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1、目 录一、宏观市场环境分析4(一)永川区宏观经济环境分析4(二)产业政策对房地产市场的影响4(一）项目所在区域市场概述4(二)区域市场在城市中的地位及发展趋势5(三)区域内楼盘供应量（包括潜在楼盘供应量）的分析以及竞争分析5三、项目条件与地块分析10(一)项目基本情况与用地现状评述10(二)项目周边环境与基础设施状况以及项目的外部联系、交通组织分析11(三)项目开发的SWOT分析12(四)项目开发条件研究得出的结论13（五)兴龙湖国际花园13（二）长和星街15（三）永川万达广场16（四）韩国城项目18五、项目整体定位20(一)市场定位20(二)项目的功能定位20(三)形象定位20（四）目标客户
2、定位及分析21（五）产品定位及物业发展初步建议25(一)项目SWOT分析25(二)物业发展初步建议26（三）价格定位27六、项目发展战略27(一)项目开发节奏27(二)永川区房地产开发模式现状及趋势分析28(三)项目开发节奏设定分析28（1）首期少量开发28（2）前期开发量较大（可达到一期总共的60%）28(四)相关建议29(五)项目销售节奏29七、项目营销策划31一、项目的价格策略31二、项目的广告策划32活动推广34系列活动一： 不同的角度青春摄影展34系列活动二： “寻找最美微笑之星” 瑞博康城形象大使评选活动34系列活动三： “时尚模特T台秀暨瑞博康城形象大使”颁奖典礼34系列活动四：
3、客户有奖购房活动35系列活动五：买房送家居35系列活动六：老客户带新客户35营销阶段划分351、形象树立期352、市场预热期363、强销期364、持销期365、清盘期36八、经济评价37（一）项目投资估算及资金筹措计划37（二）财务评价38（三）不确定分析39(四)项目风险分析41(五)规避风险的措施42九、附件42一、宏观市场环境分析(一)永川区宏观经济环境分析目前，全国经济整体处于增速回落态势，在这样的背景下，永川经济仍在快车道上运行，保持了19.5%的增速，呈现出又好又快的态势，成绩来之不易，是全区上下辛勤努力的结果。有几项工作进展明显：一是招商引资形势是10年最好，到位资金突破百亿元，
4、居于重庆前三。二是融资工作效果好，新增融资50亿元，结构上实现了多渠道融资的变化。三是城市建设重点工程推进好。四是民生十五件实事工作推进好，尤其是通过多种形式的社情民情调查，进一步了解了市民的愿望，解决了一批实际问题。总体来看，投资、消费、出口“三驾马车”齐头并进，财政收入、企业利税、城乡居民收入等三个方面的收入增长较快，安全、信访形势保持平稳状态。(二)产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策、税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策二、区域市场分析(一）项目所在区域市场概述本案位于重庆市永川区三转盘，本
5、案是重庆市XX建设集团房地产开发有限公司在永川倾情打造的精品力作。地处永川区核心，在短时间内就能购物中心，满足各项购物需求；本案备临永川著名学府，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。由于本案所处区域经济发展较快，调查发现诸多高新企业及高新项目也在不断推进，区域面貌也将会得到进一步改善。(二)区域市场在城市中的地位及发展趋势该地地处永川核心区域，拥有众多的配套设施，交通便利，且永川区，地处中央直辖市重庆西部，距重庆主城九区55公里，永川旅行资源丰富，拥有4A级景区国家级森林公园茶山竹海、重庆野生动物世界、茶山竹海等，是全国优秀旅游城市。永川的城市建设在全市居前列，是重庆渝西地区区域
6、性中心城市，可以为居住带来便捷和舒适，周围拥有的乐信凤凰郡，桓大泰晤士清晨等楼盘，为周围带来了更多活力，除了很好的交通生活娱乐以外，也是很好的投资。该地块拥有众多的配套设施，拿出自己开发特色，将可以在此地块上获得更多的效益。(三)区域内楼盘供应量（包括潜在楼盘供应量）的分析以及竞争分析乐信凤凰郡、恒大翡翠华庭等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争，区域市场资源有限，而供应存量偏多。周围的永川桓大泰晤清晨与本项目形成竞争，其分析如下：6个月以来的价格趋势一年以内的价格趋势其总体价格趋势楼盘对比房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来争
7、夺市场。房地产市场即将迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段。受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其冲，受到的市场冲击最大，其次首次改善类产品的冲击较大。未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整，调整幅度较中心城区大，调整时间较中心城区长。本轮调控我们认为是保护型调控，至少将会持续六个月，未来市场将放量供应。在政策的影响下，市场需求结构会发生明显的变化。市场主要依靠90平米以下的首次置业和140-160的多次改善性需求为支撑。90平米以下户型的供应量会迅速增加，市场竞争激烈，对户型功能设计提出更高的要求，总价低、功能完善的小2房将热销（70-80）。另外政策对一次性付款
8、和利用公积金的客户受影响稍小，在营销过程中将公积金贷款客户作为重要客户之一。三、项目条件与地块分析(一)项目基本情况与用地现状评述项目总占地60503，总建筑面积117363，容积率2.5，绿地率36%，建筑密度25%，居住户数1250户，由13幢多层花园洋房、3幢18+1全景高层、1幢商业楼构成。其他占地用于绿化，生活娱乐场所。(二)项目周边环境与基础设施状况以及项目的外部联系、交通组织分析(三)项目开发的SWOT分析优势分析劣势分析由概况可知，拥有学区，商业，娱乐的绝佳位置，地处新城中心地块周边一公里内市政配套齐全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全；周边高校云集、企事业单位较多，
