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1、文献综述1. 引言我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依 靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产 企业资金来源中，银行贷款占到70%以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7. 8%。我国仅 有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可 望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧 缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。2. 房地产企业融资方式的研究现状2.1国外相关研究现状房地产投资信托(Real Est
2、ate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最 为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、 发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红/股价)、净收益、经验 所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。美国的REITs要求REITs将应税收入的90%以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税 收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高， 买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越
3、大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票 的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除 信息不对称水平。对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其房地产投资信托：投资组合管理的新策 略(Real Estate Investment Trusts： New strategies for Portfolio Management)一书中作了 详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的 整理。Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个
4、股票市场的 影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。接 着在他的文章中，通过分析房地产投资信托基金与利率的关系，最后得出房地产投资信托基金对股 市乃至全国经济都有重要的影响作用。Robert Taggart(2004)在管理投资中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通 过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款， 大公司就是通过发行股票和债券融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开 辟新的融资渠道。2.2国内相关研究现状我国房地产资金构
5、成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资 金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10%是由个人住房贷款形成的，其他资金来源 大约有20%30%间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60%来自银行贷款。 我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。丁健(2003)指出，融资方式按照融资对象，可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包 括房地产企业股票，房地产权益信托和房地产权益合资。债务性融资又分为直接融资和间接融资。 直接融资包括商业信用，债券和租赁；间接融资包括信用贷款和抵押贷款。洪艳蓉(2007)认为除了传统的银行信贷融资之外，还能通过房地产
6、企业上市，发行企业短期融 资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资。吴静在发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道一文中提出，我国房地产金融市场主 要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。 银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款。因此， 她主张要发展房地产产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风斛引。张顺慈在当前房地产业融资渠道分析中指出：融资包括内部和外部融资两部分。内部融资 是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。开发
7、企业的自有资金包括现金、其他速动资产，以及在近期内可以回收的各种应收款，开发商向消费者 预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。外部融资有主权性融资和债务性融资两种。主权 性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为，包括：发行股票融资、合作开 发融资、房地产投资信托。债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。胡军(2007)在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异， 指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体己逐步形成、住房公积金的 保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入RE
8、ITs已具备了可行性。国内学者关于房地产融资现状都表现出同样的看法，那就是现在的房地产企业主要都是依赖银 行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一，过分依赖商业银行融资将使得金融业风 险大，而房地产行业发展艰难，所以必须要发展新的融资方式。3. 结论除了利用银行贷款之外，我国的房地产企业曾经也试过通过上市融资和发行债券等方式，但因 为政策限制等原因，都纷纷退出舞台。目前，借鉴国外经验和我国的金融市场逐步完善，国内学者和房地产企业都推崇采用信托和投 资基金的方式来募集资金。不过通过实证研究，由于我国和国外的发达国家相比较，在宏观政策和 金融市场等方面尚不完善，所以信托和投资基金只是刚处
9、于起步阶段，还存在不少问题尚待解决。 比如，在国外，房地产资金信托的兴起往往是为了汇集社会闲散资金，让中小投资者参与房地产投 资并分享产业增长利润，因此通常称为房地产投资信托(REITs)；而国内的房地产资金信托，则是 由银行贷款渠道受到限制的房地产企业驱动，实质上是一种“代客(房地产企业)融资的活动，具 有时代的特殊性。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出：金融部门正在制定有关发放房地产企业债券和项 目债券、建立房地产产业发展基金和发行房地产投资信托基金(REITs)的政策，并准备紧锣密鼓地 出台有关方案。他认为，房地产融资渠道多元化后，民间资金可以从楼市分流到信托、债券、基金 等上来，减
10、少楼市投机的压力；而房地产业则不仅可以解决融资难的问题，还可以促使行业内部优 胜劣汰、提高自身素质，因为只有好的企业才可以拿到债券、基金和信托等。参考文献1 Joseph Hu. Real Estate securitization and the Capital Markets： A Study of the U. S Experience and Policy Implication for TaiwanJ. Standard&Poors，2006， (8): 13-142 Richard lmperiale . Real Estate Investment TrustsJ . New S
11、trategies for Portfolio Management,2006， (6): 23-243 Steve Bergsman. REITs&Rates. WWW. nareit. tom， September / October， 20064 Robert Taggart. Managing Investment， 20045 Widener JP. Real Estate FinanceJ. New Jersey， 2007， (3). l1T26 丁健，胡乃红.房地产金融M.上海：上海译文出版社，20037 洪艳蓉.房地产金融M.北京：北京大学出版社，20078 吴静.发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道J.企业研究，2007，(8)-52-539 张顺慈.当前房地产业融资渠道分析J.广东建材，2007，(2)： 142-14310 胡军.中国引入REITs之可行性分析J.商场现代化，2007，(1) ： 188-18911 王飞.发展中国的REITs，应对房地产企业融资问题J.中国商界.2009(4)12 滕敬冲.浅探金融紧缩政策下房地产企业融资模式J.财政金融.2010(7)13 刘丽巍，贺铟璇.我国房地产企业融资的问题与对策J.沿海企业与科技.2010(8)
