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1、房策天下（地产思想库）- 天下地产人网上脑力风暴会一、关于商品房买卖合同细则的说明 说明：依据城市房地产开发经营管理条例和商品房销售管理方法的规定，在签订合同前，出卖人应当向买受人供应当商品房有效证明文件： 商品房预售许可证 二、关于商品房买卖合同条文的说明 说明：合同当事人双方应当据实填写自己的基本状况，以供对方核实。买受人要查验出卖人填写内容是否属实的有效方法是要查验房地产开发企业名称是否与商品房预售许可证中的房地产开发企业名称相一样，若有疑虑，可按商品房预售许可证上的电话进行查询。 第一条项目建设依据 说明：本条主要是由出卖人照实填写与项目建设相关的合法用地、规划、施工等依据，买受人要留
2、意查验。如：国有土地运用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。 其次条商品房销售依据 说明：若所购商品房是现房，需具备商品房现售备案证。若是预售商品房，则要具备商品房预售许可证，并照实填上预售文号。 第三条买受人所购商品房的基本状况 说明：本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的建设工程规划许可证，经批准的设计等合法有效的证明材料，填写本商品房的坐落、面积、层数、主体结构、户型结构等基本状况，买受人要留意查验其是否与楼层房屋平面图、依据报批的设计图等一样。 从目前的实际状况看，在签订合同时，当事人应当约定“合同约定”建筑面积。商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。依据商品房销售管理方法的
3、规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的公有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的公有建筑面积部分为共有产权，买受人依据法律法规的规定对其享有权利，担当责任。本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。 由于商品房的质量始终是买卖双方争议乃至纠纷的重点，新合同增加了对质量的具体、详尽、明确的约定，能有效预防纠纷的发生。买卖双方可就该款内容在空行内作出具体约定。如无特殊约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。 第四条计价方式与价款 说明：出卖人与买受人可依据实际状况选择房屋计价方式。如按建筑面
4、积确定价款的计价方式。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公共部位与公用房屋分摊建筑面积）组成，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的；如按套内建筑面积计价时，商品房单价是买受人所购商品房的均价概念，房价款跟套内建筑面积数相关，跟分摊的共有建筑面积数没有干脆关系；如按套计价时，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有干脆关系。另外，双方当事人也可自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。如依据商品房运用面积计价等。 提示：新合同增加了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。是为了规范商品房价格，防止因出卖
5、人向买受人收取房价款之外的费用或代收费用引起纠纷而约定。但在按合同约定交房后，买受人的燃气、电、水、有线电视、三网合一等的运用费或押金，应由买受人向相关单位支付，或由买受人托付出卖人或物业管理企业代办并据实支付相关费用。 第五条面积确认及面积差异处理 说明：1依据当事人选择的计价方式，确定处理面积差异的依据。 2商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方可自行约定处理方式；也可按以下原则处理：（1）面积误差比肯定值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（2）面积误差比肯定值超出3时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款
6、由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人担当，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比肯定值在3以内（含3）部分的房价款由出卖人返还买受人；肯定值超出3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限 说明：当事人双方约定后填写付款方式及付款期限、付款金额。 第七条买受人逾期付款的违约责任 说明：关于买受人逾期付款违约责任的处理，由当事人协商后自愿约定。双方约定百分比的违约金可在百分之三以内，万分之几的违约金可在万分之二点一以内。此条双方约定的时限、违约金的比率应当与第十条的约定保持一样，以体现公允原则。 第八
7、条交房期限 出卖人应当在年月日前，应当将符合下列第种条件的商品房交付买受人运用。 说明：本款第一种交付条件是指该商品房所在项目建筑面积在3万平方米以下或只有二栋，且竣工后经出卖人组织设计、工程监理、施工等有关单位进行竣工验收，自竣工验收合格之日起15日内，出卖人将建筑工程验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许运用文件报建设工程质量监督部门备案，办妥建筑工程竣工验收备案。 本款第2种、第3种交付条件，是指该商品房所在项目建筑面积在3万平方米以上（不含二栋房屋且建筑面积3万平方米以上）竣工之后，经出卖人组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，取得规划、消防、人防、环保、供水
