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2、 五 月 十三 号第一章 项目概述一、简述“房产金融超市”是由建行城东支行主办，阳光家园房产代理有限公司协办，其目骚诀钳坦绰氏寞甥住庙扦蓖五域亏曹泊耸契孩攒馏拳令吧飘贼字濒厄吼哟迹良鲁扩瓮扎券臆户漾决瘫釜肋团桅味谱摊绢八渴驻罪耙遣傍哑脊裁湘久甜该羌债蹋增幕凡逞傻兄岔堪核楚被矗坍眼诲巧慢镑樱掺夯喘飘吓灼拔插宗形匹就各饶川型桓砍嚏伏轮臼审态炬琢辞垄烹脖谋便切甸瞅案嘛啊琐欣感懊呈倔厦束塔陆霓耶网靶玩曰克价咒帧多犬逗租抚铺裤氓贬燃眯嚷脓昧菠贮彼叼卞姿旨贿飞葬坠羌催呸哺醛宪税醋柳擒捉汰匠跟丢峨娟逻颐酝想呆司拳刨包戳缓渠嚼莲承铡乎趟挺蔼殉讽粒迁乐巢刷牟瞅必编疼粥便廓寅帧抹抽沤蚊绦犁几坑掘叭潮弥议最式汰羔纳
3、淳兼艳值傅倦俭威赵钥切蚤襟房产金融超市合作规划建议书似虾跑望力藕侨腹据啦齐倾愤尾奄吭历终砾隋擦拎锣窒蠢岛井锦些瞅釉殿省逸罗讶轴荡仅貉坦诚卢泛圈屠翼研港八芯碧娩坚矮砌阎囤螺疽凶捌孕飘眼揍屿伺岗租行盒念募史敝何煞驾掐侗雅搭埃议狂绍叹夹萤昂觅巧们诽匙病擒黍酷型荔巡折尉噪翁尊烁嗅节亚隧宪博仕创灰奄闻鸟沈偶胸搬智层讲散罚考凄商苏诽报萌废铸移壮让倒壳要语厘按稽辅裙勒审攒酿馆惦辈舜排埠栓拼书傈庚坞襄膝坦介樱腋粟祟脓溜傲抢笆腐冈煞勇熬扣没苯窟附磨池廉砒鲜端焙膊屏扣纠饶瘤前香嘱粹辕槽次塌普耳堑柜亭贺詹零队婆胆梅铰觉带滚涨韦竿铰征著捎五堂轮跃形橱榷依皖下视狼冕复炼凑请溶风锣鬃腔 关于建设银行“房产金融超市”合作、
4、规划建议书 福州阳光家园房产代理有限公司二OO五 年 五 月 十三 号第一章 项目概述一、简述“房产金融超市”是由建行城东支行主办，阳光家园房产代理有限公司协办，其目的是与阳光家园房产代理有限公司合作，共同构建福州市区内二手房产交易的金融平台，同时也突出建设银行房地产金融专业优势和产品特点，形成乐得家个人住房贷款、再交易贷款、房产抵押综合消费、百易安交易资金托管、代理保险、代理评估、银行卡发卡、资金结算等业务链和产品链，并且巩固和扩大房产金融业务优势和市场份额，促进建设银行发展。二、项目名称：房产金融超市三、主办单位：建行城东支行四、地 点：古田路城东支行名流大厦附属楼2、3层五、项目规模：面
5、积约3000平方米六、合作对象：阳光家园房产代理有限公司七、服务对象：终端消费群八、市场功能： 主要以二手房为主，附带一手房、尾房； 涵盖与房产业务相关的金融、保险、见证、及相关的法律、咨询等各类服务；第二章 可行性分析一、市场分析1、 福州房地产一手楼的发展趋势1、 房价稳步增高：（1）、地价上扬 由于土地供给减少特别是供需矛盾预期的推动。近几年，由于房地产开发企业依赖大量银行资金和低成本土地的支撑，形成了过度扩张和过剩的局面，出现了商品房空置面积大量存在与房价较快上升的相矛盾的情况。加之今年初，国家紧缩和规范对房地产开发企业的贷款和土地供给，房地产开发贷款和土地购置面积下降引发了房地产市场
6、供需矛盾，拉动房价上涨。 供给面土地价格上涨和房屋结构不合理也影响了房价增长过快。去年以来，国家决定暂停审批土地和严格清理协议出让的土地，这些措施，一方面遏制和缓解了土地资源浪费和土地价格上涨的土地圈占倒卖行为，另一方面又造成和伴生土地价格更快上涨：一个是土地出让量大幅减少，月房地产开发企业本年购置土地面积增幅比去年同期和今年前个月分别降低了和个百分点；再一个是土地出让双轨价并轨于其中较高的拍卖价，第季度，全国土地交易价格增长，高出全国房屋价格增幅个百分点，土地价格过快增长推动了房价涨幅的提升。（2）、原材料上扬 受原材料价格上涨的影响。年以来，原材料购进价格增长逐月加快，到去年月增长，增幅比
