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1、#综合商场营运与招商方案目录1、整体经营业态定位2、业态定位的原则3、战略定位4、商品布局和功能分区5、水平人流和垂直人流设计6、楼层功能定位和商品布局7、商品定位8、目标客户群定位9、经营模式10. #理念11、商场管理系统建立12、商场包装13、人员培训14、商场招商计划结语：附件：#综合商场招商手册文案1、整体经营业态定位科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现,使商场的形象更为鲜明,层次更为丰富,同时也将会使消费者的消费行为与过程显得更加顺畅和轻松愉快.所以商场业态划分的合理与否,不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样,还必须考虑到经营商家的实用性与合理性,同
2、时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性.好的业态功能划分方式,可以提升商业物业的销售力和凝聚力,便于聚集人气,有利于提高商场的品位.2、业态定位的原则2-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说,就是市场有一定承受力,不能盲目招同一品类的店.譬如零售业态的核心主力店招商,就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的.异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权,并能让顾客心身体验变化,提高其消费兴趣.譬如百货、超市因为经营品项不同,可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等.2-2、一站式全体验消费空间,商品多层次、购物
3、无拘束六大主力业态,集聚区域主要商业形态,强调以规模制胜,大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充,相互促进经营.全面满足区域居民综合消费需求,从日用品到精品百货,从运动休闲到品牌服装,从针织用品到童装系列,从化妆系列到黄金珠宝,从家用电器到家居用品,从食品副食品到生鲜蔬菜,从特色餐饮到空中餐吧,从数码影院到商场演艺休闲吧.强调一站式购物理念.2-3、合理配比各主力业态综合定位和业态配比,体现多层次购物需求和多形式体验消费,实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程,不同的业态搭配.从大类上我们业态定位主要分为以下三类零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求
4、；餐饮设施满足就餐需求.3、战略定位城市商业战略定位：地区综合商场本商场新经济圈诞生新的商业中心,按照新的城市的商业的发展规律,当城市发展到一定程度,受商圈辐射能力影响,在大城市周边的卫星城新区,将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的本商场地区综合商场,也就是地区综合商场或区域商圈.从#X区域的发展,我们可以看出本商场的发展趋势,从区域经济发展中收益,从而促进区域商业的发展和业态升级.以此可以清晰的看出以上发展趋势,随着新市区的发展,#X商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态,最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态,城市商业发展的脉络清晰可见.因此多业态、多层次消费组合的#综合商场,
5、将满足区域人民消费的多元需求！4、商品布局和功能分区依据本商业的定位主题,我们进行相应的商品布局和功能分区,商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主,其面积规划占整个卖场面积的70%左右；以文化娱乐设施为配比业态,占整个卖场面积的20%左右；以配套商业为附属业态,占整个卖场面积的10%左右.具体分布如下：1、零售设施核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店；配套辅助店：不同地区特色商品店；2、文化娱乐设施核心主力店：动感影院、休闲广场等；辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术摄影、DIY自助类项目等；3、配套设施核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等
6、；辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等.5、水平人流和垂直人流设计人流设计遵循购物和行走习惯进行设计.1、水平人流设计,遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费的原则,如中岛属于闹区,人流量比较大,因此主要安排大众、随意性消费商品,以商品吸引促进销售.边厅处于静区,人流量相对小,主要安排一些品牌个高档次商品,以品牌和目标消费促进销售.主通道设计2.8米,形成O型的水平环行人流,保证购物距离最短,商品展示区域最大.辅助通道设计1.9米,呈S型分布于中岛区域,保证人流畅通.2、垂直人流设计,遵循人气对流和疲劳指数进行规划,人气
7、对流指项目顶层和底层规划商品吸引力业态,如负一层的超市和五层的数码影院、楼顶的休闲广场,引导人流上下运动,形成对流.中间层规划品牌吸引力业态,如精品百货业态,通过品牌吸引客户消费.根据人体疲劳指数,四层以上规划为休闲和娱乐性消费项目,满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐.3、详细的水平人流设计见楼层平面布局图,垂直人流设计见楼层业态定位.6、楼层功能定位和商品布局楼层 主题功能主营商品楼顶空中餐吧特色餐饮、夜市、休闲5F 数码影院、餐饮数码影院、特色餐饮4F 家居生活馆家用电器、家居用品、文体办公、针织、童装、儿童娱乐场3F 仕女名品馆名媛女装、职业装、淑女装、青春装、女士内衣、美容美体2F
