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1、房产规划1. 租房或购房的决策A.购房越划算： a.通货膨胀率上升 b.房价成长率上升 c.房租成长率上升B.租房越划算 a.贷款利率上升 b.房屋折旧率上升 c.房屋维护成本上升2. 租购房比较方法年成本法A.租房年成本=押金机会成本+年租金B.购房年成本=首付机会成本+年贷款利息+年维护费用房价年涨幅3. 租购房比较方法折现值法（不考虑机会成本）A.租房净现值影响因素 a.押金越高，租房净现值越低 b.年租金越高，租房净现值越低B.购房净现值影响因素 a.房屋维护成本越高，购房净现值越低 b.房屋折旧率越高，购房净现值越低 c.未来房价越高，购房净现值越高4. 期房合理价 期房合理价格=现
2、房价购房期到交房期之间的房租现值5. 房地产估价方法A.成本法：房价=土地价格+建筑成本+资金利息成本+合理利润B.收益法：房价=净房租/收益率 （适合商铺、写字楼的估价）C.市场法：房价=同地区房屋价格调整系数 （适合 住宅的 估价）教育金规划1. 教育金规划的必要性A.持续时间长、支出总额大、成长率要高于通货膨胀率B.要提早规划、从宽规划，投资报酬率不宜过于保守，至少高于续费成长率C.与退休规划期高度重叠，二者不应合并规划2. 子女教育金负担比率的计算教育金负担比=届时学费支出/届时税后收入3. 教育投资的报酬率（普通年金求i）毕业后工资差异越大、工作时间越长，报酬率越高FV=0PV=深造
3、的学费成本+深造期间放弃的工作收入n=毕业后可工作的年限PMT=毕业前后的薪资年差异4. 子女教育金规划工具A.教育金补助：贫困学生，特殊身份（少数民族、军政）B.国家助学贷款：贫苦学生，毕业后贷款利息自行承担C.中低风险的基金：离上学年限越长，股票基金的比重可越高D.教育年金保险：储蓄和保障功能，通常附加保费豁免条款E.子女教育金信托：财产的独立性，适合出国、离婚、高收入家庭信用管理1. 信用控制指标A.贷款安全比率：（若有房贷，上限可以设的高一点） a.贷款安全比率=每月偿债现金支出/每月净现金流入 b.每月净现金流入=工资三险一金个人所得税B.信用额度运用比率（比率越高，出现偿付危机越高
4、） 最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度 最大信用贷款额度=收入贷款倍数 最大抵押贷款额度=资产贷款成数上限C.理性信用额度 理性信用额度（最低还款比率+贷款利率）=合理还款上限2. 杠杆投资的净值报酬率净值报酬率=（投资收入借款利息）/自有资金财务杠杆倍数=（自有资金+借款资金）/自有资金债务管理1. 住房净值贷款（循环贷） A.循环贷款：以抵押贷款为基础，不超过贷款额度下，可以随借随还 B.不限制借款用途，可用于投资或消费 C.利率高，但只有用到贷款额度，才计算利息2. 倒按揭（以房养老） A.适合退休后有房但没有收入的老人 B.办理倒按揭后，申请人领取固定年金直至终老。年金金
5、额不随房价的变动而变动 C.申请人去世后，贷款提供人获得房产的所有权3. 抵利型房贷（住房抵押贷款+抵利存款账户） A.抵利存款账户中资金按贷款利率水平计息，相当于允许以存款提前还贷 B.可抵利存款账户中的资金可以动用 C.应计利息=（贷款余额可抵利账户余额）利率4. 气球贷A.以低利率、长期限计算月供B.前期还款压力小，后期还款压力大，压力集中最后一期货币时间价值与计算器的应用1. 货币时间价值的基本概念A.FV=PV（1+r）tB.货币时间价值五个功能键 a.终值（FV） b.现值（PV） c.利率（i） d.期限（n） e.年金（PMT）PAYMENT2. 普通年金A.普通年金（期末）期
6、末年金：收入、房贷利息支出、储蓄B.普通年金（期初）期初年金：房租、费用、支出C.PV（期初）=PV（期末）（1+r） FV（期初）=FV（期末）（1+r）3. 加拿大按揭A.期末年金，B.利率按题目利率不变C.P/Y payment per year 例如：按季度等额本息还款（4）按月等额本息还款（12）D.C/Y compound per year 例如：按季度计息（4）银行按月计息（12）4. 永续年金A.PV=A/RB.增长型永续年金：PV=A/（r-g）5. 净现值NPV与内部报酬率IRRA.NPV0，表明项目可行B.内部报酬率为NPV=0时的贴现率，也就是项目投资的必要报酬率C.I
7、RR必要收益率，表明项目可行6. 名义年利率与有效年利率A. EAR=(1+R/M)M-1B.按年复利时，有效年利率=名义年利率C.复利期间越小（年季月），有效年利率越大D.m无穷大时，即使是连续复利，有效年利率也不是无穷大7. 等额本息与等额本金的比较A.等额本息：每期还款总额相同B.等额本金：每期还款本金相同，每期还款总额逐渐减少C.还款首期：等额本息利息=等额本金利息续期：等额本息利息等额本金利息利息总额：等额本息利息等额本金利息8. 寿险保额计算A.遗嘱需要法（用理赔金保障遗属以后生活）保额=遗属一生支出现值+贷款余额已有生息资产B.生命价值法（净收入弥补法，用理赔金弥补收入下降的负面
