《在内地建房产超市与海南筹建分公司分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《在内地建房产超市与海南筹建分公司分析报告（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、在内地建房产超市与海南筹建分公司分析报告天涯龙一、锁定国际旅游岛1、发展旅游房地产的资源优势海南岛拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅有的几块未被污染的“净土”之一。岛上绿荫浓郁，森林覆盖率超过55%，现有的5大热带原始森林区五指山森林区、霸王岭森林区、尖峰岭森林区、吊罗山森林区和黎母山森林区形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统。据20052008年海南环境状况监测表明，海南的环境质量持续保持全国一流水平，全省环境空气质量连续保持国家一级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。据2000年全国人口普查
2、结果显示，海南每10万人中就有4位百岁老人，是全国的4倍，全省人均寿命72.92岁，比全国人均寿命高2岁。海南地处北纬1820（巴厘岛、孟加拉湾、阿拉伯海、红海、加勒比海、墨西哥湾、夏威夷群岛、吕宋岛等世界知名旅游度假圣地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸带，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50%60%。海南气候宜人，年平均气温2226摄氏度，阳光充足、四季如春、空气清新，阳光、海水、沙滩、绿色、空气五大旅游要素俱全。丰富的温泉资源、独特的热带雨林景观和传统的黎苗少数民族风情，将海南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花园和度假、休闲环境的
3、绝版。这些都为海南旅游房地产的发展提供了有利的先天条件。2、对旅游房地产的需求量不断增大2007年，海南旅游接待人数1845万人次，比上年增长约13%。2008年虽然受四川汶川特大地震、免签证和落地签证暂停等因素的影响，海南全年接待旅游过夜人数仍达2060万人次，保持10%的增长。今后，随着国际旅游岛建设的推进、相关入境旅游政策的不断优化及政府宣传力度的加大，可以预见，未来10-20年海南的旅游接待人数仍将保持较快的增长。相应地，对以酒店为代表的旅游住宿设施的需求量也将不断增大。2008年，海南酒店客房约有3万间。据海南省旅游总体规划预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1
4、万13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约8万-10万间。3、对旅游地产需求档次不断提高目前，海南旅游主要客源地人口超过3亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房、汽车、旅游度假以及代表生产性服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化、个性化、品质化，使得旅游目的地及其旅游企业靠单一产品、同质化产品已经不能满足现实的市场需求。如何及时向旅游消费者提供快捷、方便、灵活、个性、健康、舒适、特色的产品也随即成为旅游地产的重要发展方向。与此同时，海南建设国际旅游岛，对外实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放
5、政策，必将为海南带来大批量的国际高消费群体，尤其是商务旅游群体，其对酒店、度假村等旅游地产的需求档次也相对较高。4、海南房地产市场将呈现齐头并进的良好态势海口、三亚作为海南旅游的主要目的地和集散地，城市配套功能相对齐全，城市影响力逐年提升，同样拥有自然资源优势的文昌、定安、五指山等海南二三线的市县也将很快受到岛外投资购房者的关注。与主要针对岛外高端市场的海口、三亚互补，其他二三线地区房产相对价格更合理，投资门槛更低、成长空间更大，对尤其注重投资性价比和实用价值的中端岛外购房客户将具有更大的吸引力。三亚、陵水以高端短期度假客户为主，海口以高端长期度假养老客户为主，其他区域以中端长期养老度假和投资
