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1、我国房地地产的发发展历程程及市场场分析预预测我国是一一个人多多地少的的国家，据据统计人人均土地地面积还还不到世世界平均均水平的的1/33，房地地产业的的发展是是我国现现代化建建设的需需要。我我国的现现代房地地产业起起始于改改革开放放初期，经经过二十十多年的的发展，目目前已步步入健康康发展的的轨道，正正处于繁繁荣兴旺旺时期，房房地产市市场需求求也将逐逐年增长长。上世纪八八十年代代中后期期，我国国的房地地产市场场开始发发育，由由于大部部份公民民住房还还以公有有住房为为主，房房地产市市场十分分萧条，119866年全国国房地产产开发企企业仅119911家，房房地产开开发企业业数量的的增加也也十分缓缓慢
2、。九九十年代代初，由由于国家家全面推推行住房房制度改改革，老老百姓开开始意识识到住房房不仅仅仅是福利利更多的的是一种种商品，全国商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场，房地产市场逐步走向繁荣。1991年商品房价格变化率为11.9%，1992年猛升至26.5%，1993年又升至29.8%。房地产开发掀起了投资热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的房地产泡沫。1993年下半年国家陆
3、续采取宏观调控手段歇制房地产畸形发展的趋势，房地产行业进入调整期，1994年商品房价格率急剧下降至9.1%，全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41.3%，明显低于1993年的124.9%，房地产开发的增长速度明显放缓。1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破裂，房地产市场一片萧条，1996年行业平均利润率仅为0.91，1997年行业转入亏损，全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。年 份198771988819899199001991119922199331994
4、4199551996619977199881999920000200112002220033200442005520066商品房价价格变化率%23.2214.0022.6611.9926.5529.889.112.99一三.5510.663.3-0.552.92.73.74.817.8814.006.3商品住宅宅价格变化率%31.8821.33-1.2226.446.311.663.60.24.93.53.75.0一八.7712.666.2GDP变化率%11.6611.334.13.89.214.2214.00一三.1110.9910.009.37.87.68.48.39.110.0010.1
5、110.4411.1135302520一五1050-519872006年我国商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长率资料来源：根据历年中国统计年鉴的数据计算得出。从19998年开开始，随随着国家家把住宅宅业培养养成为新新的经济济增长点点的制度度改革以以及各项项政策措措施的出出台和贯贯彻落实实，我国国房地产产市场和和房地产产业进入入了新的的发展时时期。这这个时期期，全国国城镇停停止了住住房实物物分配，各各项搞活活住房二二级市场场的税费费减免等等优惠政政策纷纷纷出台，住住房建设设加快，住住房金融融快速发发展，住住房二级级市场开开始活跃跃。19977年全国国城镇房房屋竣工工面积为为624490.
6、19万万m2，20002年年达到9930一一八.227万mm2，增长长48.85%。同时时，商品品房竣工工面积增增长更加加迅速，119977年全国国商品房房竣工面面积为一一五8119.77万m22，20002年年达到3349775.775万mm2，增长长1211.099%。商商品房竣竣工面积积占城镇镇房屋竣竣工总面面积的比比例也由由19997年225.332%上上升到220022年的337.66%。119977年全国国商品房房新开工工面积1140226.998万mm2、施工工面积4449885.446万mm2，20002年年新开工工面积达达到4228000.522万m22、施工工面积达达到94
7、41044.011万m22，分别别增长2205.一三%和1009.119%。表211 11997720002年全全国房地地产投资资及住房房建设情情况 单位位：万mm2年 份份199771998819999200002001120022商品房竣竣工面积积一五8119.770175666.660214110.883251004.886298667.336349775.775城镇房屋屋竣工总总面积624990.119701666.一一三796446.007805007.992852778.888930一一八.227占比25.332%25.004%26.888%31.一一八%35.002%37.660