8、、供电、排水、绿化、燃气、小区道路、智能化系统等单项验收合格证明，向市房地产开发主管部门办妥分期综合验收手续或综合验收手续。其中，第2种条件是指分期建设，第3种条件是指一次建设完毕。 以上三种交房条件，当事人双方可选择第1种，对必需经综合验收的项目，可选择第2、第3种交房条件的一种。 因不行抗力或者买卖双方在合同中约定的其他缘由，需延期交付运用的，出卖人应当在发生之日起日内书面告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任 说明：除本合同第九条规定的特殊状况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人运用，本条供应了两种选择方式，由当事人协商后自愿约定。要特殊留意的是，对于逾期超过约定时间
9、，而买受人要求接着履行合同的，违约金只能按（2）的约定处理，不能将（1）中的违约金进行累加处理；双方约定的有关违约金的比率及逾期天数应当与本合同第七条的约定一样。 第十条规划、设计变更的约定 说明：依据商品房销售管理方法其次十四条的规定“房地产开发企业应当依据批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 第十一条交接 说明：首先，出卖人交付的商品房应当达到合同第九条约定的交付条件；其次，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第三，买卖双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第九条规定的证明文件，买卖双方验收完毕后应签署房屋交接单；第四，在进行住宅交接时
10、，出卖人应向买受人供应住宅质量保证书和住宅运用说明书；第五，在交接过程中，出卖人不供应合同第九条规定的证明文件以及住宅质量保证书、住宅运用说明书，或者不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人担当；第六，在交接过程中若出现住宅质量保证书中的质量问题，不影响交接，但出卖人应刚好修理。 由于买受人缘由，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 说明：本款事实上是对由于买受人缘由造成延期交房的违约责任的约定。 第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人缘由，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人担当全部责任。 第十三条出卖人关于装饰、设备标
11、准承诺的违约责任。 说明：受不同项目、不同档次、不同买受人等因素的影响，商品房的装饰、设备要求不尽相同。因此，买卖双方对商品房的装饰、设备标准应当在合同附件四中进行具体约定。对于达不到约定标准的商品房，双方约定明确的处理方式。在此提示买卖双方，依据商品房销售管理方法第三十一条规定，“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一样，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一样”。因此，买卖双方应将上述规定的内容在附件四中约定明确。第十四条出卖人关于基础设施，公共配套正常运行的承诺说明：基础设施、公共配套建筑状况是买受人选择商品房的重要考虑因素。出
12、卖人与买受人应当就基础设施，公共配套建筑正常投入运行的日期做出相应约定。 基础设施、公共配套建筑投入正常运行的确定因素主要是在政府相关部门和专业部门，因此，出卖人应当慎重地给出正常运行日期的承诺，应当对其可能条件作充分的调查，并与政府相关部门或专业部门达成协议。同时，依据实际状况，出卖人可以考虑对非自身因素造成正常运行延误的，事先应当在合同中约定有关状况出现时的处理条款。 说明：本款中的不行抗力是指不能预见、不能避开并不能克服的客观状况。如地震、水灾等。第十五条关于产权登记的约定 说明：房地产权属证书是买受人享有房屋全部权及相应土地运用权的合法证明文件。因出卖人的责任，自交房90日后的第一天起
13、，买受人不能办理房地产权属证书，买卖双方应约定处理方式及违约责任。 第十六条保修责任 说明：商品住宅实行住宅质量保证书和住宅运用说明书制度的规定第三条规定“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必需供应住宅质量保证书和住宅运用说明书。”建设工程质量管理条例第三十九条规定“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”第四十条对具体项目（部位）的最低保修期限进行了明确规定。商品房销售管理方法第三十二条、第三十三条对商品房质量保修的内容进行了明确规定，更好地爱护了
14、商品房买受人的权益。须要说明的是，买受人所购商品房为非商品住宅的，买受人可以在签订合同时，在本条空格内参照住宅质量保证书的内容具体约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。买受人所购商品房为商品住宅的，在交付房屋时，出卖人应向买受人供应住宅质量保证书和住宅运用说明书。 第十七条说明 说明：本条是对买受人所购商品房所在楼宇公用部位及所在项目基础设施、公共配套建筑权利的约定。尽管目前物权法尚未出台，但在商品房销售过程中，特殊是履行合同中，与此相关的一些纠纷时有发生。为妥当解决这一问题，物业管理条例其次十七条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者运用权，建设单位不得擅自处分”。因
15、此，买卖双方要按合同第三条、第四条、第九条约定的内容，在本条1、2的空格内慎重约定。 物业管理条例其次十三条规定，“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺”。物业管理条例其次十五条规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。买卖双方可在本条3的空格内进行约定，并将前期物业服务合同约定的内容作为附件五。第十八条 受人的房屋运用性质的规定，出卖人不得擅自变更公共部位和事实的运用性质。第十九条 说明：在履行合同过程中，出卖人或买受人单方解除合同时有发生。如何追究单方解除合同的违约责任，在原合同中无约定。因此，在处理单方解除合同时，追究违约方的违约责任难以协商解决。为有利解决此类问题，参照了中华人民共和国合同法第六十三条的规定，因买受人单方解除合同的，“遇价格上涨时，依据原价格执行；价格下降时，依据新价格执行”。因出卖人单方解除合同的，“遇价格上涨时，依据新价格执行；价格下降时，依据原价格执行”。作为第十九条的条款内容，由买卖双方自行协商约定。其
