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1、安业清水水河项目目营销策策划报告告第一章 市场调研研与分析析一、深圳圳宏观市市场分析析（一）深深圳经济济环境分分析1、GDDP指标标 ：220044年深圳圳全市完完成国民民生产总总值（GGDP）334222.800亿元，同同比增长长17.3%；按常住住人口计计算的人人均GDDP 5592771元，同同比增长长7.88，比比上年有有较大涨涨幅。2、固定定资产投投资：220044年，深深圳全年年全社会会固定资资产投资资额10090.14亿亿元，同同比增长长14.9，全全年整体体走势平平稳。其其中，基基本建设设投资4458.96亿亿元，增增长277.5，占全全社会固固定资产产投资比比重为442.11
2、，投投资比重重年略有有提高；房地产产开发投投资4332.001亿元元，增长长4.77，占占39.6，投投资比重重略有下下降。3、消费费指数：全年社社会消费费品零售售总额9915.45亿亿元，同同比增长长14.2。其其中，批批发零售售贸易业业零售额额7588.877亿元，增增长144.7，餐饮饮业零售售额1556.558亿元元，增长长16.9。 4、生活活水平：在岗职职工年平平均工资资319928元元，按可可比口径径及扣除物物价因素素，实际际增长44.2。城镇镇居民生生活水平平和质量量稳步提提高。220044年深圳圳城镇居居民恩格格尔系数数为311.6%，按联合合国粮农农组织标标准处在在“富裕裕
3、”水平平。小 结结： 各项经济济指标显显示，深深圳总体体经济运运行保持持良好的的态势； 社会固定定投资稳稳步增长长，城市市建设步步伐加快快，固定定资产投投资结构构进一步步优化； 居民收入入水平及及消费能能力均得得到进一一步提高高； 消费升级级加快，对经济济增长拉拉动不断断增强，但但消费的的拉动作作用尚有有很大的的挖掘潜潜力。（二）220055年上半半年深圳圳房地产产市场发发展总体体形势1、开发发情况：05年年上半年年，深圳圳房地产产完成投投资1996.446亿元元，同去去年同期期下降114.880；商品房房施工面面积22216.87万万，比比去年同同期下降降1.441；商品房房竣工面面积211
4、4.991万平平方米，比比去年同同期下降降23.93。房地地产投资资及建设设规模逐逐渐减少少。2、供应应情况：05年年上半年年，新增增盘量为为63个个，比去去年同期期减少111个；上半年年新批售售面积3336.39万万，同比比下降99.100%，其其中关外外新批售售量占到到总量的的57.51%；新盘盘供应以以住宅供供应为主主，占预预售面积积的844.4%。3、销售售情况：全市上上半年商商品房销销售面积积4888.688万平方方米，同同比增长长12.26，其中中，住宅宅销售面面积4334.332万平平方米，同同比增长长11.03。从住宅销销售的户户型结构构来看，三三房以下下户型占占75，别墅墅仅
5、占11，普普通商品品住宅需需求仍为为市场主主体需求求。从住宅销销售面积积各行政政区分布布来看，特特区外置置业已渐渐成主流流，宝安安区已居居首位占占全市销销售量的的28；龙岗岗、福田田、南山山三区销销售量占占全市的的比例均均接近220，居居其次。此外，上上半年各各区住宅宅销售面面积变化化较大，住住宅销售售量在33、4月月份达到到高峰后后，6月月份在国国家调控控措施作作用下有有所回落落，除宝宝安区销销售量环环比增加加29.8%，其其他各个个区均有有所下降降，当月月全市住住宅销售售量同比比下降113.22。4、空置置情况：截至今今年6月月底，商商品房空空置面积积为1442.778万平平方米，同同比减
6、少少38.57，在商商品房需需求保持持10%左右平平稳增长长、建设设规模减减少的同同时，商商品房空空置量得得到了不不断消化化。5、价格格水平：今年上上半年，我我市住宅宅价格继继续呈现现上升势势头，全全市商品品住宅均均价为665477.899元/平平方米，同同比上涨涨12.05。但从从不同月月份的销销售价格格来看，由由于政策策因素的的影响，各各月份的的销售价价格出现现了小幅幅的波动动（如下下图），但但整体来来看，走走势基本本平稳。月份6月环比5月环比4月环比3月环比2月环比1月价格67177.3992.199%68677.3225.599%65033.9880.331%652442.779%67
7、111.3558.766%61711从各区的的价格走走势来看看，特区区内房价价基本保保持平稳稳变动。南南山区由由于豪宅宅供应量量较大，上上涨幅度度较大，较较去年同同期上升升28.61%。盐田田区同比比上升77.555。特特区外两两区房价价增长明明显较快快。其中中宝安同同比上涨涨27.89，龙岗岗区同比比上涨228.883%。6、住宅宅销售面面积价位位结构：20055年上半半年（住住宅部分分按照户户型分类）1144平平米以下下户形套数建筑面积积金额均价(建建筑面积积)均价(套套内面积积)别墅1142.218637726.00 60733.5995388767177.42210660单身公寓寓25
8、2881050073.1882455044461.1778466.95544886103773.99334436单身宿舍舍137110991.9987647707557.00068944.2338633086100.28821331商务公寓寓530361662.55528288163311.0078200.6996022399477.47766559一房住宅宅781223260077.832568858003644.42278777.20002551102773.00837756二房住宅宅1322209306699.695425586228344.66658299.8774977772222.