8、影响）保额=个人工作收入现值个人工作支出现值家庭财务报表与预算编制1. 资产负债表的编制（资产负债=净资产）资产负债A.流动性资产（现金、活期存款）A.消费性负债（信用卡消费，消费贷款）B.投资性资产B.投资性负债a.定期存款a.金融投资借款b.基金、股票、债券、黄金投资b.投资性房款房贷c.投资性房产d.保单的现金价值e.三险一金（除失业保险外）个人账户金额C.自用性资产C.自用性负债a.自用汽车a.汽车贷款b.自用住房b.自用住房房贷3. 负债比率=负债资产借贷流动率=消费性负债流动性资产融资比率=投资性负债投资性房产自用贷款成数=自用性负债自用性资产4. 收入支出储蓄表（现金基础）储蓄=
9、收入支出 收入=工作收入+理财收入 a.工作收入：工资、奖金、兼职收入 b.理财收入：房租收入、利息收入、红利、已实现的资本利得 支出=工作支出+理财支出 a.工作支出：费用支出、房租支出 b.理财支出：借款利息、房贷利息、保障性保费（定期寿险、意外险、财产 险、失业险） 工作收入工作支出=工作储蓄 理财收入理财支出=理财储蓄5. 财务自由度=年理财收入年总支出6. 净值增长率=储蓄期初净值 =（工作储蓄+理财储蓄）（期初资产期初负债）7. 固定储蓄和自由储蓄 A.固定储蓄： a.房贷还款的现金部分（利息属于理财支出） b.基金定投 c.保障性保费 d.养老、医疗、住房公积金进入个人账户部分B
10、.自由储蓄=储蓄固定储蓄=收入支出固定储蓄C.自由储蓄率=自由储蓄税后收入 （指标越高，生活越富裕）8 现金流量表净现金流量=现金流入现金流出A.生活现金流量 a.流入：工作收入 流出：生活支出B.投资现金流量 a.流入：投资收益、资本利得、投资赎回 b.流出：新增投资B.借贷现金流量 a.流入：接入本金 b.流出：利息支出、还款本金9. 所得税及三险一金的记账A.所得税：收入的减项或费用B.失业保险：理财支出C.养老、医疗、住房公积金：储蓄或投资性资产10. 保费记账A.保障性保费：理财支出（定期寿险、意外险、失业险）B.储蓄型保费：储蓄或投资性资产（年金保险、养老金、投资性保单）C.终身寿
11、险： a.自然保费：理财支出 b.现金价值：储蓄或投资性资产D.保险贷款：负债E.保险赔款：转移收入11. 可支配收入=税前收入三险一金个人所得税12. 收支平衡点收入=（固定负担+每月应储蓄）/工作收入结余比率 工作收入结余比率=（工作收入与工作有关税费）/工作收入13. 安全边际率=（收入收支平衡点收入）/收入投资环境1. 投资工具概览（积累型）类型投资工具特点现金及其等价物短期存款、国债券，货币市场基金、CD存单、短期融资券、央行票据用于满足经济需要、日常开支周转债券中长期存款、债券满足当期收入和资金积累基金单位投资信托、ETF、LOF获取平均收益股票普通股、优先股、存托凭证用于资本增值
12、的需要衍生金融工具期权、期货、远期、互换风险高、个人参与低实物投资房地产投资信托、房地产、黄金流动性差、维护成本高实业投资生产型企业、矿山流动性差、能创造社会财富2. 交易指令A.止损指令：用于控制损失的自动卖出指令（融资，买空时需要）B.限购指令：用于控制损失的自动买入指令（融券，卖空时需要）C.市价指令：按当前市价交易D.限价指令： a.限价买入指令：不高于指定价格买入 b.限价卖出指令：不低于指定价格卖出3. 做市商和经纪商的比较（做市商成交原则：客户吃亏原则） a.做市商为市场提供了流动性，而经纪商不提供流动性 b.做市商获得价差收入，经纪商获得佣金 c.做市商承担市场风险，经纪商不承
13、担市场风险风险与风险管理1. 风险分类：纯粹风险和投机风险2. 风险产生的过程：A.风险暴露B.风险因素：对事故的发生与否或损失大小有影响的各种因素C.风险事故D.损失: a.直接损失：直接的财产损失和人员伤亡 b.间接损失：导致的营业中断和客户流失3. 风险因素A.道德风险：投保中，故意隐瞒、故意使风险扩大B.心里风险：投保中，侥幸心理、忽视风险C.逆选择：投保前，按照对已有利进行选择4. 风险管理的基本过程A.风险识别：熟悉流程、查看账务、实地考察、了解记录B.风险评估：预测事故发生概率，影响分析C.对策选择D.实施、监控与调整：制度革新、流程再造、培训与沟通5. 风险管理对策A.风险规避：高频高损B.风险自留：低损C.风险控制： a.风险预防：事前预防，减低发生概率 b.风险抑制：事中抑制，降低事故损失D.风险转移： a.合同转移 b.保险转移保险基本原理1. 投保方的义务A.告知义务 a.若不重要，可不告知 b.故意隐瞒，不赔，不退保险费 c.过失隐瞒，不赔，退保险费 d.合同成立超过2年，即使投保方未履行告知义务，保险公司也必须赔偿B.保证义务 a.投保方违反保证义务，保险公司即可解除合同，不承担责任 b.违反保证义务，不赔，不退保险费 c.违反保证义务中，人寿保险除外
