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1、1. 目的 建立宏泰物业统一的管理标准，进一步规范衡量公司管理体系。2. 范围 本规定合用于公司所属各单位。3. 职责公司物业部负责本文献的编写、修改、发布；并作为评选依据开始运用。各单位负责本文献的具体实行，并可提出修改的意见或建议。 4. 方法和过程控制宏泰物业管理标准涉及五部分：宏泰物业管理标准-管理服务类、宏泰物业管理标准-环境管理类、宏泰物业管理标准-设备物资类、宏泰物业管理标准-安全管理类、宏泰物业管理标准-财务管理类。本标准是其系列标准的一部分。宏泰物业管理标准-设备管理类（2023年9月修订）1.人员素质1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。1.2上班时间内，必须按
2、照宏泰物业CI手册规定穿着工作服，配带工牌。1.3具有必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经本地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。2.设备房管理2.1基本规定2.1.1设备房门上有相应设备房标记。2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；2.1.3备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标记；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标记。2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部
3、位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，负责人明确。2.1.8所有标记安装位置适当、醒目，清楚、完整。2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标记的统一挂放点。2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足以下标准：灭火器灭火级别1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2灭火级别2B3B4B10B干粉灭火级别1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保护面积严重危险级58B58B58B58B105A58B
4、中危险级7.54B7.54B7.54B7.54B7.54B155A7.54B轻危险级101B101B101B101B203A101B203A101B101B203A101B补充说明：a) 保护面积一栏中 为不能选用。7.54B7.54Bb) 保护面积一栏中 为可选用，保护面积为7.54=30m2，用现场面积除以30即为灭火器个数。c) 保护面积一栏中 为可选用，但由于经济因素，不建议选用。d) 地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增长30%。e) 设有消防栓的场合，可相应减少30%；设有灭火系统的场合，可减少50%；设有灭火系统、消防栓的场合，可相应减少70%。f) 一个灭火器配置场合内的
5、灭火器不应少于2只，每个设立点的灭火器不宜多于5只。g) 灭火器设立明显便于拿取，并有明显标记。h) 严重危险级：功能复杂、用电用火多、设备贵重、火灾危险性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易导致重大火灾损失的场合；中危险级：用电用火较多、火灾危险性较大、可燃物较多、起火后蔓延较迅速的场合；轻危险级：用电用火较少、火灾危险性较小、可燃物较少、起火后蔓延较缓慢的场合。i) 以上未能尽列规范参照建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090）规定。2.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标记，并符合公司员工手册的规定。2.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设
6、施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。2.5重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（热力站、锅炉房参照相应设备技术标准规定）2.6参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。2.7无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。2.8设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。2.9设备房排水通畅。具有防鼠措施。2.10专用工具、安全用品应放置在指定位置。2.11应制订维修工具的管理
7、维护办法，并的确贯彻，电动工具应定期检修。2.12对维修工具应有保管清单，保管现状良好。3.资料管理3.1新建物业接管验收应提交资料。产权资料：项目批准文献；用地批准文献；建筑执照；拆迁资料；技术资料：（1）竣工图涉及：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；（2）地质勘察报告； （3）工程协议及开、竣工报告；（4）工程预决算；（5）图纸会审记录；（6）工程设计变更告知及技术核定单位（涉及质量事故解决记录）；（7）隐蔽工程验收签证；（8）沉降观测记录；（9）竣工验收证明书；（10）钢材、水泥等重要材料的质量保证书；（11）新材料、构配件的鉴定合格
8、证书；（12）水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检查合格证书；（13）砂浆、混凝土试压报告；（14）供水、供暖、管道煤气的试压报告；3.2原有房屋接管验收应验交的资料。产权资料：（1）房屋所有权证；（2）土地使用权证；（3）有关司法、公证文书和协议；（4）房屋分户使用清册；（5）房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。4.供配电系统4.1属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。4.2管理
9、项目建立检查制度并予以贯彻，检查记录完整。4.3动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。4.4变压器出口线电压：范围内。原则上以进户电压220V5%范围作为标准。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。油浸式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；9度继电保护报警。以上报警温度若产品说明规定中有明确规定应按照此规定规定动作，设备规格无明确规定的应按照上述规定动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。4.5电容补偿柜管理（1）功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电
10、阻、熔断器可靠无损坏。（2）补偿控制手动、自动切换有效。（3）补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。（4）功率因数：不小于.4.6高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标记清楚准确。4.7高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能辨认各种掉牌信号性质。4.8操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书规定作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235V255V。4.9蓄电池：4.9.1镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，及时补充电解液。蓄电池不应发生如下现象：a) 电解液过少
11、，露出部分极板。b) 蓄电池外部短路。c) 电池电压不正常。d) 电极板膨胀，气塞孔堵塞。e) 电解液内具有机杂质。f) 爬碱严重。4.9.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。4.10发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须可以启动运营，并至少能连续运营4小时。4.11发电机设备：（1）内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。 （2）发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准规定。（3
12、）备用柴油量保持在容器容量的80%附近或保证电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文献规定及时更换。（4）必须配备符合规定的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。备有符合规定的切换开关装置。（5）蓄电池组电压保持在24V左右。（6）柴油储备房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。（7）正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文献规定每周启动试运营一次，每次运营时间为20分钟。（8）发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。5.给排水设备设施5.1水泵运营无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于滴分，
13、填料密封泄漏应小于10滴分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。5.2设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。5.3限水、停水按规定期间告知用户。对紧急停电停水突发事件解决应具有有效预案。5.4高层变频供水电气系统变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。5.5排水设施污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运营电流小于额定值。5.6下水管道、水沟
14、、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。5.7管理项目建立检查制度并予以贯彻，检查记录完整。6.消防设备设施系统6.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运营可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。6.2消防水泵、喷淋水泵供水系统具有任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、喷淋水泵至少每两个月试运营一次。消防水泵每半年进行一次带载实验一次、并做记录(或按消防规定执行)。6.3喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检查并记录。6.4消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。6.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序对的。6.6消防监控中心：（1）录像画面清楚；画面切换稳定。录像带更换时间定期，专人负责保管。（2）音频视频线路接线牢固，布线规范，标记清楚。（3）监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵
