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1、专业市场场房地产产项目策策划目录序 言项目总论论产品定位位篇市场营销销篇经济效益益篇组织管理理篇项目工作作进度序言建设“东东营广利利港海鲜鲜批发市市场”是东营营经济社社会的一一件大事事，项目目建设在在即将兴兴起的国国家一级级渔港-广利利港，被被东营市市政府列列为发展展“海上东东营”的龙头头项目，项目建建成后将将产生明明显的社社会效益益和巨大大的经济济效益。本策划划书在“效益，谨慎，创新”的原则则下，注注重项目目的可行行性、创创新性、价值性性、集中中性、信信息性和和安全性性，目的的在于帮帮助企业业负责人人回答五五个问题题，即项项目为什什么要去去做？做做什么样样的？怎怎样去做做？实现现哪些效效益？
2、由由谁来做做？一、可行行性该策划是是结合房房地产市市场营销销理论和和实践方方法，从从项目初初始就导导入策划划营销，充分结结合项目目的实际际情况，涵盖投投资、设设计、质质量、工工期、形形象、营营销推广广等多项项内容,作为指导导项目操操作的重重要依据据，注重重项目实实施过程程中的技技术性和和可操作作性。虽虽然本策策划有别别于“项目可可行性研研究报告告”，但也也是基于于项目的的可行而而进行的的，项目目不可行行，任何何的策划划都将失失去意义义。二、创新新性创新是事事物得以以发展的的动力，是人类类赖以生生存和发发展的主主要手段段。美国国学者SS阿瑞瑞提普说说：“单单靠靠科学上上的创造造力是不不能解决决人
3、类一一切领域域里的不不幸和苦苦恼的，甚至可可能给世世界上的的生活增增加潜在在的危险险。而在在伦理学学、政治治学、社社会学和和宗教方方面的创创新能够够回答人与与人之间间的信任任以及互互相帮助助而提出出来的问问题。”可见，优化生生存环境境，策划划人间动动态，创创新性原原则首当当其冲，这也是是本项目目策划的一一个最基基本的出出发点之之一。本本策划从从产品定定位、市市场营销销、效益益分析、管理模模式等诸诸多方面面进行了了有益的的探索和和创新。三、价值值性任何一项项策划必必然以价价值量的的形式来来衡量，一个优优秀的项项目策划划其价值值一定很很大，相相反，无无价值的的项目策策划，不不能称之之为一个个好的策
4、策划。策划的的结果都都要能创创造一定定的价值值，只有有这样，策划才才能体现现其自身身的价值值所在。本策划划根据企企业目前前的资产产、市场场、管理理等实际际情况，对如何何发挥各各自内在在价值潜潜力做出出了科学学的、可可操作性性的价值值回报方方案，并并对每一一个项目目进行组组合，更更便于企企业领导导决策。四、集中中性在战争中中，集中中优势兵兵力攻击击对方关关键性的的部分，成为军军事谋略略的上策策。不论论是军事事项目，还是体体育项目目，都可可以借此此达到胜胜利的目目标。本本项目也也不例外外，针对对项目开开发与否否的两个个关键问问题，即即市场和和资金，本策划划进行了了集中性性的关注注，并重重点进行行了
5、剖析析。五、信息息性俗话说“多存芝芝麻好打打油”。一个个好的项项目策划划，是以以信息的的收集、加工、整理、利用开开始的，而好的的开始就就意味着着成功的的一半，因此，信息性性原则是是本策划的的基础性性原则，也是关关键性的的原则。为此，我们进进行了大大量的策策划前期期信息的的收集和和整理工工作，力力争使本本策划更更贴近市市场，促促成企业业取得预预期的经经济和社社会效益益。六、安全全性东营鑫奥奥特建材材公司正正处于高高速发展展的势态态，各项项事业发发展看好好，本项项目对于于项目企企业来讲讲，不但但可以促促进企业业成长，也能实实现产业业替代。本着为为投资企企业负责责的态度度，在深深化外地地成功经经验，
6、并并结合本本地实际际的情况况下，我我们秉承承“市场开开发带动动本项目目销售”的核心心思想，在充分分考虑项项目所需需要动用用的资金金，充分分考虑项项目价值值潜力开开发，充充分考虑虑项目借借助外力力与外界界合资合合作的基基础上，本着对对投资企企业高度度负责的的态度和和务实的的精神，注重项项目的投投资安全全性，以以使企业业投资风风险降到到最低限限度。项目总总论本篇从“政府政政策与规规划趋势势、面临临的资源源开发和和经济价价值、项项目的主主要建设设指标”三个方方面分析析，意在在使企业业对项目目有一个个宏观的的了解。一、政府府政策与与规划趋趋式（一）东东营市海海洋资源源丰富，有着448000平方公公里的
7、浅浅海和1180万万亩的滩滩涂资源源，但渔渔业在省省内沿海海七地市市中，产产量与GGDP比比重均处处于末位位，20002年年，市政政府为加加快东营营渔业经经济，编编制了东营市市海洋产产业发展展规划（20002-220100），提出了了东营市市渔业应应立足国国内外市市场，加加快渔业业结构调调整，围围绕渔业业增效、渔民增增收，大大力发展展渔业经经济合作作组织，突出水水产品精精深加工工和水产产批发市市场建设设，发展展渔业龙龙头企业业，营造造优良环环境扩大大对外开开放，增增加出口口创汇能能力，实实现海洋洋渔业经经济持续续发展。并并提出了了各项具具体发展展目标，根据目目标，东东营市到到20005年，水产
8、品品总产量量达到334*1104TT，渔业业产值达达31亿亿元，水水产养殖殖面积达达1466万亩，出口创创汇达到到15000万美美元。（二）根根据20003年年市政府府发布的的关于于发展海海洋经济济，加快快“海上上东营建建设的意意见，到20007年年，东营营将建成成以广利利渔港、红光渔渔港为重重点的一一处国家家级中心心渔港，渔港以以水产专专业批发发市场、冷藏加加工、渔渔需物资资供应、餐饮服服务为核核心，培培植成区区域水产产加工、销售的的集散地地。并为为此出台台了相应应的配套套优惠政政策，以以鼓励渔渔业投资资经营。在东东营市广广利港总总体规划划中，广利港港的发展展定位是是：以引引进外资资和利用用
9、民间投投资为主主，鼓励励发展具具有经济济活力的的外资企企业和私私营企业业，重点点发展海海产品养养殖、加加工、贸贸易一体体化的产产业龙头头企业。（三）东东营市海海洋与渔渔业局已已将规划划建设“一区五五园”列列入议事事日程，其中“一区”就是中中心城防防潮堤以以内的约约20万万亩的现现代化渔渔业示范范区，本本项目已已经被作作为重点点调控中中心工作作来抓。该区域域依据以以市兴港港，以港港带市的的主题内内容，应应着力打打造区域域内的龙龙头企业业，本项项目集中中了渔产产品批发发零售以以及渔产产品深加加工销售售、海景景休闲、海鲜餐餐饮、渔渔港度假假等经营营内容，必将成成为广利利港开发发的龙头头项目，本项目目
10、的产生生是广利利港发展展繁荣的的必然需需求。二、面临临的资源源开发和和经济价价值（一）可可依赖的的广利港港载体目前东营营中心城城区还没没有一处处大规模模、高档档次的大大型海鲜鲜交易场场所，在在广利港港按照高高起点规规划、高高标准建建设、高高效能管管理的原原则，建建设一处处大型海海鲜、水水产品交交易场所所及休闲闲旅游消消费场所所，将对对东营海海洋捕捞捞、水产产养殖业业的发展展、城市市功能的的完善以以及满足足市民对对水产品品的需求求产生重重大影响响。（二）可可借助的的天鹅湖湖旅游资资源本项目紧紧临亚洲洲最大的的平原水水库-天鹅湖湖风景区区，环境境优美，水域辽辽阔，四四季水鸟鸟不绝，每年吸吸引数万万
