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1、创力公司司项目前前期策划划思路前 言 地地产代理理最重要要职责就就是把握握好开发发商与客客户之间间的互利利尺度，根据不不同的市市场环境境为开发发商赢得得最大的的利润；体现项项目的最最高价值值；取得得目标客客户的最最佳认同同。敝司司将时刻刻遵循这这一点，充分发发挥专业业人士的的智慧，为项目目作出最最为合理理、有效效的策划划方案。 本本策划书书将围绕绕市场、竞争对对手及项项目本身身进行初初步撰写写,望籍此此能与贵贵司合作作，共创创贵阳市市房地产产市场的的又一明明星楼盘盘。第一部分分 市场场分析一、 贵阳房地地产宏观观市场分分析（一） 贵阳市房房地产发发展分析析 220000年，贵贵阳房地地产面临临
2、前所未未有的发发展良机机，与全全国许多多城市相相比，贵贵阳市房房地产业业形式一一直较好好，前几几年空置置的房比比例在115%左左右，近近几年空空置率一一直较低低，这与与国家支支持房地地产业发发展的政政策逐步步完善有有关，也也与百姓姓住房消消费观的的加强和和房改的的深入不不可分割割，还有有住房信信贷投入入的增加加，二级级市场的的开放，减免部部分税费费等因素素有很大大关系，贵阳市市场房地地产市场场价格近近年来一一直保持持上升趋趋势，尤尤其是中中心区房房价，高高层多层层升幅不不同，多多层升幅幅更大，究其原原因，由由于市区区土地供供应逐年年减少，使得市市区商品品房尤其其是多层层供应相相对减少少，特别别
3、是去年年，市政政府规定定市中心心不建多多层，因因而市区区房价上上扬在所所难免。许多市市民在市市中区买买不起住住房，而而又不愿愿住郊区区，选择择点自然然就放在在城郊结结合处，现在交交通上有有很大的的改观。那么，市民选选择这种种地段的的可能性性就会更更大，从从这个角角度上看看，211世纪的的筑城楼楼市将会会出现新新的发展展势头。（二） 贵阳市房房地产郊郊区发展展成为趋趋势 随随着贵阳阳两城区区旧城改改造的基基本完成成市中心心区土地地资源越越来越稀稀缺，特特别是去去年市政政府严格格控制市市区土地地的批租租，使市市中心土土地供应应更趋紧紧张，与与此同时时，国家家取消福福利分房房，实行行住房分分配货币币
4、化，增增加住房房信贷的的投入，开放住住房二级级市场，减免部部分税费费等一系系列措施施出台，极大地地提高了了群众的的购房积积极性，住房开开始成为为人们最最大的消消费，面面对这一一市场局局面，许许多外地地开发商商“抢滩贵贵阳”已成为为共识。在目前前市中心心土地供供应十分分紧缺的的情况下下，开发发商们开开始把目目光投向向两个地地区：1. 郊区地带带：小河河、花溪溪、金阳阳新区；2. 城乡结合合地带：省政府府背后小小关一带带、贵钢钢至二戈戈寨沿线线、二桥桥至贵工工一带、大营坡坡至茶店店一带等等。这些昔日日不被看看好的土土地资源源纷纷升升值，市市郊房产产开发“行情”看涨已已成为不不争的事事实，以以中天花
5、花园、榕榕筑花园园等为代代表的城城郊物业业，以一一种城郊郊结合，绿色和和自然环环境为主主要特征征，倡导导回归自自然，脱脱离城市市喧嚣，通过绿绿色环境境和整体体平面规规划的主主要内容容及人性性化“以人为为本”为卖点点的突出出特点，从内涵涵、价值值上更加加符合广广大中低低收入消消费群需需求，故故销售都都比较红红火。同同时，筑筑城郊区区住宅的的文化环环境也在在形成，市民居居住城市市中心的的传统观观念正在在发生变变化，也也就是这这种观念念的转变变，为城城乡结合合地带带带来无限限商机。 （三） 市市场供给给分析到目前为为止，贵贵阳市房房地产业业还处于于成长的的初级阶阶段，开开发意识识、建筑筑水平、物业管
