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1、紫荆物业设备管理制度汇编设备设施平安管理1、工程部设备设施管理部门应建立健全 ?设备台账 ?。2、设备管理以平安、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部 设备设施管理部门 专业技术人员实施； 相关专业人员必须具备相应的资质、 上岗证3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行 24 小时值班制度；未经主管 部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进展，并做好相应的平安措 施和技术措施，谨防事故发生。5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律， 贯彻“预防为主 方针，防止平安事故发生。6、值班室、设备
2、运行间应按标准要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁 堆放杂物及搭晾衣物。9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损， 并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。10、每年年底前， 工程部设备设施管理部门 对所管物业工程的设备设施维护保 养情况进展一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年?年度设备设施保养方案 ?、?年度设备设施大中修方案 ?。设备设施检查管理1、每季度或每月，工程部经理组织专业人员对年度方案落实情况进展监视检查， 发现问题及时
3、催促整改，并填写 ?季度/ 月度设备设施检查记录 ?。2、每天或每周，由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进展全面检查， 发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部设备设施主管部门 管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。3、设备责任人必须保证设备平安运行，每天对设备平安状况、线路、零部件等进 展巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保平安。设备设施值班管理1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜2、严格按照操作规程及岗位职责要求， 进展巡视检查， 准点抄录各设备运行数据， 认真填写 ?设备运行记录 ?、?交接班记录 ?。3、密切监控设备运行情况
4、，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应 及时报告上一级主管协调处理。4、交接班规程 1值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调 班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。2交班时，交班人员必须提前 20 分钟做好交班准备。3接班时，接班人员必须提前 15 分钟到达值班岗位准备接班。 4交接班时主要做好“五交“交平安、交记录、交工具、交场地卫生、 交设备运行状态。交班后，双方在交接班记录上签字确认。5以下情况下不得交接班： 没有完全到达“五交标准要求时。 接班人未到岗，交班人不准下班。 接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时
5、。 交接过程中发生故障，应停顿交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。设备设施维修保养管理1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进展维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理2、各物业公司所有特种设备设施如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、 起重机械、 消防系统、 安防系统机械维修检查等 一律实行外委维护保养。 对于外委工 程维保，工程部应指派专人监视维修保养质量； 每次外委工程实施作业前， 外委单位应 先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进展作业。3、维修1检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变， 维修主管应提前备好相关备件， 预订维修时间实施作业。2如在预定维
6、修时间施工影响业户正常生活，那么需报经管理处主任同意前方 可实施，并提前告知辖区内业户。3维修主管应督导维修人员按时作业。4施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。5维修完毕后，工程部应就维修情况进展检查，填写 ?设备设施维修记录 ?。4、保养 1实施保养方案前，各维修班长应制订材料采购方案并报批，提前组织维修保 养材料。2正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提 前携至作业现场； 施工时， 应先按平安要求悬挂警示牌， 做好平安防护措施， 要求相关 人员做好配合。3保养完毕后，保养人应如实填写 ?设备设施保养记录 ?5、紧急故障处理 1接到紧急故障处理请求
7、，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大 故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。2到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。 3实施抢修前，严格按照平安标准做好防护措施，并要求相关人员予以配合。4维修时以不扩大故障及隐患为前提。 无法确认故障原因时， 切不可盲目乱动， 应集中商议，找出最正确方案； 如属特种设备，应请求有关单位配合支援， 并按中华人 民共和国国务院令 （第 373号）? 特种设备平安监察条例 ?执行。5故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。 6每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。设备设施大中修、更新
8、、改造管理1、工程部设备设施主管部门根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、 改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交由小区 / 大厦业主委员会审批业主委 员会应按规定向全体业主公示，征求意见 。2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。4、工程竣工后，工程部组织相关人员进展验收确认，并按规定办理款项支付签字手续按 ?西安市物业管理条例 ?规定，须由业主委员会全体成员签字设备资料管理1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、 接线图、试验报告、说明书等弱电设备还应移交程序软件备份盘等 ，物业
