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1、团队创造价值 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录1、宏观背景研究41.1常熟市概况41.1.1常熟熟市区位41.1.2常熟熟市历史文化化61.1.3常熟熟市人口及行行政区划71.2常熟市经经济发展91.2.1常熟熟市历年经济济发展状况91.2.2常熟熟市经济及产产业结构111.2.3常熟熟市私营企业业发展121.2.4常熟熟市人民生活活水平131.3常熟市城城市规划及未未来发展141.3.1常熟熟市城市发展展演变141.3.2常熟熟市最新城市市规划解读151.3.3昆承承湖未来周边边规
2、划状况简简介201.4研究结论论222、政策背景研研究232.1 05年年至今主要政政策及地方性性政策232.1.1“国国六条”政策232.1.2.停停止别墅用地地土地供应242.1.3.“住房结构”调控细则242.2 政策对对房地产市场场及项目入市市的影响（政政策点评）253、房地产市场场宏观研究263.1常熟市房房地产投资状状况263.2常熟市房房地产整体供供应状况273.3常熟市房房地产整体需需求状况283.4研究结论论294、房地产市场场微观研究304.1房地产一一级市场304.1.1常熟熟市历年土地地出让信息概概述304.1.2常熟熟市土地出让让情况分析304.1.3常熟熟市土地出让
3、让存量分析344.1.4常熟熟市土地出让让走势分析354.2房地产二二级市场364.2.1常熟熟市房地产二二级市场发展展概述364.2.2二级级市场板块分分析404.2.3.常常熟市场产品品面分析494.2.4.客客源层面研究究514.3本项目所所处区域市场场分析544.3.1项目目所处板块目目前市场状况况544.3.2项目目未来面临市市场竞争分析析604.4研究结论论625、项目立地条条件研究635.1地块概况况635.2项目SWWOT分析665.3研究结论论696、研究结论706.1项目可行行性发展条件件研究706.2.项目核核心定位建议议716.2.1.项项目市场定位位716.2.2.项
4、项目产品定位位766.2.3.项项目客源定位位776.2.4.项项目价格定位位建议886.2.5.项项目利润初步步核算916.2.6.项项目产品其他他建议921、宏观背景研研究1.1常熟市概概况1.1.1常熟熟市区位常熟地处富饶美美丽的长江三三角洲中心地地带，江苏省省东南部。东东邻太仓，距距上海1000千米；南接接昆山、苏州州；西连无锡锡、江阴；北北濒长江黄金金水道，与南南通隔江相望望；西北境与与张家港接壤壤。全境东西西间最大直线线距离49千千米，南北间间最长距离337千米，总总面积12664平方千米米（含长江界界属水面）。地地势低平，海海拔大都在337米间。山山丘主要有虞虞山、顾山、福福山。
5、其中以以虞山为最，海海拔261米米，长64000米，东端端蜿蜒入古城城，素有“十里青山半半入城”之说。交通区位方面，常常熟距上海虹虹桥国际机场场80公里，距距上海浦东国国际机场1440公里，距距离苏州约335公里。整体区位可谓名名城簇拥，坐坐拥优越。优优越的区位给给常熟的经济济、城市地位位、房地产发发展都带来了了很大的提升升。 常熟整体区位和和主要交通动动线图1.1.2常熟熟市历史文化化常熟自古人文荟荟萃，历史悠悠久，是吴文文化的发祥地地之一。19986年被国国务院公布为为国家历史文文化名城。境境内有距今约约5500年年的崧泽文化化时期的钱底底巷遗址、距距今约50000年的良渚渚文化时期的的罗
6、墩遗址和和西周至春秋秋时期的吴文文化遗址吴王王点将台等。常熟历经五千年年的文明滥觞觞延革，文化化发达，才俊俊辈出。远有有兴东吴文教教的先驱、孔孔门“十哲”之一“南方夫子”言偃，近有有清代两朝帝帝师、状元宰宰相翁同和等等一大批著名名历史人物。自自唐至清，共共出了9名宰宰相，8名状状元，4833名进士。及及至现代，两两院院士（学学部委员）中中，常熟籍有有18名，包包括李强、王王淦昌、张光光斗、张青莲莲等知名科学学家。历史长长河给常熟留留下了众多的的人文景观，列列入国家太湖湖风景区的虞虞山国家森林林公园和尚湖湖、沙家浜风风景区，使常常熟成为名扬扬海内外的游游览胜地。“七溪流水皆皆通海，十里里青山半入
7、城城”的自然景观观造就了常熟熟独特的吴中中风情。常熟山青水秀，景景色绮丽。十十里虞山峰峦峦起伏，半麓麓入城，尚湖湖、昆承湖面面山而卧，相相映增辉；琴琴川河穿城而而过，雅园幽幽巷点缀其间间，构成了山山、水、城、园园融为一体的的水乡风情。众众多的名胜古古迹和闻名于于世的“沙家浜”，使常熟成成为名扬海内内外的游览胜胜地。世上湖山 天下下常熟 古城一角角 中国（常熟熟）尚湖国际际文化节 沙家浜风风景区尚湖 石梅园 方塔塔园 可园丰富的人文历史史，优越的自自然资源让常常熟的人文气气息更浓厚，让让常熟的人，常常熟的山山水水水，常熟的的各个角落都都注入了更多多的内涵，同同时也提供了了一个很好的的居住环境。1