6、管理等落落后沿海海发达地地区100155年。自自国家实实施房改改政策以以后，贵贵阳市房房地产业业发展迅迅猛，998年后后市场出出现前所所未有的的良好状状态，开开发商从从98年年前的2200多多家迅速速增至目目前的6600多多家，开开发项目目一个紧紧接一个个，并且且项目单单个开发发量也越越做越大大。从去去年结束束的第五五届房地地产交易易会上看看，上110万方方的项目目就有112个，贵阳市市99年年房交会会参展项项目建筑筑面积共共计2660万方方。而去去年却猛猛增至5519.76万万平方，相比而而言，供供给量增增加了一一倍之多多。另外外，以往往未被市市场消化化的，加加上去年年未参展展的项目目合计还
7、还有约2280万万方左右右，这样样，去年年整个市市场供给给量超过过8000万方，今年年年初到现现在，又又有500多万方方的项目目被审批批通过，而据比比方比方方信息，贵阳市市年商品品房消耗耗量也不不过1000万方方左右，市场的的供给量量已远远远超过了了市场的的需求量量。从目前市市场供应应的产品品特性来来看，具具有以下下特点：1. 绝大多数数新建楼楼盘都在在“环境”上做文文章，卖卖点不突突出，太太单一；2. 市区项目目（高层层）太多多，且集集中在市市中心一一带，价价为30000元元/M2245500元元/M22；3. 市内新建建多层小小区质素素较高，价位330000元/MM245500元元/M22
8、 ；4. 环市线外外多层精精品小区区，虽然然价位较较低，但但其配套套设施不不太齐全全。（四） 市场需求求分析 房改以以后，由由于政策策的倾斜斜和市政政方案的的迅速落落实，贵贵阳市地地产市场场空前良良好，目目前市内内房改政政策主要要有： 住房公积积金贷款款 住房公积积金的实实施 存量补贴贴的发放放 按揭贷款款（可贷贷至8成成30年年） 个人住房房贷款 正是是这些政政策的实实施，加加大了人人们购房房的积极极性，促促成了商商品房的的需求热热潮。另另外公房房上市，房屋置置换这两两项政策策大大提提高了换换房率，增加了了大量的的二次置置业者，使得市市场需求求量快速速上升，前两年年的需求求量虽然然发生了了一
9、点变变化，特特别是去去年市场场需求量量增加到到1855万平方方米左右右，城郊郊结合地地区和郊郊区盘一一度出现现抢购现现象，但但整个市市场的供供求关系系仍在55:1左右右。（五） 项目市场场切入点点分析1. 提供有效效供给从上面的的供需状状况分析析可看出出市场的的现状供供需极不不平衡，供给已已远远超超过了需需求。因因而我们们现在入入市有一一定的风风险，这这就要求求我们在在产品设设计上下下很多的的功夫。本项目目的产品品一定要要是一种种有效的的供给，从贵阳阳及其他他城市调调查来看看，积压压空置的的商品房房也就是是那些质质素较差差的住宅宅，如房房型陈旧旧、设计计草率、位置偏偏僻、配配套落后后、规划划欠
10、缺、发展商商后续资资金缺乏乏的住宅宅，这种种住宅从从市场需需求的角角度看均均属无效效供给。我们的的产品应应与目前前市场供供给存在在必要的的差异性性，但又又一定要要符合现现实客观观存在的的有效需需求，才才能以别别具一格格的姿态态在市场场竞争中中取胜。2. 抓住有效效的需求求由于存量量补贴的的兑现，按揭贷贷款年限限的加长长，使得得越来越越多的工工薪阶层层可以拥拥有自己己满意的的住房，要求换换房的中中等收入入阶层正正成为如如今购房房大潮的的主流。就贵阳市市而言，工薪阶阶层存在在以下特特点（中中下等收收入）家庭总存存量补贴贴：2万万5万万元左右右购房目的的：增大居居住面积积；给子女女购房喜好面积积：6