8、 时尚休闲馆男士正装、休闲服饰、休闲配饰、衬衣、单品、咖啡厅1F 都市流行馆珠宝玉器、钟表眼镜、化装品、装饰品、皮鞋B1 大型超市、无公害农产品超市食品、副食品、生鲜、无公害农产品7、商品定位1、商品比例在营业中,主力商品一般占到营业额的70%,主要是季节性主题商品,如服装、皮鞋等；基本商品占到营业额的20%,主要是衬衣等非季节性商品；附属商品一般占到营业额的10%,主要是装饰类商品.商品比例图示主力商品70%基本商品20%附属商品10%2、档次配比根据区域消费水平和综合商场的综合定位,建议以中档产品为主力定位,合理的配比比例分别是高档占10%,起提升商场形象的作用；中档占70%,是综合商场销
9、售的主力商品,起到提升销售业绩的作用；低档占20%,起到烘托售卖气氛的作用.3、档次配比图示中档70%高档10%低档20%8、目标客户群定位1、区域市场定位根据大型购物广场商业辐射能力,500 米：辐射核心区域、5002000 米：辐射次区域、20005000 米：辐射边缘区域,我们将该项目的区域市场定位在：以项目为中轴,涵盖#X区、#X区等,距离项目5 公里内的区域.2、目标客户定位按照该项目商圈辐射区域来看,商圈有常住人口#万左右.从消费结构而言,以中高收入群体为主,其中中收入阶层是项目的主力客户.从年龄层次而言,涵盖老年、中年、青年少年和儿童等个年龄群体.3、客户消费心理方便/低价/品类
10、齐全/一站消费/休闲/购物无拘束是我们着力满足目标客户的消费心理,针对不同类型品种服务型、亲善型顾客和理性顾客,又要有不同的商品和理念定位,如此才能满足#综合商场多层次客户群体的需求.9、经营模式综合商场的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁.我们认为,综合商场毕竟是一个以零售为主的商业组织形式,而零售是一个精细化管理的产业,精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外,相对于非主力零售商户的招商条件,核心主力零售店必须引入知名度高的大商家,故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽,造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低.因此在条件容许的情况下,核心主力零售店尽量自营一部分或全部,这样一可
11、以加强经营控制力度,有利于综合商场长期经营,其次可增强其他商户与之合作的信心,第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅,这样也可以增强发展商对综合商场的整体控制力度.这种选择原则不但是零售精细化管理的要求,也符合综合商场长期经营性的特点,更能帮助发展商创出综合商场的品牌来.根据以上原则,我们制定出#综合商场的经营模式：1、负一层大型超市：以自营或引进大型主力店为主,引进主力店应充分考虑主力店综合竞争能力,确保超市具有强大的竞争力,否则建议以自营为宜.2、一层都市流行馆,主要以柜台和散架经营为主,经营商品种类多、销售毛利差距大、促销方式灵活,因此可以考虑
12、租赁结合联营的方式,租赁区接受统一收银管理.3、二、三层主要经营服装,适合联营,采用标准扣点,根据不同的品牌给予适当的优惠.4、四层家电、家居用品适合租赁经营,部分可考虑联营,采用统一收银管理.5、五层数码影院建议引进专业运营商,采用租赁或承包经营形式.6、顶层餐饮广场建议采用租赁形式,如考虑建成特色餐饮广场,也可考虑联营方式,由我方招商后统一经营管理.10. #理念经营理念消费由我做主,我为购物疯狂方便消费、就近购物是#综合商场着力打造的经营目标,我们的理念是消费由你做主,我为购物疯狂.#X万平米超级卖场是#X区首家大型综合商场,集大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐六
13、大主力业态于一体,引进#X地区主要品牌商户进驻经营,汇聚名品名牌、综合多级消费,不仅吸纳#X区28 万市民在此消费,更吸引#X区、新矿、工业园等#X万高收入人群来此消费,成为#X最具辐射力的核心商圈.企业宗旨与客户共创价值户分为内部客户和外部客户,在这里,我们的客户主要指外部客户,包括我们的消费者、供应商和进驻商户.我们的价值来源于客户,尊重客户,理解客户,持续提供超越客户期望的服务.在客户眼中,我们每一位员工都代表#.我们1%的失误,对于客户而言,就是100%的损失.衡量我们成功与否的最重要的标准,是我们让客户满意的程度.与客户一起成长,让我们成长的一小步成为客户发展的一大步.商品定位多业态
14、组合、多层次需求,一站式消费本商业这是一个商业整合的时代,这是一个规模制胜的时代,这是一个强调规模集聚和专业定位的时代,#综合商场充分把握#X商业发展脉络,利用区域经济融合的大好时机,在#X区政府和职能部门的大力支持下,顺应当地居民消费需求,打造#X首座本商场,整合区域商业版图,成就区域大商业格局.六大主力业态,集聚区域主要商业形态,强调以规模制胜,大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充,相互促进经营.全面满足区域居民综合消费需求,从日用品到精品百货,从运动休闲到品牌服装,从针织用品到童装系列,从化妆系列到黄金珠宝,从家用电器到家居用品,从食品副食品到生鲜蔬
15、菜,从特色餐饮到空中餐吧,从数码影院到商场演艺休闲吧.管理理念品牌管理创造品牌效益这是一个弱肉强食的时代,市场残酷的竞争要求我们必须以专业化的管理应对各种挑战；这是一个强调品牌消费的时代,消费者对你的认可,不仅取决于你提供的商品,更取决于你的品牌赋予商品的价值和内涵；这是一个综合竞争力的时代,商业形态的快速升级要求运营商必须以超前的眼光应对未来的挑战；这是一个管理出效益的年代,没有专业的管理就没有核心竞争力；品牌管理是前提,品牌效益是目标,品牌合作是永恒的主题.服务理念以客为尊,量身定制的人性化服务什么是客户服务？在新世纪的今天,客户服务的理念和思想已经发生了很大的变化,在追求让客户满意的同时,保证顾客利益最大化成为我们这个时代客户服务的准则.为客户服务强调永不满足于让客户满意和提供有限的价值,让客户获得超价值的服务和附加值,是我们服务追求的目标.在当今日趋激烈的市场竞争中,服务作为一种竞争手段所得到重视的程度在不断提高,在竞争中的应用也越来越广泛.不但企业在竞争中获胜要依靠服务,而且员工的就业或提高工作水平也要依靠服务的本领.因为,为顾客服务几乎无处不在.在顾客所遇到的服务中,如果要对成功的各种因素加以陈述的话,那就是细节、个性和针
