5娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的： （ A ）A. 用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6某土地使用权的有限期为 40 年，已使用 20 年，新建的房屋的耐用年数为 50 年，则房屋的所 有权为 （C ）: A.50年 B.无限期C.20年 D.40年7房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地 产的（ D ）决定的A. 不可移动性B.相互影响性C.数量有限性 D.独一无二性8房地产的价值注重: （ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为:（ C ）A.
3、支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B. 支付典价后只能获得房地产的使用权C. 支付典价后房地产的使用者不付租金D. 出典人获得典价后即失去房地产的所有权10医院、学校是属于哪一类房地产（C ）A.商业B.办公C.特殊用途 D.综合第二章 房地产价格1最能说明土地价格水平高低的价格是:（C）A. 土地单价B.基准地价C .楼面地价D .标定地价2 决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。A.本地区的房地产B.全国房地产 C.全国本类房地产 D.本地区本类房地产3一套建筑面积 100平方米、每平方米建筑面积 3000元的住房，总价为 30万元，其实际交易约定在一 年后付清
4、（ 假设折现率为 5%），则:（ D）A. 实际价格28.5万元，名义价格30万元B. 实际价格29.28万元，名义价格30万元C. 实际价格30万元，名义价格不存在D. 实际价格28.578万元，名义价格30万元4采用比较法求得的价格通常称为 （B）A. 路线价B. 比准价格C. 积算价格D. 收益价格5. 目前各地区的经济适用房所采用的价格，应属（B）A.市场调节价B. 政府指导价C. 政府定价 D. 政府规定的最低限价6在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础，成交时要比此低。A. 起价B 标价C 成交价D 均价7下列价格阐述正确的是：（B）A. 市场价格抵押价值征用价值课税价
5、值B. 市场价格征用价值抵押价值课税价值C. 市场价格课税价值征用价值抵押价值D. 市场价格征用价值课税价值抵押价值8投资价值评估时所采用的折现率为：（B）A.根据市场现状B .最低收益率C.最高收益率D .社会一般收益率9. 房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（C）A.房地产供大于求B 房地产求大于供开发商对未来预期看好D 消费者对未来的预期看好10. 成本租金不包括下列项目中 :（ D）A.贷款利息 B.折价费 C.管理费D.保险费第三章 房地产估价原则1. 把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（A）原则A.合法 B 公平C.替代 D 最高最佳
6、使用2. 在同一个估价机构，在同一个城市，同一估价目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结 果应有一个合理的价格差，这符合（ C）原则A.合法 B 公平 C 替代 D 最高最佳使用3如果与估价对象有利害关系，估价人员应当回避，这是遵循（B）原则A.合法B 公平C.估价时点D 最高最佳使用4 适合原理可以帮助我们确定房地产的（B）A.最佳规模B.最佳集约度C.最佳用途D .最佳经济效益5当估价对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费 用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该估价前提应为（A）A.保持现状 B.装修改造C.重新利用D .转换用途6.