11、00 M2 1000 M22 （其中660 MM2 880 MM2 占330%） 能承受总总价：110万20万万（按揭揭30年年）可接受单单价：116000元/ M2 20000元/ M22喜好环境境：周边边配套设设施齐全全、交通通方便、子女读读书便利利、安静静、社区区生活气气息浓厚厚中等收入入阶层存存在以下下特点：家庭总存存量补贴贴：2万万7万万元左右右购房目的的：改善居居住环境境；增大居居住面积积；给子女女购房喜好面积积：800 M2 1200 M22 （其中880 MM2 1100 M2 占400%）能承受总总价：115万30万万（按揭揭30年年）可接受单单价：118000元/ M2 2
12、2000元/ M22喜好环境境：周边边配套设设施齐全全、交通通方便、子女读读书便利利、安静静、社区区生活气气息浓厚厚我们所有有的工作作都应围围绕这一一目标客客户群的的特点和和购房心心理，形形成更为为准确的的有效供供给。3. 差异性的的确定与与推广虽然今年年市场供供应量近近8500万平米米，但其其中以中中、高档档楼盘占占有比重重偏大，而面对对中等收收入阶层层的大盘盘多在市市郊，配配套设施施不齐全全，无法法形成统统一的社社区环境境。且在在建筑风风格方面面大都以以欧陆风风格为主主，同质质化较为为严重。本案占地地4万余余平米，具有规规模化发发展的必必要条件件，且地地段居于于城乡结结合部，周边配配套较齐
13、齐全，环环境及空空气质量量在贵阳阳市均属属上层。因此，针对同同档次甚甚至偏高高档交的的楼盘，寻找差差异性，将其贯贯穿于项项目前期期规划及及推广的的过程中中，将成成为我们们的主导导思想。二、 区域市场场分析（一） 现阶段状状况分析析大营坡地地处贵阳阳市边缘缘，北靠靠金阳新新区，东东邻乌当当区，是是一个典典型的城城郊结合合地带，这些年年随着经经济的发发展，许许多商家家已定位位其中，使周边边的配套套设施逐逐步完善善起来。再则，市政府府也在大大力扶持持这一地地区的经经济建设设，拓宽宽道路、架设立立交桥、修建大大型农贸贸市场，这一系系列政策策都为大大营坡将将来的发发展打下下坚实基基础。另另外，大大营坡原
14、原本就是是一个密密集的老老居住区区，许多多人都在在这一片片住了几几十年，已经对对这个地地区产生生了依赖赖感，就就算是要要买房，首选也也就是在在大营坡坡，基于于这一原原因，诞诞生了沙沙河花园园、万江江小区、新联小小区等一一大批住住宅小区区，就连连一些单单位也不不甘寂寞寞，赶上上集资建建房的末末班车，修建了了一个职职工宿舍舍区。但但是，这这些小区区都类似似于经济济适用住住房，真真正的高高尚小区区在大营营坡地带带还是一一个空白白。因此此，大营营坡还有有一个相相当规模模的潜在在市场等等待发掘掘，相信信如果有有一个有有超前设设计的项项目，一一定能在在这个潜潜在市场场中占有有一席之之地。（二） 未来状况况
15、预测 从从现状来来看，贵贵开路高高架桥外外环北路路正在紧紧张地施施工，这这两条路路以后就就是分别别连接乌乌当区和和金阳新新区的主主干线，而这两两条线所所交汇处处正是大大营坡，也就是是说大营营坡将来来必定成成为通往往两个区区域的交交通要塞塞。而乌乌当区和和金阳新新区是贵贵阳市以以后发展展的新重重点，未未来市中中心就要要搬迁到到金阳新新区内，而乌当当区新添添寨现在在已经被被许多开开发商重重视，也也是以后后发展的的重要目目标，未未来的大大营坡一一定是一一个更加加繁华的的地带。三、 项目市场场分析尽管筑城城各区都都打住宅宅牌，但但还是有有很多本本区域的的客户愿愿意住在在大营坡坡，因为为大营坡坡属于城城市副中中心地带带，交通通便利、配套设设施齐全全、上班班近、购购物方便便。这些些都是购购房者最最注重的的条件，且区域域房产均均匀在11900020000元元/M22，它目目前正成成为都市市的新经经济增长长热点。以下就就是从几几个不同同角度对对本项目目所在区区域的房房地产市市场