9、77711441三房住宅宅159115165550477.4229190012114399.34455522.7884366667066.82209225四房住宅宅191662459919.871354406220244.00055066.1110688565422.50078447四房以上上100132114.7776850086557.00051844.2448911261377.45596663复式住宅宅500524116.44730011514400.9257266.2880322667722.7886344020055年上半半年（住住宅部分分按照户户型分类）1144平平米以上上户形套
10、数建筑面积积金额均价(建建筑面积积)均价(套套内面积积)别墅81280440.88579188107702.00282337.77567772284009.77602296单身公寓寓1164.364109933.0025000.2000777832866.14495440商务公寓寓144230449.77921444184486.0093022.40051884114220.33462277一房住宅宅914533.233972555277.00066922.3552200880933.34425998二房住宅宅2310.04198556844.00064044.6005855779822.97
11、701669三房住宅宅103111639920.851283369554711.91178311.1990911893211.30044887四房住宅宅248224269901.913313381116744.55577622.4666266492922.98874557四房以上上5421029945.6576833436676.0074633.5885644989277.43377009复式住宅宅106882206600.801962290445599.00088977.99938337104773.77724404据上表，今年16月，深圳市住宅销售总量中，单套建筑面积144平方米以内的普通
12、商品住宅销售套数占全市总套数88.83%，但实际均价仅比去年同期上涨8.57；144平方米以上的非普通商品住宅销售量仅占全部住宅销量的11.17%，但价格同比增长17.82，增长幅度较快。此外，116月月全市880000元以下下的中低低价位住住宅占市市场比例例78左右，1100000元以以上的高高价位住住宅仅占占7，低低、中、高高三个价价位区间间的比例例基本合合理，以以大众市市场为主主（见下图）。小结： 房地产投投资增速速减缓，商商品房建建设规模模逐渐减减小，空空置房不不断消化化 住宅需求求持续旺旺盛并保保持较高高增长速速度 住宅价格格总体呈呈上升势势头，但但走势基基本平稳稳 特区内房房价基本
13、本保持平平稳波动动；特区区外房价价在城市市化加速速作用下下增长较较快 满足大众众需求的的普通商商品住宅宅仍占主主导地位位，且价价格上升升幅度基基本合理理（三）深深圳房地地产宏观观调控地地方措施施及其实实施效果果为了落实实中央加加强房地地产市场场调控的的系列指指示精神神，深圳圳市政府府结合实实际，以以规范市市场、稳稳定房价价为目标标，陆续续出台了了一系列列措施，进进一步在在深圳市市范围内内加强房房地产市市场调控控。从系系列调控控措施的的实施效效果看，全市房地产市场秩序进一步得到规范，住房价格继续保持平稳，市场供求双方进一步趋于理性。这些措施及其作用具体反映在以下几方面：1、整顿顿房地产产虚假广广
14、告，打打击市场场非法炒炒作行为为（1）出出台了深深圳市房房地产广广告专项项整顿方方案，全全面开展展房地产产广告专专项整治治，规定定凡未取取得商品品房预售售许可证证的楼盘盘一律不不允许发发布任何何形式的的销售广广告，对对无证发发布销售售广告、广广告内容容缺失、广广告中含含有虚假假陈述、不不良文化化、乱评评比、非非法融资资、不正正当竞争争等方面面的内容容进行严严肃查处处。（22）出台台了关关于规范范我市房房地产市市场秩序序严禁非非法炒卖卖房地产产的通告告，从从4月11日起禁禁止一切切未取得得预售许许可证的的开发企企业以“内内部认购购”、“内内部认筹筹”、“内内部登记记”等任任何形式式变相开开展销售售活动。以上措施施有效遏遏制了市市场炒作作问题，对对规范市市场、稳稳定房价价起到积积极的作作用，并并获得了了广大消消费者和和众多房房地产开开发经营营企业的的好评与与积极响响应。2、加强强房地产产信息建建设，为为市民购购房提供供全面、及及时、准准确的市市场信息息充分利用用房地产产信息系系统的强强大功能能，及时时发布全全面的市市场信息息，为市市民购房房提供方方便。（1）商商品房房房源信息息公示系系统，将将20001年以以来批准准销售的的全市近近千个商商品楼盘盘、总面面积近440000万平
