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1、2003年武汉房地产市场情况分析报告前言2003年武汉房地产在诸多政策的实施中悄然而过，从年初的停止别墅类用地到央行121号文件和国务院18号文件，从获取土地质优者得的原则到预售门槛提高；诸多政策的出台保障了全市房地产业的健康、有序地发展。从投资情况看，全市房地产投资保持27.92%的增长速度，施工面积增长15.7%，竣工面积增长7.8%，实际预销售面积增长10.07%，房地产市场基本实现了总量平衡、结构合理；在价格情况看，商品房价格上涨7.25，存量房价格上涨9.98%，基本上显示了房价稳步、合理上升的发展势态。本报告将通过对2003年房地产市场发展基本情况的描述和分析，展望和预测未来一年房
2、地产发展的趋势和前景。报告由房地产市场运行情况、武房指数回顾、市场现状特征、市场影响因素和前景展望五个部分组成。第一部分房地产市场运行情况一、房地产经济指标（一）开发投资再创新高2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92，其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6，占总投资的73.65；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%商铺投资9.91亿元，同比增长7%（二）施工面积稳步增长2003年施工总面积1955.49万平方M,同比增长15.7%。其中：住宅1620.42万平方M,占总施工面积的82.87%,同比增长16.8
3、%。经济适用住房144.1万平方M占住宅施工面积的8.89%。写字楼98.04万平方M,同比增长26.5%。商铺138.34万平方M,同比增长5.1%。2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方同同比增长6.3%。其中：住宅新开工69.53万平方M,同比增长3.8%。经济房新开工78.79万平方M占总新开工面积的10.41%。写字楼新开工22.68万平方M,同比增长103.8%商铺新开工45.85万平方M,同比增长29.2%。历年房地产施工卸积表单位：万平方米25001955.4920001661671320.231295.2713434一1500-f41690.12.一100050
4、00199昨199乖20002001年200邪200昨（三）竣工面积略有上升2003年房地产竣工总面积682.62万平方M同比增长7.8%。其中：住宅600.24万平方M,同比增长14.8%,占总竣工面积的87.9%。经济适用住房88.61万平方M占住宅竣工面积的14.76%o营业用房56.19万平方M占总竣工面积的8.23%;写字楼20.11万平方M占总竣工面积的2.95%。历年房地产竣工面积表单位：万平方米8007006005004003002001000199昨199乖20002001年200邪200昨（四）商品房消费需求旺盛2003年全市商品房销预售面积835.78万平方M,同比增长1
5、0.07%,其中：住宅销预售面积约占80%,中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%总销售额为136.51亿元，同比增长15.15%购房自住约占99.2%,投资型购房占0.8%。本地居民购房约占90.5%,外地居民购房占9.5%.单位1000万平方米2000-2003年房地产销预售情况表800600一759.32835.78-648.03400514392000.200件2001年2002200料（五）存量房交易量增加较快存量房成交70244套，面积为636.52万平方M,分别同比上涨26.29%、交易额为55.61亿元。存量住房成交达30013套，同比增长13.67%,成交面积251.14万
6、平方M（不含房改出售公房），同比增长13.22%。（六）房屋租赁市场逐步攀升房屋租赁21177户，同比增长27.63%;租赁面积130.35万平方M同比增长10.45%;租赁金额5.02亿元，同比增长2.24%。近三年租赁总额情况表单位:亿元543212001年2002200料（七）土地供应量增长较快2003年全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩；供应房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长107%;交易实现金额41.04亿元，同比增长137%。土地供应面积单位:亩土地交易实现金额（八）人均居住面积逐步增加截止2003年底，全市实有住房建筑面积9046.87万平方M
7、（不含空置住房），同比增加418.31万平方ML人均建筑面积已达23.92平方M比2002年增长1.76平方M（九）商品房空置面积逐年下降截止2003年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万平方M其中：商品房住宅79.8万平方M营业用房44.93万平方M,写字楼33.73万平方M大部分均属1998年以前建成的商品房。（十）旧城改造及拆迁力度加大1、全年旧城改造29片，8276亩，同比增长292.7%2、全年拆迁260万平方M,同比增长34.72%。拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户，拆迁购买存量房占六成。二、房地产相关经济指标（一）房地产与国民经济比例协调2003年,全市固