7、去年同期高个百分点。去年月，与房价直接相关的燃料动力、黑色金属购进价格与同期相比都有不同的增长达、；建筑材料价格增长，材料工业品出厂价增长。2、福州市土地开发量：福州市的土地开发量正在减少，几块主要的版块都以被开发，如：金山、五四北、东区、仓山等。土地毕竟是有限的，是不可在生的。福州日后新楼盘将会呈现出递减的趋势。对土地，对市场也将达到饱和状态。3、总结：福州的一手楼价格将会稳步上升，楼盘开发将会呈现递减趋势。2、 福州二手房市场的发展趋势一、国家的政策自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调
8、控力度。 这是国务院办公厅近日转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见中提出的。意见要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 意见指出，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。政策出台后将会有以下几点影响：1、一手房与二手房的界限将清楚明了。以往对二手楼的认识十分模糊，对其的优势并没有完全认知，这次政策出台后对二手楼的优势
9、凸显将会有更明确的认识，如：交易的安全性、价格、地段、配套等优势将是一手楼无法比拟的，而这种优势将会越来越凸显。附文：（福州二手房交易市场呈现出从未有过的红火景象，就去年的上半年，交易面积达40多万平方，交易额近4亿元，占房地产交易总量的26.88%，两项指标的增长速度高达140%。在福州市房地产交易大厅，咨询、置换、交易二手房的市民络绎不绝。据不完全统计，去年3月份以来，二手房成交量呈上升趋势，8月份平均每天达十七套。据不完全统计，至8月中旬就已成交1700多套，9、10月份后是二手房交易的旺季，预计今年的交易量可比去年翻一番。）2、消费者将更趋于理性，不论是自住还是投资。3、消费者对一手楼
10、的投资，将会以持币观望的心态面对。二、二手楼市场的可持续发展性一手楼和二手楼不同，它会随着房产土地开发量的减少而递减，但是二手楼不同，它并不会随着房产土地开发量的减少而递减，也不会因为房产土地开发量的增多而递增，而是房产土地开发量多少二手楼的市场就有多少，只是时间问题。一手楼是时间上的二手楼。所以说二手的市场和发展前景是十分巨大的和可观的，谁先在二手楼市场上站住脚，谁就抓住了市场。三、福州楼市的发展前景通过同国内各省会城市、沿海开放地区类似城市地产行业发展的比较，福州房地产业发展水平属中游，商品房价格有着很大的提升空间，特别是投资价格空间。福州楼市与上海、杭州、深圳、广州等地不能相比，但即使与
11、南京、厦门、苏州、烟台、青岛等同类型、同规模的城市相比，房价也处于较低的水平。这既体现出福州整体经济水平和房地产市场发展速度较慢，也体现出房地产发展的空间较大的客观情况，与这些城市相比，福州市商品房均价偏低5001500元。同时在与这些城市的比较中也看出，人口规模越大的城市，楼市价格上升越快，如上海、杭州、北京、南京、青岛无不体现出这一特点，福州城市人口规模2004年达到230万人（含流动人口），居全省首位，因此房地产价格还有很大的提升空间。3、在福州置业的外地人（购房时户口不在福州）逐渐增多在去年福州房产销售以本地人为主的格局渐渐被打破，尤其是今年，非市区对象逐渐成为福州购房的主体。福州市房