6、性客户为主，海南房地产市场将呈现各地区齐头并进而又层次分明的良好态势。5、旅游房地产建设海南旅游房地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科、富力、雅居乐、鲁能、新世界、中信、华润、国信、雨润等知名企业纷纷进入，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。目前已经初具建设规模的旅游度假区主要有：三亚亚龙湾、汇集了喜来登、希尔顿、万豪、红树林、伯尔曼、利兹卡尔顿、凯莱、瑞吉等国际知名品牌酒店，建成了公主郡、申亚一期、亚龙湾五号、高尔夫球场、商业服务中心等旅游房地产及其配套项目，已经成为国内外旅游度假的知名品牌；三亚海棠湾，正在建设道路及市政管网、污水
7、处理厂、安置区等，并有近10家滨海高端度假酒店也已经动工兴建，规划区建成后将成为三亚滨海旅游的重要组成部分，不仅进一步完善公共设施配套和旅游服务职能，不仅进一步完善公共设施配套和旅游服务职能，而且将极大地丰富和提升旅游品质；陵水土福湾、清水湾、香水湾，主要建成或在建项目有度假别墅、度假公寓、滨海酒店、高尔夫球场等，道路等市政基础设施进一步完善；万宁石梅湾、神州半岛，主要建成或在建项目有艾美酒店、石梅湾滨海餐厅、君悦酒店、喜来登酒店、福朋酒店、红堡豪华精选度假酒店、游艇俱乐部等；琼海博鳌借助博鳌亚洲论坛的国际知名度以及相对完善的基础设施，已经建成的建设项目有博鳌亚洲论坛永久会址、索菲特酒店、金海
8、岸酒店、凯宾斯基酒店以及度假别墅、高尔夫球场等。此外，文昌铜鼓岭国际化生态旅游区、文昌航天主题公园、乐东龙沐湾旅游度假区、乐东龙栖湾旅游度假区、昌江棋子湾旅游度假区等规划编制及前期工作已完成，目前已进入大规模的开发建设阶段。目前已开工建设的各项目总投资超过500亿元，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等超过30个，旅游房地产面积300万平方米；建设运营的高端品牌酒店、度假村超过30家，销售旅游房地产200万平方米，已经成为海南国际旅游岛建设的主要力量，有力地推动海南国民经济社会持续健康快速发展。海南环境资源的独一无二和不可再生性决定了其比其它任何地区都能更好地把房地产与旅游资源融合在一起。目前
9、，海南已正式启动国际旅游岛的建设，正在努力打造成为岛外人们心目中理想的宜居地，建设成为“世界一流、亚洲著名、中国集中”的度假休闲旅游目的地。度假居住房地产和旅游房地产在海南既具有广阔的发展前景，也是结合海南建设国际旅游岛的客观需求。从海南目前房地产开发的情况看，以旅游资源为卖点的居住地产、度假性居住地产及产权式酒店、分时度假酒店等均与旅游密切相关，且与专业的、经营性的旅游酒店的边界已日趋模糊。借鉴国内外成功旅游度假目的地的经验，在成熟的旅游市场，酒店一般只接待25%的游客，宜居地、分时度假等往往包揽了剩下75%的客源。因此，海南房地产发展的重要目标之一就是与国际旅游岛紧密结合，发挥互为客源互为
10、支撑的良性作用，实现房地产和旅游双赢。具体而言，就是要大力发展候岛式度假、就业型度假和分时度假等度假居住地产和星级酒店、度假村、高尔夫球场、游艇俱乐部、主题公园等专业化旅游地产，强化房地产的旅游度假功能和旅游接待功能，命名房地产，尤其是度假居住地产和旅游地产，成为海南国际旅游岛建设的重要空间载体和核心旅游产品之一。发展旅游房地产能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件，推动海南旅游业转型升级。近些年来，大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游由单一观光型旅游向休闲度假生态旅游