9、潜在的客户量规模可观。周边不乏大型优质楼盘，对本项目在规模上构成较大威胁，客户群体较为有限，。周边小环境不容乐观，项目同事小区的完整性受到一定影响。过大的车流及过快的车速，不便于人的滞留并行程人气，从而产生一定的局限性。机会分析威胁分析本项目所在区域地产发展磅礴，近年来招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐步加强； 区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。君临棠城、五洋.都市庭院、乐信凤凰郡、恒大翡翠城等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争； 国家宏观调控政策为武汉楼市发展带来不确定因素。(四)项目开发条件研究得出的结论房地产项目
10、投资策划就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据(设计计划书)的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析，研究项目任务书对设计的合理向导，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计的内容，并寻找达到这一目标的科学方法。房地产项目投资策划是进行项目投资决策的依据，是建设活动中的一个独立环节。从这一目的出发，本项目的研究背景及现状和房地产项目投资策划理论方法进行了概述、初步了解进行投资策划策划的意义及方法。然后分别从项目背景、项目所处市场现状分析、项目规划、投资估算、项目财务分析、项目投资决策等方面利用房地产项目
11、策划理论进行了全程系统投资策划研究。本文的研究得到以下结论本案发展前景良好。通过对其经营投资环境和市场机会进行分析和项目区域现状进行分析得出，虽然竞争会很激烈，但是总体将保持发展良好的态势，投资该项目将会产生较好经济效益。四、 主要竞争楼盘分析咨询的主要目的即为公司提供市场信息，从而达到更加好的决策。当然最主要的就是提供直接竞争对手的信息，我们策划部组织了一次大规模的市场调研，在此我们对永川区一带的在售以及即将销售的楼盘作一次详细的介绍。（五)兴龙湖国际花园1、规划模式： 27栋洋房，3栋高层，1栋商业楼 置铖御府二期兴龙湖国际花园推出了洋房与高层相结合的房源布局，其中仅有3栋高层，矗立在洋房
12、社区中的高层，以及27栋洋房和1栋商业。尊享洋房品质与配套服务 据营销经理透露这次户型面积是71-91平米的三房户型，部分户型赠送一间房间。这批房源动线合理流畅，在保证空间功能设置的基础上，分区更合理，生活更添精致情趣。置铖御府是重庆置铖蓝鹏房地产开发有限公司全资打造的品质社区。项目由纯电梯洋房围合，独立特色商业街组成，以美式赖特建筑的简约明快乐而不失稳重的姿态，勾勒出永川首个都市级精品社区。 置铖御府位于兴龙湖中央商务区的核心位置，昌州大道、兴龙大道、站前大道围合而成，项目北面接壤神女湖旅游服务聚集区、高速互通口，东面紧靠动漫馆、高铁站经济圈，南边兴龙湖公园近在咫尺，西面是教育生活成熟配套区
13、，未来生活配套高而全，物业保值升值前景无限。 项目周边交通极为便捷，兴龙大道、昌州大道、站前大道环绕，高速互通口不到1分钟，出行各区更为便捷；目前通达本项目的公交网络有3条，至高铁站仅需3分钟，随着2015年高铁线的竣工通车（永川站），届时从家门口到主城仅需20分钟。 项目北面为规划中的“昌州古城”及神女湖旅游休闲服务区，南面毗邻兴龙湖公园。项目内更规划有500米长，40米宽的皇家景观中轴，近800平米超大游泳池，四季花园、12合院、15叠水等特色景观。独有的背山面湖的优势，打造极为出色的宜居生活，出则繁华，入享宁静。 置铖御府自产品研发之初即潜心规划，本着以人为本，尊重自然，和谐生活的设计原
14、则，合理利用坡地形态，自然肌理，充分运用当今高端住宅设计领域中的新理念，新设计手法和新技术手段，赋予每栋建筑鲜明的特色风格，潜心打造一个高档居住社区。项目规划中12合院孕含乾坤八卦，暗合天地，并有贯穿南北的景观中轴大道这批房源总共约226套。2、 产品模式：城市住宅金色系列：适合人生活的多元化成熟的居住模式城郊住宅城花系列：将城市边缘转化为主流聚集的高水准居住部落郊区住宅四季系列：远离喧嚣与浮华的宜人居所高档住宅高档系列：独占稀缺资源，具有创造力的个性居所3、 客户构成：主要客户来源于国内正在迅速成长的中产白领阶层，而且将中产阶层更进一步划分为2530岁首次置业的年轻白领；3040岁的一二次置
15、业的社会中坚；3545岁二次或多次置业的中产精英，其中，又主要定位于社会中坚（占70%）人群，同时兼顾年轻白领和中产精英。4、 成功关键因素：（1） 区域优势：位于商业中心，有便利的公交和交通方便出行；（2） 配套优势：周边学校林立，教育资源丰富，商业配套有中百仓储和武商量贩等（3） 价格优势：较低的市场价格吸引了大批其他地区的居民搬迁入住。（4） 户型设计优势：户型以二室二厅为主，从而吸引了大批中青年置业者，在一期的户型设计中，一室一厅占20%，二室一厅及二室二厅占65%，三室以上占15%。二期的户型与一期差不多。 （5） 小区生态环境的优势：小区有大面积的绿色规划，绿化率达到40，容积率仅为1.3。住区内建有两个南北公园，环境十分宽松幽雅。项目地势较高，视野开阔，同时兼备城景、山景、湖景，三景合一，是目前重庆比较好的生态型居住社区，给人一种真正的居家感觉。5、 相对本项目可借鉴点：（1） 项目布局、格调包装均有独到之处，品质感强（2