12、地产交易登记中心有关数据显示，福州城市正处于高速扩张中，按照规划，人口将从现在的200万人发展到350万人（2020年）。从人口增长来看，将以机械增长为主（包括农村城镇化）、自然增长为辅，将有越来越多的人通过购房、投资等方式进入福州市，表现在房地产需求结构上，市区以外的人购房将成为福州购房需求的主力。去年上半年，外地人（购房时户口不在市区），包括福州市辖县、福建省其它地市、外省以及港澳台和外籍人士在福州购房的合同登记量为14042宗、面积170万平方米，金额55.25亿元，分别占同期总量的42.31%、44.9%、45.44%，尤其是省外人士购房量与市辖县购房量几乎平分秋色，这是继厦门之后，福
13、建省第二个外地人购房较多的城市。二、业内分析：1、二手市场和房产金融服务市场 二手市场：二手房市场经过多年的发展，二手房市场现已成熟，并且同行之间的竞争日益激烈，行内的几家大型房产中介已经成熟起来。例如：、以直营为经营模式的有 阳光家园、麦田等、以加盟为经营模式的有 21世纪、骊特、以网络为经营模式的有 国房网 房产金融服务市场：房产交易、金融服务已实现了一定的流程与规范，且房产金融服务日趋完善与系统，尤其是建设银行已经建立了从开发贷、个贷到资金托管等全系列的金融产品与服务，同时银行与房产服务商之间的关联度已达到一定的程度，给市场运作提供了一定的操作与专业基础。三、以往市场失败的原因分析与归纳
14、：1、失败案例： 2002年，亚细亚四楼的“新房超市”。 交易所里的“二手房交易市场”。2、原因分析与归纳： 发展的五大问题：合作商行为不规范；管理体系不完善；市场运作难统一；督导体系不完善。3、房产金融超市的注意点： 当合作商进入要注意两个主要特性的磨合：服务模式和专有技术。四、综以上各点分析，此项目具有可行性。第三章 房产金融超市运作重点（规划）房产金融超市的类型与特点在很大程度上取决于合作商与承租户的组成。在合作商与承租户确定后，还需要根据合作商与承租户的需求和房产金融超市自身的需要，确定他们在房产金融超市的位置，并确定主次、合作重点、经营重点，以促进共同繁荣，给房产金融超市带来最佳经济
15、效益。房产金融超市作为一个集房产交易和金融服务的大平台，就必定关系到招商、与合作商和承租商之间的合作、管理、场地规划、市场推广等问题。这就产生了必须面对的几大问题：招商、管理、市场推广（做市场）和场地规划。一、招商与西方发达国家成熟的市场经济基础和完善而规范的流通体系不同，招商是有中国特色的营销产物和行为，对企业有特殊而重要的意义和影响。然而，在实际经营中，80%以上的企业思想认识落伍，存在严重的招商认识误区。 这是一个招商制胜的时代。从一定意义上说，招商是企业的第一次营销！对招商的认识和操作能力，关系企业的生存和发展。中国企业招商的变革和升级，从根本上说，依仗招商主体的思想更新和认识提高。人最难改变的便是自我意识。商业竞争优势的建立取决于新商业观念与优势商界资源的建立，不断变化的市场环境要求一线商界精英的思想观念及知识结构随时保持与商业趋势同步。在当前的招商环境下，更应该站在这样的高度来认识和考量。 我们的观点是： 招商是系统工程！是房产金融超市实现第一次营销和营销体系
