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1、购买二手房看房选房的“十看十不看”如何选择一套适合自己的好房子，是广阔购房者普遍关切的问题。一般状况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而缺憾。近日，臣信房屋总经理柯博仁在接受笔者采访时，提出了看房、选房的“十看十不看”，供广阔读者参考。不看白天看晚上入夜后看房，能考察小区物业管理是否平安、有无定时巡逻、平安防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些状况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最准确的信息。不看晴天看雨天下过雨后，无论业主从前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其
2、要特别留意阳台、卫生间旁边的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。不看建材看格局购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较志向的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧房。假如客厅的门干脆面对卧房，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。不看墙面看墙角查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的状况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力气的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严峻裂缝时，漏水的问题也会随时出现。不看装潢看做工好的装潢都会让人眼前一亮，有时高超的
3、装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要留意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往简洁被忽视。假如发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。不看窗帘看窗外要留意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。不看冷水看热水假如想要知道水管是否漏过水，可以看水管四周有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。假如房子没有热水供应，一般有两种状况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。不看电
4、梯看楼梯市区内很多二手次新居大都是电梯房，电梯的功能当然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的积累物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。不看地上看天上除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路途，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不匀称等现象。假如有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。不看屋主看警卫可以和小区管理员或警卫聊闲聊，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、精确地告知买家房屋的相关状况，从他们口中获得所须要的信息，有时还能成为买房与否的确定性因素。二手房选购要考虑哪些因素?
5、在二手房交易过程中，常常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方供应合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋全部权证”和“土地运用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理托付书是否有效；共有房屋出售，须要供应其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验
6、承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。其次步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：、房主是谁，假如为共有财产，则应留意各共有人的产权比例及拥有权形式；、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应留意假如成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；、其它内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无
7、债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要具体了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最终，应提示购房人留意的是，购买二手楼房，尤其要搞清晰所购房源是否属于房改出售的房屋。因为依据房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后年之内不得上市交易；年之后，假如出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。假如购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。总之，要了解房屋产权的真实
8、状况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，细致阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者比照，才能清晰地知道该房的一切产权细微环节，不至于有所遗漏。二手房产权应这样确定在二手房交易过程中，常常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方供应合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋全部权证”和“土地运用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双
9、方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理托付书是否有效；共有房屋出售，须要供应其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。其次步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：、房主是谁，假如为共有财产，则应留意各共有人的产权比例及拥有权形式；、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；、登记日期，此日期为该项交易的签订日期
10、；、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应留意假如成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；、其它内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要具体了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最终，应提示购房人留意的是，购买二手楼房，尤其要搞清晰所购房源是否属于房改出售的房屋。因为依据房改的有关规定，城
11、市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后年之内不得上市交易；年之后，假如出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。假如购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。总之，要了解房屋产权的真实状况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，细致阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者比照，才能清晰地知道该房的一切产权细微环节，不至于有所遗漏。如何查询二手房产权状况买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的平安性是每一个购房者必需考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产平安无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需做的事情。购房前对所购房屋的产权有清晰的认
12、知，不但可避开受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的爱护。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方供应合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋全部权证”和“土地运用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理托付书是否有效；共有房屋出售，须要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
13、其次步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是查验产权记录。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交状况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要具体了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实状况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相比照，才能清晰地知道该房的一切产权细微环节，不至于有所遗漏。二手房买卖下定金四步骤
14、确保定金合同有效成立一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的托付协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、托付期限及托付中介公司向下家收取定金的内容。 二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并肯定要加盖中介公司的印章。 三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家托付中介收取定金的托付书。 四、收到托付书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，肯定要加盖中介公司的印章。 遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上
15、家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。购买二手房议价巧作准备购二手房之前，与上家谈判、议价是重要的一环。下家如何讨价还价，才能最大限度地获得利益，同时又不致使谈判陷入僵局？首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。假如下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大爱好，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。假如上家急于出售换取现金，或者，上家必需在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价特别有利。否则，价格很难谈拢。最终，留意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，具体了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最足够的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。标准二手房按揭贷款服务流程第一步贷款方案询问其
