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1、(2013-03-19 13:09:55)分类：企业房产租赁巧作纳税安排来源：中国税务报作者：程辉时间：2013年3月18日房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入， 向产权所有人征收的一种财产税。 虽然房产税是小税种，在纳税人的 税负构成中所占比例很小，但仍有筹划的空间。如房产税暂行条例规 定了一些减免税条款，符合条件的企业可加以利用。比如，按规定， 在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提 出申请，而有的纳税人由于疏忽没有申请，导致房产修理期间仍然缴 纳了房产税。本文通过案例，就企业如何进行房产税筹划进行分析。设备和厂房分开租企业租赁大都涉及房屋租赁，例如
2、出租车间、厂房、宾馆、门面 房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。但往往企业出租 的不仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些设施并不征收房产税。 如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。例如，某大型生产企业A公司要把下属一家开工不足的工厂出 租给一家民营企业B，双方谈定厂房连同设备1年的租金是200万元, 并据此签订了租赁合同。内容大致是：甲方A同意将厂房连同设备租给乙方B，乙方B支付厂房和设备租金1年200万元。合同签订后， 乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租
3、金。如果没有筹划，按照这份合同，甲方要缴纳税款如下：缴纳房产 税：200X 12% = 24 （万元）；缴纳营业税：200X 5%= 10 （万元）， 两项合计34万元。也就是说，依据这个合同，机器设备也缴纳了 12% 的房产税。如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同，即厂房出租合同与设备出租合同，规定甲方以每年100万元的租金出租厂房，每年 100万元的租金出租设备。两项租金合计仍为 200万元，但因设备出 租不涉及12%的房产税，纳税总额因合同内容的改变而发生改变。甲方A出租厂房缴纳房产税：100X 12%= 12 （万元），依据200万 元和5%的税率缴纳10万元营业税不变；设备出租不涉及
4、房产税， 即节约了 12万元。甲方A纳税总额从34万元减少到22万元，税负 下降了 35.29%（ 12-34）。以房产出资，不如租入房产目前，许多公司在创立初期，因为人员少，业务量不多，为节省 费用，加之对税收规定不熟悉，只顾以最方便、最快的方式把工商执 照办下来，直到纳税时才发现问题。比如，几个人办一个公司，约定 有的股东以现金出资，有的股东以实物包括设备、房产出资，公司很 快办起来了，到纳税时股东才发现，接受房产出资还不如租入房产使 用。原因就是房产成了公司的房产后，需要缴纳房产税。如果是租赁， 既不需要缴纳房产税，租金又可以在税前扣除。例如，两个自然人A和B办了一家咨询公司，员工有5人
5、，为 节省费用，A用自家的住房注册了办公地点。公司登记成立后，A和B到地税机关办理税务登记，税务人员发了一张下月需要缴纳税款的 申报表，其中房产税税款预计高达 1.68万元。公司的注册资本就10 万元，办理各种登记已经花了 5000多元，现在一分钱还没挣，就要 缴纳1.68万元的房产税。A不解地提出：“房屋还是原来的房屋， 以前一直都不缴税，怎么用它办了一个执照，每年就得缴这么多税？” 税务人员解释说，A的房产购入价达200万元，属于个人非营业用房 产，按规定免缴房产税。现在把它用来开公司，已经变成了营业用房， 按房产税暂行条例的规定，需要缴纳房产税。也就是说，把房产无偿 提供给公司使用，需要
6、按房产余值计算房产税。房产余值为房产原值 减去30%计算，税率为1.2%。A的房产原值为200万元，则房产余 值为140万元，需要缴纳的房产税就是每年 1.68万元。那么，该案例有没有筹划的空间？那就是签订房屋租赁合同。房主的房屋现在是属于公私合用，居住、开公司用的都是同一个房屋， 公司就5个人，实际使用面积也就是楼上两个房间， 其他仍然是居住 所用。如果事先和公司签订一个房屋租赁合同，将楼上面积按每月 1000元租给公司使用，并用这个租赁合同向工商、税务机关办理登 记，就可以减少房产税。因为按房产税暂行条例的规定，房产出租的， 按租金收入计算缴纳房产税，而且房产税的纳税人变成了个人， 而不
7、是公司。这样算来，房主出租居民住房，每年收入为 12000元，房产 税按12%计算，每年仅需缴纳1440元的房产税。出租变为仓储房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价 计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除 10%30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租 取得的租金收入为计税依据，税率为12%。由于房产税有两种计税方 法，不同方法计算的结果必然有差异，也必然会导致应纳税额的不同， 这就有了筹划的空间。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式。例如，A企业现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，
8、企业 将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；企业应纳房产 税200X 12% = 24 （万元）；应纳营业税 200X 5%= 10 （万元）；应 缴城建税及教育费附加10X（7% + 3%）= 1 （万元），共支出35万 丿元。要降低高额的房产税，必须把单纯的房屋租赁改变为仓储保管服 务，也就是改变收入的性质，把租赁收入变为仓储服务收入。房屋租 赁要按租金收入的12%缴纳房产税，仓储保管则是按房产余值的 1.2%缴纳房产税。从企业现在的房产价值（扣除比例为30%）和租金收入来看，按房产余值计算缴纳的房产税肯定低于按租金收入计算 缴纳的房产税。为此，该企业可以作如下筹划：企业配备保
9、管人员， 将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为 200万元，但需每年支付给保管人员 2万元。当地房产原值的扣除比 例为30%。采用仓储筹划，应纳房产税为 2000X（ 1-30%）X 1.2%=16.8（万元）；应纳营业税200X 5%= 10 （万元）；应缴城建税及 教育费附加10X（ 7% + 3%） = 1 （万元）；应支付给保管人员 2万 元，共支出29.8万元。由此可见，筹划后比筹划前房产税少支出2416.8= 7.2 （万元），房产税税负降低了 30%（ 7.2宁24）。尽管出租变为仓储后，要相应增加人员和设施费用，但相对于节 约的房产税税金来说，企业总体算下来还是划算的。