11、转型；一些档次高、特色鲜明的旅游项目和旅游服务接待设施的相继开发建成，吸引了大量的高端游客和更多的国外游客的进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。随着旅游房地产快速发展，其对旅游业及国民经济的贡献逐年提高。从2005-2008年，海南省房地产开发投资分别为70.85亿元、89.2亿元、126.96亿元、189.31亿元，年均增长39%，其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资；2005-2008年，海南省旅游收入分别为125.05亿元、141.23亿元、171.37亿元、192.33亿元，占GDP的比重分别为13.8%、13.43%、14
12、%、13.2%。二、签约目标最新大盘项目鉴于开发商营销费用问题，我们的目标是锁定10万平方米以上的大盘，普通的小的项目开发公司独家总代理也可。1、海口地区（1）万科浪琴湾 地址：海口市滨海大道270号，建筑类型：别墅、公寓，建筑类型：多层、独栋、联排别墅，均价：12000元/平方米，装修情况：精装修，占地面积：115503平方米，绿化率：54.7%，容积率：0.5。（2）宝安江南城3期1组团“熙园” 地址：海口市和平大道66号宝安江南城，建筑类型：高尚住宅高层海景公馆，独栋，联排，围合别墅，均价：6800元/平方米，装修情况：毛坯，占地面积：100000平方米，绿化率：58%，容积率：0.80
13、。（3）荣域 地址：海口市海甸岛海景路77号，建筑类型：多层电梯公寓，花园洋房，多层电梯洋房，起价：7000元/平方米，占地面积：290000平方米，绿化率：大于50%，容积率：0.75（4）柏斯观海台1号 地址：海口市秀英区西海岸蓝城大道(新华桥中学旁)，建筑类型：小高层，别墅，公寓，花园洋房，商铺，占地面积：72631.86平方米，绿化率：40.59%，容积率：0.8。（5）华荣府 地址：美兰区（海口）龙昆南与凤翔路交叉口，开发商：海南巨富房地产开发有限公司，起价：3500元/平方米，最高价：5380元/平方米。（6）长信海岸水城 地址：海口市秀英区滨海西路长信海岸水城，建筑类型：花园洋房
14、，均价：7500元/平方米，装修情况：毛坯，占地面积：160791.50平方米，绿化率：45%。（7）紫园 地址：海口市西海岸长怡路27号，建筑类型：小高层高尚住宅，总楼层：37幢8层-16层，均价：6000元/平方米，占地面积：23万平方米，绿化率：60%，容积率：1.2。（8）蔚蓝海岸 地址：海口市秀英区滨海大道南侧245号（新国宾馆斜对面），建筑类型：别墅酒店式公寓，总楼层：69栋独立别墅，1幢10层双连体退台式，装修情况：毛坯，占地面积：约92000平方米，物管费：4.30元/平方米/月，绿化率：60%，容积率：0.50（9）海岛阳光 地址：海口市秀英区秀英大道32号，建筑类型：公寓，
15、均价：3888元/平方米，装修情况：毛坯，占地面积：92828平方米，绿化率：35.30%，容积率：1.90。（10）蔚蓝海语印象 地址：美兰区（海口）海甸岛景观大道海景路78号，开发商：蔚蓝江南置业有限公司，项目类型：普通住宅高层，小高层，建筑面积：12.5万平方米，起价：4788元/平方米，均价：6100元/平方米，最高价：8400元/平方米。（11）、城市海岸 地址：海口市西海岸长怡路22-23号，发展商：海口城投，投资商：海岸地产，项目类型：普通住宅别墅小高层，联排别墅，占地面积：251亩，建筑面积：173721.5平方米，户数：1093户（12）、金碧文华 地址：海口龙华区文华中路西侧，房屋类型：住宅，开发商，海南庆豪房地产开发有限公司，地理位置：海口龙华区文华中路西侧，物业管理：招商局物业管理有限公司，容积率：2.9，总建筑面积：12万平方米，总栋数：7幢，楼层数：高层，装修状况：毛坯。（13）、奥林匹克III期 地址：海口市海秀中路96号，房屋类型：住宅，开发商：海南奥林匹克花园有限公司，物业管理：海南奥林匹克物业有限公司，总占地面积：63556平方米，容积率：2.6，总建筑面积：136941平方米，绿化率：56.36%，楼盘期数：共分3期开发，现售第3期（一期已售完，二期现房，已售80%以上），