11、游客，而周围围缺乏相相应的配配套服务务设施及及旅游项项目。本本项目作作为其“东邻”实现了了优势互互补。（三）可可改变的的海上渔渔业传统统交易渔港产渔渔季节，每日清清晨日出出前，在在距港口口十多公公里外的的海口，深海归归来的渔渔船与东东营的水水产批发发、零售售商进行行大批的的海上水水产品交交易，交交易后，渔船转转向羊口口批发市市场。在在广利港港建设批批发市场场具有极极大的开开发潜力力与消费费市场。广利港港批发市市场的建建成，不不但可以以满足东东营三县县两区的的水产品品消费，滨洲、淄博等等周边地地区因地地理位置置靠近，也会来来此进行行水产交交易。（四）珍珍贵的经经济价值值本项目是是进入广广利港两两
12、条道路路入口的的交会位位置，占占地利；是政府府批准和和支持的的大型海海鲜交易易批发市市场，项项目含有有唯一和和垄断性性价值，据天时时；项目目符合城城市群体体“下午午经济与与周末经经济、特特色经济济，假期期经济”体会渔渔港休闲闲生活的的特定场场所，更更是渔产产品批发发零售、廉价海海鲜餐饮饮的聚集集地，有有人和。三、项项目的主主要建设设指标（一）项项目选址址广利港位位于东营营市中心心城防潮潮大堤南南侧，广广利河入入海口，广南水水库以东东，距离离东城约约15公公里。广广利港海海鲜城选选址在广广利港原原中丹冷冷藏厂处处。项目目区南北北长4553米，东西宽宽1600米，占占地面积积724480平平方米。
13、其东侧侧为广利利河，西西侧为广广南水库库，北侧侧为广利利港边防防派出所所，南侧侧为广利利港渔政政管理站站。附：广利利港概况况：广利港自自19993年开开始开发发建设渔渔民村，现已建建成渔民民村三个个，常驻驻人口3357户户，15500人人，流动动人口220000多人，现有渔渔船2445艘，灯标一一座。广广利港的的执法部部门有广广利港管管理局、广利港港渔政站站、广利利港边防防派出所所。广利利港19987年年由胜利利油田投投资建设设，19992年年移交市市海洋与与渔业局局管理，20003年移移交东营营区广利利港管理理局管理理，根据据东营营市人民民政府关关于发展展海洋经经济加快快“海上东东营”建设的
14、的意见、东东营市海海洋产业业发展规规划（220011-20010）与东营市市城市总总体规划划，广广利港将将成为未未来东营营海洋产产品聚集集的国家家一级渔渔港。（二）建建设条件件1、位置置条件项目位于于东营市市本年度度破土动动工的宽宽1000米，深深7米的的新建优优质渔港港码头西西侧，是是“海上东东营”建设的的重要基基地。随随着黄东东铁路支支线、环环渤海高高速公路路和东营营经济开开发区等等重大基基础设施施的建设设，广利利港具备备了更便便捷的交交通条件件和竞争争优势。该港靠靠近东营营市中心心城市，交通便便捷，资资源较丰丰富，以以市兴港港，以港港带市，是广利利港发展展繁荣的的必然。2、交通通条件已经
15、修建建的东营营旅游景景观路南南二路直直达本项项目，天天鹅湖每每日有旅旅游专车车直通。鉴于本本项目为为购物、休闲、观光、餐饮为为主的主主题公园园，面向向消费群群体大部部分为市市区内有有车一族族，相对对于这部部分群体体来说，交通相相对便利利。3、环境境条件东营是一一个缺少少景观的的城市，本项目目依托于于东营市市淡水湖湖景区与与海港景景区两大大得天独独厚、相相对唯一一的重要要景区，造景升升值对于于项目来来说十分分重要。4、土地地平整情情况水、电、路、讯讯等基础础设施已已经完备备，具备备开发的的基本条条件，但但设施相相对落后后，有待待争取更更大的政政府扶持持。5、土地地征用情情况开发单位位即东营营市鑫奥奥特建材材有限公公司依法法以拍卖卖形式购购得含中中丹冷藏藏厂在内内的资产产及土地地724480平平方米，土地变变性为商商业用地地，手续续基本完完成。（三）建建设规模模及功能能标准1、建筑筑面积和和内容 本项目目拟建设设为综合合商业项项目，初初步规划划总建筑筑面积其其中临街街商铺2220000平方方米（原原来是1120000平米米，建议议增加1100000平米米），批批发市场场600000平平方米，一期3300000平方方米，冷