8、定资产投资为645.1亿元，同比增长13.1%;地区生产总值为1662.4亿元，同比增长12.1%。人均可支配收入为8524.5元，同比增长9%2003年，我全房地产总投资额为169.5亿元，占全社会固定资产总投资的26.3%。（二）住房公积金归集逐年增加截至2003年全市住房公积金累计归集总额49.36亿元，其中：2003年归集11.7亿元，同比增长31.74%;发放11.15亿元个人公积金住房贷款，同比增长36.14%2001-2003年公积金归集对比表2001-2003年公积金贷款对比表（三）房地产商业开发贷款增长较快截至2003年，全市房地产开发商业贷款余额为114.69亿元,同比增加
9、52.2亿元。单位：亿元2002-2003年房地产开发贷款对比图2002年2003年（四）个人住房贷款保持稳定增长幅度截至2003年，全市个人住房贷款余额167.65亿元，同比增长66.52亿元。第二部分武房指数回顾一、商品房价格稳步上涨（一）综合物业指数：18号文件的出台和商品房预售门槛的提高影响楼市价格上涨，直至10月1日的房交会后，楼市价格指数出现较强的攀升势头。全年综合物业价格为3311.2元/平方M,指数为1151.70点，各季度指数列表如下：季度住宅价格指数写字楼价格指数综合物业价格指数2002年第四季度1136.631050.071115.722003年第一季度1146.7510
10、65.541129.912003年第二季度1159.611080.501144.682003年第三季度1176.771089.651156.852003年第四季度1219.061095.711175.35单位：1250住宅、占八、写字楼、综合物业各季度指数走势12001150_1100*10501000-950200邪第四季度200卉第一季度200卉第二季度200昨第三季度200卉第四季度住宅价格指数_写字楼价格指数综合物业价格指数（二）分类物业价格1、由于加大旧城改造力度，城市中心土地供应量明显多于去年，中高档商品房工程层出不穷，加之原有的工程，在全市商品房开发总量中的比重逐渐加大，达65%
11、由此带动了全市商品房价格的上涨，市区中心地段的中档商品房均价已达2800元/平方M,涨幅为3.7%。2、普通住宅全年各区均价入下图：均价最高的江汉区为2685.63元/平方M,其次是武昌区2532.6元/平方M,这两个区域均属于老城区，土地价格过高；价格最低的区域为青山区1863.8元/平方M全市住宅均价2353.4元/平方M,同比增长7.25%;全年价格指数为1284.51点，同比增长82.43点。3、由于2003年市政府适度供应经济适用房，政府指导价格已达1812.83元/平方M涨1M为6.64%。4、写字楼销售市场保持平稳的发展趋势。全年均价为4339.97元/平方M,涨1M为4.3%;
12、指数为1082.85点，同比增长4.27%。全年写字楼价格情况见下图：季度写字楼指数写字楼均价（元/itf）2002年第四季度1050.074208.602003年第一季度1065.544270.602003年第二季度1080.504330.552003年第三季度1089.654367.212003年第四季度1095.714391.5写字楼物业价格及指数图（三）区域综合指数由于全市房地产市场在整顿中保持发展，各个区域的价格指数有涨有跌，但总体上呈现出平稳上涨的趋势。1、江岸区：区域全年住宅平均价格为2530.37元/平方M,同比增长3.25%;指数为1046.63点，全年上涨了61.95点。各
13、季度分别上涨5.81、26.98、30.89点。该区域属于开发热点区域，全年推出了不少新楼盘，小户型和节能住宅的出现促进了该区房产市场的活跃。2、江汉区：区域全年住宅平均价格为2685.63元/平方M,同比增长2.58%;指数为1212.35点，全年上涨了30.51点。各季度分别为上涨15.75、19.01、23.28。该区域以高中档楼盘为主，品质、价位都引领武汉楼市，地段基本覆盖城市中心区。3、斫口区：区域全年住宅平均价格为2010.73元/平方M,同比增长0.62%;指数为955.73点，全年上涨了9.81点。各季度上涨分别为-14.95、-9.53、37.99点。本区域价格波动较大，由于
14、受非典影响，第二、三季度的市场以天顺园为主的中低档房，导致指数出现一定幅度的下滑。目前，楼盘走向已开始由低端向中高档楼盘靠近，区域热点集中在汉正街版块。4、汉阳区：区域全年住宅平均价格为2144.83元/平方M,同比增长3.06；指数为1165.60点，全年上涨了34.72点。各季度分别上涨7.36、13.91、39.56点。由于在市政建设及拆迁重建工程方面取得新的进展，促使该区价格持续上升。5、武昌区：区域全年住宅平均价格为2532.60元/平方M,同比增长7.75；指数为1167.38点，全年上涨了83.94点。各季度分别上涨38.35、42.9、55.44点。相对2002年同期整体价格虽有所下降，但销售态势良好。尤其是徐东及中北路区片区楼盘的小户型销售火爆，解放桥片区新楼盘的涌