7、在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价中，估价时点通常为（B）A.现在B .过去C.未来D .难以把握7在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（A）A. 估价时点为现在，估价对象为未来状况B. 估价时点为过去，估价对象为未来C. 估价时点为未来，估价对象为未来D. 估价时点为现在，估价对象为现在8城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途 为（ C ） ：A.居住B .工业C .商业D .办公9均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（A）A.最佳集约度和规模B .最佳用途和规模C最佳集约度和用
8、途D 最佳规模和用途 第四章市场比较法1A、市场比较法的理论依据是（ A替代原理B、生产费用价值论）C 、预期原理D、均衡原理2A、在市场比较法中，建筑容积率修正属于（交易情况B、交易日期 C、房地产状况修正D 、实物状况3A、B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C、D、存在着规范的房地产估价制度科学的房地产估价理论4A、在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（一个即可B、两个也行 C、三个D、三个以上、）十个以下5A、经过交易情况修正后，估价对象的价格可比实例的价格就变成了（、交易时点的价、正常价市场比较法的适用条件是（ 存在着发育完善的房地产市场、与估价对象的房地产状况相同的
9、价格6A、经过交易日期修正后，估价对象的价格可比实例的价格就变成了（B、交易时点的价格C、正常价格D与估价对象的房地产状况相同的价格7A、经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（估价对象的价格B、交易时点的价格C正常价格D、与估价对象的房地产状况相同的价格8房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（B ）状况为基准（通常设定100）的A、可比实例房地产B、估价对象房地产C、交易实例房地产D、类似房地产9房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（C ）状况为基准（通常设定（ 100）的A、可比实例房地产B、估价对象房地产 C、标准房地产 D类似房地产10某城市房地产交易中，买、卖双双应
10、交纳的税费分别为正常成交价格的3%和 6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方 2500 元/ 平方米，应交纳的税费均由卖方负担， 则该宗房地产的正常成交价格为 （ D ）A、 2660元/平方米 B、 2294元/平方米 C、 2425 元/平方米 D、 2427元/平方米 第五章 . 成本法1成本法中的“开发利润”是指（C ）A、开发商所期望获得的利润B 、开发商最终获得的利润C开发商所能获得的平均利润D、估价人员任意给定的利润2投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的“基数”是（B）A、土地取得成本+开发成本B、土地取得成本+开发成本+管理费用C 土地取得成本+开发成本+管理
11、费用+销售费用D、开发完成后的房地产价值3“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（A ）A、直接成本利润率B、投资利润率C成本利润率D、销售利润率4利用成本法所得到的评估价格称为（B ）A、比准价格 B、积算价格 C收益价格 D、实际上是成本5重新购建价格是假设在（D ）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价 对 象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和A、估价对象在建造时B、现在某一时刻 C、将来某一时刻D估价时点6通常情况下，对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（B ）A、前者较低B、前者较高 C、两者相等D两者不可比7成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（B
12、）A、自然寿命 B、经济寿命C、实际经过年数 D、有效经过年数8直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（D ）的比率A、原始价格 B、市场价格 C、评估价格 D、重新购建价格9某住宅，在取得土地使用权（ 70 年）的当年开始建造，建造期 2年，建筑物经济寿命 60 年，则该住宅 建筑物的折旧年限是（ C ）A、 70 年B 、 62 年C、 60 年D 、 68 年10某办公楼建造期 3 年，在建成 10 年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限 50 年），建筑物 的经济寿命为 45 年，则该建筑物的折旧年限是（ B ）A、 35 年 B、 45 年 C、 48 年 D 、 50 年11某
13、商业房地产，在取得土地使用权（ 40 年）的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年， 则该住宅建筑物的折旧年限是（ D）A、 40 年B 、 60 年 C 、 63 年 D 、 37 年12某办公楼，在建成 3 年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40 年），建筑物的经济寿命为 50 年，则该建筑物的折旧年限是（ B ）A、 40 年 B 、 43 年C、 47 年 D 、 50 年13经租房产根据房屋结构可分为（C ）A、 3类6等B、 4类6等C、 4类 7等 D、 5类7等14房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，
14、可 分为（ C ）A、 3类B、 4类C、 5类D、 6 类15根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（B ）A、六、五成B、五、四成C五成第六章 收益法D、四成1. 从收益法的观点看，房地产的价值是未来（C ）的现值之和。A. 潜在毛收入B. 有效毛收入 C. 净收益D. 销售收入2. 收益法适用于（B ）房地产的估价。A. 学校B.商业C. 公园D. 政府办公楼3. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（A）A.类似写字楼的客观收益B.该写字楼的实际收益C.市场比较法D.无法估算4. 评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（A ）A.越低B .越高C .不变D .符合客观实际5. 资本化率 =（D）+投资风险等补偿。A. 平均利润率 B. 经济增长率6. 剩余技术是依据（ DA. 土地收益求取土地C.建筑物收益求取建筑物C. 贷款利率D. 安全利率）价格。B. 房地收益求取房地D. 房地收益单独求取土地或建筑物7. 某宗房地产正常情况下年总收益140 万