9、公司档案 室专柜保管。2、工程部设备管理部门建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、 设备运行管理资料和维修资料等。 机电设备档案主要包括： ?设备台帐 ?、随机资料图册、? 设备设施维修记录表 ?、?设备报废审批表 ?。3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须 留有值班、巡检和维保人员的签名。4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特殊设备，应定期对设备管理记录内容进展分析，掌握设备运行情况。5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还发电机使用管理规定除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：1、发电机房应做好防水、防
10、潮工作。2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储藏适当油量以满足发电机满负荷运行根据各工程情况自定最小满负荷运行时间3、发电机每月空载试运行 1-2 次，运行时间约 15-20 分钟；平时应将发电机置于 “手动状态酒店等特种物业，按合同要求执行 。4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件冷却水、机油、柴油、电瓶电压等是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。5、每次运行、保养完毕后，如实填写 ?发电机运行记录 ?和?设备设施保养记录 ?6、发现漏油、漏水现象应及时处理。7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液电梯平安管理规定除严格执行设备设施通用管理制度
11、外，还应执行以下规定：1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过 40C。2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。3、?电梯困人救援规程 ?及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。5、每年，应邀请省或市质检部门对所有电梯进展一次年度平安检查；未取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理方法执行。7、工程部设备设施管理部门每月对电梯外委单位进展一次抽查评估按百分制打分，作为年底综合评审的依据 。8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进展一次
12、综合评审，选择评审合格的单位签订委托维护保养合同，承当维保任务。9、乘梯须知1 用手按钮，严禁撞击。2不许吸烟，勿靠厢门。3运行之时，挤门危险。4危险物品，制止进梯。5保持清洁，勿吐勿丢。6运载货物，须先报批。7假设遇意外，请按警铃8超载铃响，后进退出。9儿童乘梯，成人陪同。 10发生火警，切勿乘梯。防雷平安管理1、工程部设备设施主管部门应于每年雷雨季节前一般为 4 月份请当地防 雷装置检测所 如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所 对物业管辖区域内房屋的防 雷装置检测一次； 如为易燃易爆场所， 对其防雷电装置每半年检测一次。 对测量不合格 项，由工程部组织专业人员进展维修整改。2、大雷雨后，要
13、再次对系统进展检查，观察是否因引雷击而导致某些连接点的松 脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须结实可靠， 接地电阻值应符合规定要求， 一般不大于 10 欧姆；对大于 10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体， 保证防雷设施良好运行。3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上那么应及时更换；发现接头松动要立即紧固。4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备损坏时，应及时 通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。高压运行工岗位职责严格遵守各工程管理处及设备管理部的各项规章制度。努力学习专业技术，熟练掌握管辖区域的供电方式
14、、状态、线路走向及所管辖设备、 设施的原理、技术性能及实际操作。认真做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保平安运行。坚守岗位，定时巡查电气设备，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并 填好报表。负责与开闭所的业务联系，并做好登记。事故发生时，高压运行工应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不得交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好 记录。请假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排适宜的替班人。按规定的时间做好配电室室内外清洁工作。完成上级交办的其他工作。工作票制度在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，填用工作票的工作为：高压设备及线路上工
15、作需全部或局部停电者。低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或局部停电者。高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做平安措施者。票签发或命令发布人工作领导人所负平安责任：工作的必须性和平安性；工作票上所填平安措施是否正确完备；工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好；工作负责人监护人所负平安责任；正确平安地组织工作；工作前应将工作任务、停电范围、平安措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚， 并结合实际进展平安思想教育；工作负责人应检查工作票所载平安措施是否正确、完备和值班员所做的平安措施是 否符合现场实际条件。工作许可人值班员应负责检查工作票上所写各项平安措施是否完备及符合现场 条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能操作票制度一张操作票只能填写一个操作任务。 操作票要填写设备的双重名称即设备的名称和设备的编号。 操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。 高压运行工在开场操作前应确认操作票无误后再进展实际
