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1、chi 北京仲量联行物业管理服务有限公司 项目名称称物业管管理中心心工程管理理手册北京仲量量联行物物业管理理服务有有限公司司提 供供二四四年二月月目 录录1、物业业工程部部的组织织架构2、物业业工程部部的职责责2.1 部部门主要要职责2.2 工工程部班班组职责责2.3 工工程部各各岗位职职责3、物业业工程部部的管理理制度3.1 客客户报修修及投诉诉处理管管理制度度3.2 入入户维修修服务规规范3.3 设设备日常常报修制制度3.4 周周报告、月报告告、年报报告制度度3.5 能能源管理理制度3.6 设设备技术术档案管管理制度度3.7 新新增、改改装及报报废设备备管理制制度3.8 工工具、耗耗材和备
2、备品备件件采购、库存及及领用管管理制度度3.9 工工具管理理制度3.100 设设备维修修或工程程施工对对外承包包招标制制度3.111 报报告制度度3.122 安安全运行行管理制制度3.133 高高空及外外墙擦洗洗工作安安全操作作规定3.144 有有毒物品品的处理理规定3.155 密密闭地方方的工作作规定3.166 发发生意外外时的处处理规定定3.177 安安全用电电管理制制度3.188 防防火及消消防安全全管理制制度3.199 值值班及交交接班制制度3.200 机机房管理理制度3.211 机机房安全全防火管管理规定定3.222 水水泵房、水箱间间管理规规定3.233 配配电室管管理规定定3.2
3、44 机机房钥匙匙管理制制度3.255 机机电设备备房出入入管理制制度3.266 设设备故障障处理规规定3.277 运运行事故故分析3.288 设设备预防防性维护护保养制制度3.299 设设备设施施紧急维维修管理理制度3.300 设设备的更更新及系系统改造造管理制制度3.311 工工程部人人员调配配制度3.322 设设备修理理计划的的变更、检查与与考核制制度3.333 影影响正常常营业时时的施工工及设备备维修保保养3.344 公公共部位位巡检制制度3.355 二二次装修修管理制制度4、工程程部重点点工作流流程图4.1 接接管验收收流程图图4.2 客客户入住住流程图图4.3 维维修工作作单流程程
4、图4.4 二二次装修修管理程程序4.5 设设备、工工具、维维修器材材的采购购、保管管和领用用程序4.6 工工程部设设备管理理总运行行程序4.7直直燃机正正常启动动流程图图A、采暖暖运行启启动程序序B、制冷冷运行启启动程序序4.8 直直燃机故故障停机机流程图图4.9 直直燃机正正常停机机流程图图5、年度度设备维维修计划划与定期期维护作作业书6、相关关记录1. 物业工程程部的组组织架构构总工程师（1）工程调度（1）资料员（1）空调、给排水及综合维修班组（超捷物业）（41）强弱电班组（宏安公司）（27）工程师（1）工程师（1）设备主管（1）弱电主管（1）强电主管（1）综合维修主管（1）维修领班（4）
5、弱电维修（4）弱电运行（4）维修电工（6）电梯工（2）强电电行（8）综合维修技工（18）维修技工（8）运行技工（8）计划人员员编制：71人人2. 物物业工程程部的职职责2.1 部门主主要职责责A. 对物业的的土建及及所有机机电设施施（电气气、电梯梯、空调调、给排排水、通通讯、保保安消防防等系统统）的维维修保养养B. 日常运行行管理C. 对租户开开展有偿偿服务D. 对装修工工程进行行监督管管理E. 对物业设设施提出出完善、整改方方案具体包括括以下内内容：2.1.1 在总物业业经理领领导下，具具体负责责贯彻执执行物业业的经营营方针，制制定物业业设备管管理工作作的具体体目标和和政策。2.1.2 定期
6、编写写月、周周报告、运行报报表等工工作，积积累有关关资料和和数据，为为管理决决策提供供依据。2.1.3 负责物业业设备的的规划和和实施、运行和和使用、维护和和修理、改造和和更新直直到报废废全过程程的技术术和经济济管理。2.1.4 负责物业业设备的的技术改改造，引引进工作作和更新新工程的的可行性性研究，编编制年度度计划经经报批后后实施。2.1.5 加强系统统项目验验收、运运行、维维修的原原始记录录资料管管理；编编制物业业设备的的保养、大修计计划、预预防性试试验计划划（月计计划、年年计划）并并负责组组织计划划的完成成，控制制费用，提提高维修修的经济济效果。2.1.6 根据物业业设备基基本折旧旧和大
7、修修理基金金的提取取情况，协协同财务务部门合合理计划划和安排排使用设设备购置置费用、更新改改造费用用、大修修理费用用和备件件流动资资金等。2.1.7 制定物业业设备管管理维修修的各项项规章制制度技术术规程和和技术标标准，实实行定额额管理和和经济核核算，完完成总物物业经理理下达的的各项技技术、经经济指标标。2.1.8 根据实际际需要和和规定，确确保各种种设备（电电梯、空空调和照照明等）的的准时开开启和关关闭，记记录详实实完整的的运行数数据。恰恰当地安安排值班班，其中中，配电电室、直直燃机房房、锅炉炉房、楼楼宇中央央控制室室等需要要24小小时值班班。2.1.9 有计划、有组织织地开展展设备的的更新