8、.1.3常熟熟市人口及行行政区划常熟1983年年撤县设市，到到2000年年下辖24个个镇，3个农农林牧渔场，11个招商城管管委会，8个个街道办事处处，410个个行政村，66782个村村民小组。而而后经过多次次行政区划的的调整与并革革，到目前为为止共辖111个镇。分别别为虞山镇、梅梅李镇、海虞虞镇、新港镇镇、古里镇、沙沙家浜、董浜浜镇、支塘镇镇、练塘镇、尚尚湖镇、辛庄庄镇。同时，11个林场，22个省级开发发区（东南经经济开发区、滨滨江经济开发发区），1个个招商城。到2005年年年底，常熟市市常住人口达达到104.77万，常常年流动人口口保持在355万左右。其其中作为常熟熟市的经济、政政治、文化、
9、金金融中心的虞虞山镇的常住住人口达到337万人左右右。合并为尚湖镇1.2常熟市经经济发展1.2.1常熟熟市历年经济济发展状况常熟的经济近几几年持续高速速发展。国内生产总值年份2002年2003年2004年2005年2006年（11-10月）国内生产总值（亿亿）365.01475.00565.16678.78683.24增幅19.0%19.9%18.9%18.7%18.5%人均国内生产总总值（元）34024443765431464931-（注：20055年前数据为为政府统计年年鉴，20006年具体数数据暂时统计计到10月份份）2005年,常常熟全市实现现生产总值6678.788亿元，按可可比价格
10、计算算，比上年增增长18.77，人均生生产总值644931元，按按现行汇率折折算超过80000美元。而而2006年年1-10月月份，生产总总值已经达到到683.224亿元，发发展势头良好好。按照国际公认的的关于人均GGDP和地产产市场发展状状况之间的关关系：当一个个地区人均GGDP达到33000美元元以上，该地地区高档房产产市场进入快快速增长期。从从常熟的人均均GDP运行行来看，已经经突破该界线线。常熟近几几年的GDPP和人均GDDP保持一个个稳定的增幅幅（19%左左右）持续上上升。可以说说，常熟经济济的持续发展展为地区的房房地产市场发发展奠定了良良好的大环境境基础。金融环境年份2002年20
11、03年2004年2005年2006年1-10月份金融存款余额（亿亿）395.8508.21575.97655.13747.58金融贷款余额（亿亿）203.07309.76364.64398.23490.45居民储蓄存款（亿亿）234.23279.15318.7379396.19常熟金融环境的的可持续发展展，一方面，表表明地区经济济的发展程度度；另一方面面，也为地区区房地产业的的发展提供了了强有力的资资金支持。1.2.2常熟熟市经济及产产业结构2005年，常常熟第一产业业完成增加值值16.388亿元，增长长2.4；第二产业完完成增加值4411.900亿元，增长长19.6；第三产业业完成增加值值2
12、50.550亿元，增增长17.77。三次产产业的比例为为2.4：660.7：336.9。而而到20066年10月份份，全市第一一产业完成增增加值13.69亿元；第二产业完完成增加值4413.422亿元；第三三产业完成增增加值2566.12亿元元，。三次产产业的比例为为2.0：660.5：337.5。到2006年第第三季度，外外资企业增速速继续领先。在在规模以上企企业中：外资资企业累计完完成产值3887.13亿亿元，同比增增长42.55%，增速列列各经济类型型之首，领先先全市平均水水平12.22个百分点。第二产业中的主主导行业初步步定型，全市市工业实现速速度和效益快快速协调发展展。第三产业蓬勃发
13、发展，各行业业齐头并进。第第三产业内部部主要行业商商业贸易、交交通邮电、金金融保险、房房地产、旅游游业、社会服服务业均呈现现出良好的发发展势头，最最突出的表现现是房地产业业、社会服务务业在第三产产业中的比重重明显上升。常熟目前的产业业结构是以第第二产业为主主导，第三产产业为辅的格格局，尤其是是区域高速发发展的制造业业、服装业等等经济产业吸吸引了越来越越多的外资进进入；随着这这些产业的逐逐步发展和进进入，区域产产业集聚能力力逐步增强，将将吸引更多的的人口流入。1.2.3常熟熟市私营企业业发展年份新办私企累计私企新批个体工商户户累计个体工商户户私企注册资本（亿亿）增幅个体注册资本（亿亿）增幅200
14、2年331210097202615412184.7668.9%17.37-2003年3262115271320655928141.0166.4%27.4558.0%2004年1705116301096057288211.550.0%29.26.4%2005年174711250867956187286.635.5%29.09-0.4%2006年100月164113453851757006350.3430.232005年，全全年新办私营营企业17447家，新批批个体工商户户8679户户，累计分别别达112550家和566187家,到20055年末,民营营经济计注册册资本达到3315.7亿亿元,同比增增长31.33%,其中私私营企业2886.6亿元元,同比增长长35.5%；个体工商商户29.009亿元,同同比持平。而而到20066年10月，累累计私企13345