8、%数据来源源：中中国统计计年鉴。随着住房房金融制制度的建建立和实实施，个个人购房房占住房房需求的的比例不不断增长长。20000年年个人购购买商品品住宅11.322亿m22，占商商品住宅宅销售面面积的887.551%，而而20002年11111月个人人购买商商品住宅宅的比例例达到994.33%。个个人购房房成为住住房市场场需求的的主力，也也带动了了个人住住房信贷贷的快速速发展。四四大国有有商业银银行个人人住房贷贷款余额额从19998年年开始都都经历了了快速增增长过程程。到220011年底，全全国商业业性和公公积金个个人住房房贷款余余额合计计已达663988亿元，是是19997年底底的333倍，并
9、并首次超超过房地地产开发发贷款余余额，占占整个消消费贷款款余额的的86%，房地地产信贷贷结构发发生了重重大变化化。由于停止止住房实实物分配配，逐步步实行住住房分配配货币化化，特别别是大力力发展住住房金融融等，改改变了城城镇居民民的住房房消费观观念，加加快了住住房商品品化进程程，使住住房需求求得到释释放，房房地产市市场规模模迅速扩扩大。个个人购买买逐渐取取代团体体购买，个个人成为为商品房房市场的的主体。119977年商品品住宅销销售面积积为78864.3万mm2，20002年年达到2237002.331万mm2，增长长超过22倍。119977年商品品住宅销销售额为为14007.556亿元元，20
10、002年年达到449577.855亿元，增增长超过过2.55倍。19977年20002年，我国房地地产开发发企业呈呈现出数数量稳定定增长的的局面，行行业平均均利润率率平稳回回升，行业进进入理性性发展。表2220033年，我我国房地地产开发发继续保保持了快快速增长长态势。据据20003年11到100月不完完全统计计：全国国累计完完成房地地产开发发投资773677.088亿元，比比20002年同同期上涨涨31.3；商品房房施工面面积、竣竣工面积积增幅均均在300左右右；房地地产开发发投资资资金同比比增加443.88，其其中国内内贷款资资金来源源增加的的幅度达达到544.1；商品品房和商商品住宅宅销
11、售面面积同比比分别增增长344.0和333.4，超过过了竣工工面积增增长的速速度。20033年以后后，房地地产投资资快速增增长，房房地产价价格大幅幅上涨，住住房供应应结构不不合理矛矛盾突出出，房地地产市场场秩序比比较混乱乱，国家家频繁出出台了许许多政策策措施对对房地产产市场进进行调控控。从220033年下半半年开始始，政府府从严把把土地、信信贷两个个闸门入入手控制制房地产产投资过过快增长长。从220055年开始始，政府府强调做做好供需需双向调调节，着着力采取取有关政政策措施施稳定房房价。从从20007年下下半年开开始，宏宏观调控控的着重重点转向向大力建建立健全全城市廉廉租住房房制度，改改进和规
12、规范经济济适用住住房制度度，进一一步采取取有关政政策措施施抑制房房地产价价格过快快上涨。20033年下半半年和220044年上半半年，全全国范围围内较明明显地出出现了投投资过热热，开发发区圈占占土地热热，钢材材、水泥泥等建筑筑材料价价格过快快上涨，煤煤、电、油油、运全全面紧张张等经济济过热现现象。房房地产业业关联度度高、带带动力强强，房地地产开发发投资过过快增长长产生了了对钢材材、水泥泥等建筑筑材料的的大量需需求，带带动了其其价格上上涨。220033年全国国房地产产开发投投资比220022年增长长30.33%，是前前次宏观观调控以以来增速速最快的的一年。表23 20002007年房地产开发投资
13、及增长情况20033年以后后，全国国城市商商品房价价格呈现现快速攀攀升趋势势。20004年年全国新新建商品品房价格格同比上上涨一五五.022%，其其中商品品住宅价价格同比比上涨一一五.999%。相相比前几几年3%5%的涨幅幅，房价价上涨明明显过快快。表2420044年第一一季度，全全社会固固定资产产投资同同比增长长43%，比上上年同期期提高一一五.22个百分分点。国国家为防防止经济济过热，着着力控制制固定资资产投资资过快增增长，进进而采取取了控制制土地供供应、加加强信贷贷管理、提提高投资资门槛、严严格项目目审批、控控制拆迁迁规模等等一系列列政策措措施，控控制房地地产投资资过快增增长。从表2-3
14、及表表2-44可以看看出，220044年全国国房地产产开发投投资额一一三一五五8.33亿元，同同比增长长29.91%，低于于上年330.333%的的增长率率，增幅幅放缓；20005年全全国房地地产开发发投资额额一五9909.2亿元元，同比比增长220.991%，比比上年降降低8.68个个百分点点；20006年年全国房房地产开开发投资资额1994222.9亿亿元，同同比增长长22.09%，增幅幅回升，但但仍远低低于20004年年29.59%的增长长率；220077年全国国房地产产开发投投资额2252779.77亿元，同同比增长长30.一五%，比上上年提升升5.006个百百分点，增增幅高于于200
15、04年的的水平，我我国的房房土地产产业又初初露投资资过热的的势头。20088年，在在国际金金融危机机的形势势下，我我国政府府以审慎慎灵活的的宏观调调控政策策，基本本上保持持了经济济的平稳稳发展，而而对于房房地产市市场的调调控则更更体现了了这种审审慎灵活活性。220088年上半半年，在在国家调调控政策策主导下下，全国房地地产市场场逐渐由由20007年的的过热转转向理性性回归，各各项指标标高位调调整，过过度需求求泡沫得得到有效效的抑制制；但220088年第三三季度，市市场开始始快速下下行，并并显现出出加速下下滑的趋趋势。在在国家“保保增长”政政策的主主导以及及各方面面努力下下，第四四季度房房地产市市场进一一步恶化化的趋势势得到遏遏制，整整体市场场基本保保持了理理性回归归并稳定定发展的的态势。上上半年全全国房地地产开发发投