8、和和改造，提提高物业业设备的的先进性性和低能能耗、高高效率、防污染染等性能能，保持持设备的的现代化化水平。2.1.10 如遇有紧紧急事件件，工程程部负责责组织应应急抢修修。紧急急事件是是指突然然发生的的停电、停水、电梯停停运、漏漏水、污污水外溢溢等影响响大的设设备故障障。接到到应急报报告，当当班人员员应立即即通知总总物业经经理、总总工程师师及班组组工程师师，并尽尽快赶到到现场，采采取应急急措施尽尽可能降降低损失失，尽快快恢复设设备的正正常运行行。2.1.11 以“经济济、舒适适、安全全、高效效”为指导导方针，负负责保障障经营所所必需的的水、电电、燃气、制制冷和热热能供应应，做好好能源分分配和费
9、费用核算算的基础础工作，使使每位员员工树立立环保与与节能意意识，尽尽量减少少能源的的使用，积积极推广广节能措措施，做做好能源源使用的的记录及及分析，达达到环保保和成本本控制。2.1.12 负责设备备安全管管理，组组织物业业设备的的事故分分析和处处理；制制定安全全防火、事故防防范措施施并督促促落实执执行。2.1.13 收集和编编制设备备有关技技术资料料和维修修图纸，做做好设备备的技术术档案工工作。2.1.14 负责组织织物业各各种设备备的备件件定制、订货和和供应。对备品品、备件件的储存存作出监监控记录录，以确确保在抢抢修时有有足够材材料应用用，达到到成本控控制的目目的。2.1.15 经常总结结和
10、推广广物业设设备管理理的经验验作法以以及维修修新技术术应用，提提高维修修技术水水平。负负责组织织设备管管理和技技术人员员的培训训学习，通通过技术术讲座，知知识问答答等各种种形式，积积极开展展营业部部门人员员的设备备管理基基础知识识培训，不不断提高高全员的的设备管管理意识识和水平平。2.1.16 检察和指指引所有有承判商商在物业业内进行行的工程程，以确确保其依依照物业业管理中中心所定定的规章章和安全全标准施施工。2.1.17 解答物业业管理中中心一切切有关工工程之问问题及查查询，应应对物业业内住客客之投诉诉，尽力力为他们们解决工工程有关关问题。2.1.18 制定各种种运行维维修管理理制度及及表格
11、，将将各种运运行保养养工作准准确记录录，达到到管理的的系统化化、标准准化、专专业化、格式化化，避免免人为原原因对工工程运行行造成影影响。2.1.19 外判维修修保养及及施工把重要设设备及系系统的日日常维修修保养工工作，包包括零、配件的的库存，皆皆外判给给合格的的承包商商。一方方面可确确保物业业的重要要资产得得到妥善善保养，使使设备能能畅顺运运行，另另一方面面，可令令设备的的寿命得得以延长长。可外外判维修修或施工工的设备备及工程程有：a. 直燃机组组b. 电/扶梯梯c. 楼宇自控控系统d. 电话交换换机系统统e. 消防报警警系统f. 保安监控控及技术术防范系系统g. 水处理系系统及水水箱清洁洁h
12、. 电脑系统统i. 中、大型型楼宇养养护、翻翻修工程程及装修修改造工工程j. 设备系统统改造工工程k. 其他工程程部不具具备技术术条件和和能力，或或人员不不足，无无法在短短期内完完成，并并影响物物业经营营的维修修或施工工。2.2 工程部部班组职职责2.2.1 空调、给排水水与综合合维修班班组的职职责范围围：a. 项目名称称所属区区域内的的所有空空调及采采暖系统统、送排排风系统统、给排排水系统统、雨水水及污水水排放系系统、中中水处理理系统、热水系系统、天天然气系系统、气气体灭火火系统、消防水水系统、土建与与防水、装修及及家具等等。b. 上述所有有系统相相关机房房及其内内部的设设备、设设施（不不包
13、括楼楼宇自控控系统、消防报报警系统统等弱电电系统和和设备）。c. 项目名称称所属区区域内的的所有公公共区域域、客户户单元、卫生间间、茶水水间、办办公室等等内部，以以及屋面面、外墙墙等区域域内的上上述系统统所有相相关设备备、设施施。d. 项目名称称所属区区域内的的所有公公共区域域、客户户单元、卫生间间、茶水水间、办办公室等等内部的的家具、陈设的的修理和和翻新；天花、玻璃窗窗、橱窗窗、门锁锁等的各各种修理理及整改改；墙壁壁、天花花、金属属构架的的油漆翻翻新；各各式五金金配件的的安装、修理；土建结结构方面面例如渗渗漏水及及墙体的的修补及及整改等等。2.2.2强、弱弱电班组组职责范范围：a. 项目名称
14、称所属区区域内的的所有变变、配电电系统、用电设设备、照照明系统统、应急急供电系系统、室室外照明明系统、动力配配电系统统、电梯梯系统、自动扶扶梯系统统，以及及所有弱弱电系统统，包括括保安监监控系统统、消防防报警与与联动控控制系统统、楼宇宇自控系系统、电电脑网络络系统、通讯系系统、电电视系统统、广播播系统、等等。b. 上述所有有系统相相关机房房及其内内部的设设备、设设施（不不包括机机房本身身的土建建、装修修、门窗窗、空调调、通风风等）。c. 项目名称称所属区区域内的的所有公公共区域域、客户户单元、卫生间间、茶水水间、办办公室等等内部，以以及屋面面、外墙墙等区域域内的上上述系统统所有相相关设备备、设施施。2.2.3 熟悉所所属系统统设备性性能、运运行状况况、控制制状态，制制定合理理运行方方案，研研究改进进措施，减减低能耗耗。2.2.4 做好所所属设备备运行记记录，如如有发现现问题，应应及时处处理。如如果无法法处理时时，应迅迅速报班班组工程程师或总总工程师师，并详详细分析析故障的的各种现现象，汇汇报上级级取得总总维修方方案。2.2.5
